شهرداریها برای مقابله با رکود تجاری، ثبت اجباری مغازههای خالی و جریمه را تصویب میکنند
شهرداریها به طور فزایندهای از سامانههای ثبت اجباری و مالیاتهای تصاعدی بر فضای خالی استفاده میکنند تا مالکان را که فضاهای تجاری را خالی نگه میدارند، جریمه کنند. هدف این است که اجارهها کاهش یابد و مراکز شهر احیا شوند.
به قلم تیم سردبیری کوهستان
این خبر را به اشتراک بگذارید
- سیاستگذاران شهرداری
- مقامات شهری که مالیات بر فضای خالی را ابزاری ضروری برای مجبور کردن مالکان به کاهش اجارهها و احیای محلهها میدانند.
- مالکان تجاری
- صاحبان املاکی که ادعا میکنند مالیاتهای تنبیهی در محیط خردهفروشی که از قبل دشوار است، به آنها آسیب میرساند.
- اقتصاددانان شهری
- محققانی که هشدار میدهند در حالی که مالیاتها فضاهای خالی را کاهش میدهند، ممکن است منجر به مستأجران با کیفیت پایینتر و گردش مالی بالاتر شوند.
- حامیان جامعه محلی
- گروههای محلهای که بر تأثیر فوری مغازههای خالی تمرکز دارند، زیرا باعث جذب جرم و جنایت و کاهش رونق کسبوکارهای مجاور میشوند.
زوایای پوششدادهنشده
- · صاحبان کسبوکارهای کوچک که به دنبال اجارههای مقرون به صرفه هستند
- · کارگزاران املاک و مستغلات تجاری
چرا مهم است
مغازههای خالی فقط به مالک آسیب نمیزنند؛ بلکه باعث کاهش تردد عابران، افزایش جرم و جنایت و صدمه به کسبوکارهای کوچک مجاور میشوند. با مجبور کردن مالکان به اجاره دادن فضاهای خود یا مواجهه با جریمههای سنگین، شهرها فعالانه در حال بازسازی بازار املاک محلی هستند تا سرزندگی جامعه را بر معافیتهای مالیاتی شرکتها ترجیح دهند.
نکات کلیدی
- شهرها در حال اجرای سامانههای ثبت اجباری برای ردیابی فضاهای تجاری خالی طبقه همکف هستند.
- مالیات بر فضای خالی تجاری سان فرانسیسکو، مالکان را تا ۱۰۰۰ دلار به ازای هر فوت خطی برِ خیابان جریمه میکند.
- هدف این است که مالکان مجبور شوند اجارهها را کاهش دهند، نه اینکه منتظر فروشگاههای زنجیرهای ملی با اجاره بالا بمانند.
- مالکان استدلال میکنند که این مالیاتها تنبیهی هستند و پیچیدگیهای یافتن مستأجران بلندمدت و با دوام را نادیده میگیرند.
- اقتصاددانان هشدار میدهند که عجله در اجاره دادن فضاها برای فرار از مالیات میتواند منجر به گردش مالی بالاتر کسبوکارها شود.
- برخی شهرها در صورتی که مالکان اجازه دهند فروشگاههای موقت پاپآپ یا تأسیسات هنری مستقر شوند، معافیتهای مالیاتی ارائه میدهند.
حتی در شهرهای شلوغ، فضاهای تجاری طبقه همکف اغلب سالها خالی میمانند، در حالی که پنجرههایشان با کاغذ پوشانده شده و گرد و غبار گرفته است. این پدیده که به عنوان رکود تجاری شناخته میشود، مناطق مرده بصری ایجاد میکند که سرزندگی محله را کاهش داده و تردد عابران را برای مغازههای مجاور سرکوب میکند.[7]
سالها، ساکنان تصور میکردند که این فضاهای خالی صرفاً نتیجه اجتنابناپذیر بازار سخت خردهفروشی یا رشد مهارنشدنی تجارت الکترونیک است. با این حال، رهبران شهرداری و برنامهریزان شهری به طور فزایندهای مقصر دیگری را شناسایی کردهاند: مالکان تجاری که عمداً فضاها را از بازار دور نگه میدارند.[4]
مالکان اغلب مغازهها را خالی نگه میدارند به این امید که در نهایت بتوانند یک فروشگاه زنجیرهای ملی با اجاره بالا جذب کنند؛ مفهومی که اقتصاددانان از آن به عنوان «ارزش اختیار» (Option Value) یاد میکنند. مالکان به جای کاهش اجارهها برای پذیرش کسبوکارهای کوچک محلی، زیان کوتاهمدت را تحمل میکنند و جامعه را با یک مغازه تاریک و غیرفعال تنها میگذارند.[2][7]
در پاسخ، تعداد فزایندهای از شهرها از مشاهده منفعل به مداخله فعال روی آوردهاند. ابزارهای اصلی که در این مبارزه ظهور کردهاند، سامانههای ثبت اجباری مغازههای خالی همراه با جریمههای مالی تصاعدی هستند که برای تغییر محاسبات اقتصادی مالک طراحی شدهاند.[7]
اولین گام در این برخورد شهرداری، جمعآوری دقیق دادهها است. شهرهایی مانند شیکاگو (Chicago) و دیترویت (Detroit) سامانههای ثبت سختگیرانهای را اجرا کردهاند که مالکان را ملزم میکند تا فضاهای خالی طبقه همکف خود را ظرف ۳۰ روز پس از تخلیه مستأجر، رسماً ثبت کنند.[3]
این سامانههای ثبت، یک پایگاه داده عمومی از رکود ایجاد میکنند و به مأموران اجرای قوانین شهری اجازه میدهند دقیقاً ردیابی کنند که چه کسی مالک فضاهای خالی است و چه مدت بلااستفاده ماندهاند. عدم ثبت ملک اغلب منجر به جریمههای اداری فوری و بازرسیهای اجباری میشود.[3][7]
اما سامانههای ثبت به تنهایی صرفاً یک ابزار تشخیصی هستند؛ درمان واقعی، مالیات بر فضای خالی است. سان فرانسیسکو (San Francisco) با «مالیات بر فضای خالی تجاری» خود، یکی از تهاجمیترین مدلها را در کشور پیشگام کرده است که فضاهای خردهفروشی طبقه همکف در کریدورهای تجاری محلههای تعیینشده را هدف قرار میدهد.[1]
این طرح سان فرانسیسکو که با رأی بیش از ۷۰ درصد رأیدهندگان تأیید شد، عوارض سنگینی را بر املاکی که بیش از ۱۸۲ روز در یک سال تقویمی خالی نگه داشته میشوند، اعمال میکند. نکته حیاتی این است که مالیات نه بر اساس متراژ مربع، بلکه بر اساس فوت خطی برِ خیابان (Linear Foot Frontage) محاسبه میشود و مستقیماً منطقه مرده بصری ایجاد شده در پیادهرو را جریمه میکند.[1][5]
جریمههای مالی به گونهای طراحی شدهاند که به طور دردناکی در طول زمان افزایش یابند. در سان فرانسیسکو، مالیات برای سال اول خالی بودن، از ۲۵۰ دلار به ازای هر فوت خطی شروع میشود. اگر فضا برای دومین سال متوالی خالی بماند، این عوارض دو برابر شده و به ۵۰۰ دلار میرسد و تا سال سوم به ۱۰۰۰ دلار به ازای هر فوت خطی افزایش مییابد که جریمهای سنگین است.[1][4]
جریمههای مالی به گونهای طراحی شدهاند که به طور دردناکی در طول زمان افزایش یابند.
هدف صریح این عوارض تصاعدی این است که مالکان را مجبور کند اجارههای درخواستی خود را کاهش دهند، فضاهای بزرگ را تقسیم کنند، یا اجارههای انعطافپذیر و کوتاهمدت به کارآفرینان محلی ارائه دهند، به جای اینکه منتظر یک مستأجر بزرگ شرکتی بمانند.[5][7]
این حرکت اکنون در حال رسیدن به سطح ایالتی است. در نیویورک (New York)، قانونگذاران لایحه ۶۶۹ مجلس (Assembly Bill 669) را معرفی کردند که مالیاتی معادل ۱ درصد از ارزش ارزیابی شده ملک را در صورتی که یک مغازه تجاری بیش از شش ماه در شهرهای با بیش از یک میلیون نفر جمعیت خالی بماند، پیشنهاد میکند.[6]
کالیفرنیا (California) نیز اقدامات مشابهی در سطح ایالتی بررسی کرده است و لوایحی را به بحث گذاشته که مالیات سالانه بر اساس متر مربع را بر املاک تجاری که فاقد اجارهنامه معتبر یا استفاده تجاری فعال برای نیمی از سال هستند، اعمال میکند. این نشاندهنده یک تغییر گستردهتر در نحوه نگرش دولتهای ایالتی به فضای تجاری کماستفاده است.[6]
طبیعتاً، این سیاستها شامل معافیتهایی هستند تا مالکان را که واقعاً در تلاش برای بهبود املاک خود هستند، مجازات نکنند. فضاها معمولاً در صورتی معاف هستند که مالک مجوز ساخت معتبر داشته باشد و فعالانه در حال بازسازی باشد، یا اگر ملک اخیراً بر اثر یک فاجعه آسیب دیده باشد.[1][6]
با وجود این معافیتها، صنعت املاک و مستغلات تجاری به شدت مقاومت کرده است. مالکان و نمایندگان حقوقی آنها استدلال میکنند که یافتن مستأجران تجاری بلندمدت و با دوام، یک فرآیند پیچیده است که نمیتوان آن را به طور مصنوعی با ضربالاجلهای شهرداری تسریع کرد.[5][6]
مالکان ملک ادعا میکنند که آنها از قبل با فشار زیادی ناشی از تغییر روندهای خردهفروشی، خرابکاری و افزایش هزینههای نگهداری ملک روبرو هستند. آنها مالیات بر فضای خالی را به عنوان یک اقدام تنبیهی میبینند که در شرایط دشوار به آنها ضربه میزند، نه یک ابزار سازنده برای توسعه اقتصادی.[6]
همچنین تردیدهای آکادمیک در مورد اثربخشی بلندمدت رویکرد «چماق» وجود دارد. مطالعهای توسط مرکز مشترک مطالعات مسکن هاروارد (Harvard Joint Center for Housing Studies) هشدار داد که در حالی که مالیات بر فضای خالی با موفقیت تعداد مغازههای خالی را کاهش میدهد، میتواند پیامدهای ناخواسته بازاری به همراه داشته باشد.[2]
محققان هاروارد هشدار دادند که مجبور کردن مالکان به اجاره سریع فضاها میتواند منجر به کاهش کیفیت مستأجر و افزایش نرخ گردش مالی کسبوکارها شود، زیرا مالکان صرفاً برای فرار از جریمه مالیاتی، به کسبوکارهای کمسرمایه رضایت میدهند و این امر به یک چرخه تعطیلیهای مداوم منجر میشود.[2][4]
برای ایجاد تعادل در این نگرانیها، برخی شهرداریها سامانههای ثبت خود را با مشوقهای «هویج» (تشویقی) همراه میکنند. شهرها به مالکانی که اجازه میدهند فروشگاههای موقت «پاپآپ»، تأسیسات هنری اجتماعی یا فضاهای انکوباتور یارانهای در ملکشان مستقر شوند، در حالی که به دنبال مستأجر دائمی هستند، معافیتهای مالیاتی ارائه میدهند.[7]
اجرای قانون همچنان یک چالش مداوم است. در گذشته، برخی مالکان صرفاً با قرار دادن تابلوی «برای اجاره» در پنجره، از پرداخت عوارض ثبت فرار میکردند، صرف نظر از اینکه آیا فعالانه با مستأجران مذاکره میکردند یا خیر. مقررات مدرن با الزام به ارائه مدرکی دال بر بازاریابی فعال با نرخهای معقول بازار، در حال بستن این شکافهای قانونی هستند.[5]
در نهایت، افزایش سامانههای ثبت اجباری و مالیات بر فضای خالی، نشاندهنده یک تغییر اساسی در سیاست شهری است. شهرها اعلام میکنند که خردهفروشی طبقه همکف فقط یک ملک خصوصی نیست، بلکه یک جزء حیاتی از حوزه عمومی است—و خالی نگه داشتن آن، امتیازی است که مالکان دیگر نمیتوانند از عهده آن برآیند.[7]
روند رویداد
۲۰۱۸
کمپینهای محلی در شهرهایی مانند سان فرانسیسکو صدها مغازه خالی مزمن را شناسایی کردند که تلاشهای اولیه برای ثبت را آغاز کرد.
مارس ۲۰۲۰
رأیدهندگان سان فرانسیسکو با اکثریت قاطع، مالیات بر فضای خالی تجاری را تصویب کردند و سابقهای برای جریمههای تصاعدی بر اساس فوت خطی ایجاد کردند.
۲۰۲۳
اولین دوره گزارشدهی و پرداخت مالیات برای طرح فضای خالی سان فرانسیسکو رسماً سررسید شد.
ژانویه ۲۰۲۵
مجلس قانونگذاری ایالت نیویورک لایحه ۶۶۹ مجلس را برای مالیات بر مغازههای خالی در شهرهای با بیش از یک میلیون نفر جمعیت معرفی کرد.
۲۰۲۶
شهرداریها در سراسر کشور سامانههای ثبت اجباری را گسترش دادند و شکافهای قانونی را که قبلاً به مالکان اجازه میداد با تابلوهای ساده «برای اجاره» از پرداخت عوارض فرار کنند، بستند.
بررسی عمیق دیدگاهها
سیاستگذاران شهرداری
مقامات شهری مالیات بر فضای خالی را ابزاری ضروری برای مجبور کردن مالکان به کاهش اجارهها و احیای محلهها میدانند.
سیاستگذاران استدلال میکنند که خردهفروشی طبقه همکف یک جزء حیاتی از حوزه عمومی است، نه فقط یک دارایی خصوصی. هنگامی که مالکان فضا را احتکار میکنند و منتظر مستأجران شرکتی با اجاره بالا میمانند، جامعه اطراف از کاهش تردد عابران و افزایش جرم و جنایت رنج میبرد. با اعمال جریمههای تصاعدی، شهرها قصد دارند محاسبات مالی را تغییر دهند و خالی نگه داشتن فضا را گرانتر از ارائه یک اجارهنامه انعطافپذیر و کمهزینه به یک کارآفرین محلی کنند.
مالکان تجاری
صاحبان املاک ادعا میکنند که مالیاتهای تنبیهی در محیط خردهفروشی که از قبل دشوار است، به آنها آسیب میرساند.
مالکان و گروههای املاک و مستغلات استدلال میکنند که یافتن مستأجران تجاری بلندمدت و با دوام، یک فرآیند پیچیده و زمانبر است. آنها اشاره میکنند که از قبل با فشار زیادی ناشی از تغییر روندهای خردهفروشی، رقابت تجارت الکترونیک و هزینههای بالای نگهداری روبرو هستند. از دیدگاه آنها، مالیات بر فضای خالی یک اقدام تنبیهی است که در شرایط سخت به مالکان ضربه میزند و دلایل اقتصادی اصلی تعطیلی کسبوکارها را نادیده میگیرد.
اقتصاددانان شهری
محققانی که هشدار میدهند در حالی که مالیاتها فضاهای خالی را کاهش میدهند، ممکن است منجر به مستأجران با کیفیت پایینتر و گردش مالی بالاتر شوند.
مطالعات آکادمیک، مانند مطالعات مرکز مشترک مطالعات مسکن هاروارد، پیامدهای ناخواسته مداخله در بازار را برجسته میکنند. اقتصاددانان هشدار میدهند که مجبور کردن مالکان به اجاره سریع فضاها تحت تهدید مالیات میتواند منجر به انتخابهای نامناسب شود. مالکان ممکن است صرفاً برای فرار از جریمه، به کسبوکارهای کمسرمایه رضایت دهند، که میتواند منجر به نرخ بالاتر شکست کسبوکار و چرخش مداوم فروشگاههای موقت کوتاهمدت به جای لنگرهای محلهای باثبات شود.
آنچه نمیدانیم
- اینکه آیا تهدید مالیات بر فضای خالی منجر به کاهش دائمی اجارههای تجاری خواهد شد، یا اینکه مالکان صرفاً این عوارض را به عنوان هزینه انجام کسبوکار جذب خواهند کرد.
- شهرداریها تا چه حد میتوانند این سامانههای ثبت را به طور مؤثر اجرا کنند بدون اینکه مالکان شکافهای قانونی جدیدی برای طبقهبندی املاک خود به عنوان «اشغالشده» پیدا کنند.
- تأثیر بلندمدت بر نرخ بقای مستأجران در صورتی که مالکان برای فرار از جریمههای شهرداری، با عجله با کسبوکارهای کمسرمایه قرارداد ببندند.
اصطلاحات کلیدی
- رکود تجاری
- تأثیر منفی اقتصادی و بصری ناشی از تمرکز مغازههای تجاری خالی و بدون نگهداری در یک محله.
- مالیات بر فضای خالی تجاری
- جریمه مالی اعمال شده توسط شهرداری بر مالکان املاکی که فضاهای خردهفروشی طبقه همکف را برای دورههای طولانی خالی نگه میدارند.
- فوت خطی برِ خیابان
- اندازهگیری عرض ملک که مستقیماً رو به خیابان است و اغلب برای محاسبه مالیات بر فضای خالی بر اساس منطقه مرده بصری ایجاد شده، استفاده میشود.
- ارزش اختیار
- یک مفهوم اقتصادی که در آن مالکان یک فضا را خالی نگه میدارند و زیانهای کوتاهمدت را تحمل میکنند به این امید که بتوانند در آینده مستأجر با اجاره بالاتر جذب کنند.
پرسشهای متداول
چه چیزی باعث اعمال مالیات بر فضای خالی تجاری میشود؟
معمولاً یک مغازه باید برای یک دوره تعیین شده، اغلب ۱۸۲ روز در یک سال تقویمی، خالی، بدون اجارهنامه و بدون استفاده باقی بماند تا مشمول مالیات شود.
آیا برای مالکانی که قصد بازسازی دارند استثنایی وجود دارد؟
بله. اکثر مقررات، املاکی را که دارای مجوز ساخت فعال هستند و در حال ساخت و ساز یا بازسازی قانونی هستند، معاف میکنند.
آیا نصب تابلوی «برای اجاره» در پنجره مانع از اعمال مالیات میشود؟
دیگر نه. در حالی که برخی سامانههای ثبت اولیه این شکاف قانونی را مجاز میدانستند، قوانین مدرن برای اعطای معافیت، نیاز به اثبات بازاریابی فعال با نرخ معقول بازار دارند.
اگر فضا اجاره داده شده اما خالی باشد، چه کسی مالیات را میپردازد؟
بستگی به شرایط اجاره دارد، اما در شهرهایی مانند سان فرانسیسکو، مستأجر یا مستأجر فرعی ممکن است مسئول باشد اگر او کسی باشد که فضا را بلااستفاده نگه داشته است.
منابع
پوشش منابع
7 منبع
4 دیدگاه شناساییشده
[1]San Francisco Office of the Treasurer & Tax Collectorسیاستگذاران شهرداری
Commercial Vacancy Tax Ordinances & Regulations
مطالعه در San Francisco Office of the Treasurer & Tax Collector →[2]Harvard Joint Center for Housing Studiesاقتصاددانان شهری
Option Value and Storefront Vacancy in New York City
مطالعه در Harvard Joint Center for Housing Studies →[3]City of Chicagoسیاستگذاران شهرداری
Vacant Building Registration and Enforcement
مطالعه در City of Chicago →[4]Construction Reporterحامیان جامعه محلی
Vacancy Taxes Could Have Unintended Consequences
مطالعه در Construction Reporter →[5]Z&F Commercial Property Counselمالکان تجاری
San Francisco’s Commercial Vacancy Tax: What Landlords Need to Know
مطالعه در Z&F Commercial Property Counsel →[6]GoDocsمالکان تجاری
The Rise of Commercial Vacancy Taxes: A New Trend in State Legislation
مطالعه در GoDocs →[7]Factlen Editorial Teamاقتصاددانان شهری
Synthesis by Factlen editorial team
مطالعه در Factlen Editorial Team →
هر زاویه. هر روز.
دریافت جامعه اخبار همراه با پوشش کامل منابع و تحلیل دیدگاهها، مستقیم در صندوق ورودی شما.