گشایش بازار صندوق‌های املاک هند به روی سرمایه خارجی از طریق گواهی‌های سپرده

نهاد ناظر بر بازار سرمایه هند (سبی) با انتشار دو بخشنامه رسمی، به صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) و صندوق‌های سرمایه‌گذاری زیرساخت (InvIT) اجازه داد گواهی‌های سپرده مبتنی بر ارز خارجی صادر کنند. این تصمیم، کانال ورود مستقیم سرمایه‌های بین‌المللی به بازاری داخلی را باز می‌کند که ارزش آن به‌تازگی از مرز ۲۰ میلیارد دلار عبور کرده است.[1][2]

طبق چارچوب جدید، صندوق‌های هندی می‌توانند برای پشتیبانی از این گواهی‌ها، واحدهای سرمایه‌گذاری جدید منتشر کرده یا واحدهای موجود را انتقال دهند. یک کارگزار امین داخلی اوراق هندی مبنا را نزد خود نگاه می‌دارد و هم‌زمان، یک نهاد امین خارجی معتبر، گواهی‌های سپرده متناظر را به سرمایه‌گذاران بین‌المللی واگذار خواهد کرد.[1][3]

نهاد ناظر، معاملات این ابزارهای تازه را به بورس‌های مرکز خدمات مالی بین‌المللی در شهرک مالی گیفت (GIFT City) محدود کرده است. این گواهی‌های سپرده منحصراً در بورس بین‌المللی هند (India INX) و بورس بین‌المللی ان‌اس‌ای (NSE IX) فهرست می‌شوند تا تمامی تسویه‌ها در حوزه‌ای فراساحلی و با نظارت کامل بماند.[1][4]

این مرزبندی جغرافیایی هم‌راستا با راهبرد کلان دهلی‌نو برای متمرکزسازی جریان ورودی سرمایه خارجی در کانون مالی ایالت گجرات است. الزام به پذیرش در این بورس‌های فراساحلی به سرمایه‌گذاران خارجی امکان می‌دهد در بستری دلاری معامله کنند و در عین حال، سازوکارهای نظارتی بر ورود سرمایه به زیرساخت‌های کشور پایدار بماند.[2][5]

چارچوب‌های نظارتی سفت‌وسخت برای عرضه خارجی

برای مهار پدیده «رفت‌وبرگشت سرمایه» و جلوگیری از پولشویی داخلی، نهاد ناظر مقرر کرده که دارندگان گواهی‌های سپرده و ذی‌نفعان نهایی آن‌ها باید لزوماً غیرمقیم هند باشند. همچنین نهاد امین خارجی حق ندارد پیش از تایید رسمی کارگزار امین داخلی مبنی بر دریافت واحدهای پایه صندوق، گواهی صادر کند.[1][3]

مدیران صندوق‌هایی که قصد جذب سرمایه جدید از این مسیر را دارند، با مانع رای‌گیری سنگینی روبه‌رو خواهند بود؛ چراکه هرگونه انتشار جدید این گواهی‌ها نیازمند تصویب اکثریت ویژه است و دست‌کم ۷۵ درصد از دارندگان فعلی واحدها باید به آن رای مثبت دهند.[2][5]

با این حال، یک معافیت مهم در نظر گرفته شده است: اگر صندوقی هم‌زمان با عرضه عمومی اولیه (IPO) در داخل هند، گواهی‌های سپرده خود را نیز در بورس‌های بین‌المللی عرضه کند، نیازی به اخذ این موافقت قبلی نخواهد داشت.[1][3]

این شیوه‌نامه کفی قیمتی نیز تعیین کرده تا از کاهش ارزش دارایی سهامداران خرد محلی جلوگیری شود. به این ترتیب، نرخ واحدهای مبنای گواهی‌های سپرده نمی‌تواند از قیمت ارائه‌شده به سرمایه‌گذاران داخلی در عرضه‌های هم‌زمان پایین‌تر باشد.[3][6]

صندوق‌های متقاضی و مالکان واحدهایی که قصد انتقال دارند باید از معیارهای اهلیت سخت‌گیرانه‌ای عبور کنند. اشخاص یا نهادهایی که از فعالیت در بازار سرمایه محروم شده‌اند، بدهکاران بدحساب بانکی یا متهمان به فرار مالیاتی و جرایم اقتصادی، حق استفاده از این سازوکار را نخواهند داشت.[2][6]

تغذیه مالی چهارمین بازار بزرگ آسیا

این گشایش مقرراتی در زمانی رخ می‌دهد که بازار املاک بورسی هند رشد کم‌سابقه‌ای را تجربه می‌کند. بر اساس گزارش موسسه خدمات املاک سی‌بی‌آر‌ای (CBRE)، ارزش بازار صندوق‌های املاک هند از زمان راه‌اندازی بیش از شش برابر شده و تا اوایل سال ۲۰۲۶ میلادی به ۱.۷۲ تریلیون روپیه رسیده است.[7]

این جهش پیوسته، هند را با کنار زدن هنگ‌کنگ، به چهارمین بازار بزرگ صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک در آسیا تبدیل کرده است. در حال حاضر، شش صندوق ثبت‌شده املاک در هند مدیریت نزدیک به ۱۷۸ میلیون فوت مربع فضای تجاری با استانداردهای نهادی را بر عهده دارند.[2][7]

موتور محرک اصلی این تقاضا، شرکت‌های چندملیتی هستند که مراکز عملیاتی خود را در هند مستقر می‌کنند؛ به‌طوری‌که مراکز جهانی توانمندسازی در قطب‌های فناوری مانند بنگلور و حیدرآباد، متراژ چشمگیری از دفاتر اداری درجه‌یک را با سرعتی بی‌سابقه اجاره کرده‌اند.[4][5]

با وجود این انبساط سریع، برآوردهای تحلیلی نشان می‌دهد تنها حدود ۳۷ درصد از املاک اداری ممتاز (گرید A) هند در بورس عرضه شده‌اند و دوسوم باقی‌مانده هنوز در تملک خصوصی است؛ وضعیتی که بخش عمده‌ای از آن ریشه در موانع گذشته بر سر راه جذب سرمایه ارزی داشت.[2][7]

کاهش محدودیت‌های نقدشوندگی در بخش خصوصی

با راه‌اندازی گواهی‌های سپرده، رگولاتور شکاف میان این دارایی‌های فیزیکی گسترده و استخرهای سرمایه نهادی بین‌المللی را پر می‌کند؛ چراکه صندوق‌های فراملی ترجیح می‌دهند ابزارهای دلاری را در بورس‌های بین‌المللی معامله کنند تا اینکه درگیر پیچیدگی‌های ثبت‌نام در سامانه بازارهای داخلی هند شوند.[3][6]

نهاد ناظر هم‌زمان برای تقویت نقدشوندگی صندوق‌های زیرساختی غیرعمومی نیز تدابیری اتخاذ کرد. دوره تعلیق اجباری پیش و پس از معاملات در قالب «پیشنهاد برای فروش» (OFS) برای واحدهای با نقدشوندگی پایین، از ۱۲ هفته به هشت هفته کاهش یافت.[1][2]

این بازه تعلیق شامل معاملات خرید و فروش واحدها قبل و بعد از عرضه می‌شود. سبی دلیل این تسهیل زمانی را نصاب‌های سنگین معامله در هر بسته و مشارکت محدود بازیگران نهادی دانست که موجب خشکی نقدینگی در دارایی‌های زیرساختی غیرعمومی می‌شد.[1][2]

مدیران صندوق‌ها موظف‌اند بانک‌های سرمایه‌گذاری رسمی را برای مدیریت عرضه و تضمین انطباق کامل با ضوابط استخدام کنند. این بانک‌ها مسئولیت ثبت اسناد پذیرش نزد رگولاتور و بورس‌های اوراق بهادار و پیگیری مجوزها را بر عهده خواهند داشت.[1][3]

برای حفظ شفافیت و برابری اطلاعاتی میان سرمایه‌گذاران داخلی و بین‌المللی، ضوابط افشای فوری تعیین شده است؛ هرگونه گزارش و شفاف‌سازی که در بورس‌های شهرک مالی گیفت ارائه شود، باید ظرف مدت ۲۴ ساعت در سامانه‌های بورس‌های داخلی هند نیز به ثبت برسد.[1][3]

این چارچوب همچنین تکلیف اختیارات حاکمیت شرکتی را مشخص کرده است. حق رای مربوط به واحدهای پایه صندوق‌ها، توسط نهاد امین خارجی و دقیقاً مطابق با دستورالعمل‌های دریافتی از مالکان گواهی‌های سپرده اعمال خواهد شد.[1][3]

اجرای بی‌درنگ این مصوبه، شهرک گیفت را به مجرای اصلی جذب سرمایه خارجی در مستغلات و زیرساخت‌های هند مبدل می‌کند. موفقیت اولین عرضه‌ها محک خواهد زد که آیا بازدهی املاک تجاری هند می‌تواند بدون نیاز به ورود مستقیم به بورس داخلی، اشت‌های نهادهای مالی وال‌استریت و اروپا را جلب کند یا خیر.[2][3]