بن‌بست ۱۵ ساله قانون پیش‌فروش مسکن؛ اتحادیه املاک: حتی یک قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشد

قانون پیش‌فروش مسکن که با هدف ساماندهی بازار و جلوگیری از کلاهبرداری تصویب شده بود، اکنون به سدی در برابر خانه‌دار شدن اقشار متوسط تبدیل شده است. سمانه محرمی‌نمین، دبیر اتحادیه مشاوران املاک، در گفت‌وگو با خبرگزاری مهر اعلام کرد که از سال ۱۳۹۰ تاکنون، حتی یک قرارداد پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی کشور به ثبت نرسیده است.[1]

بر اساس این قانون، تنظیم قراردادهای پیش‌فروش از مشاوران املاک سلب و به دفاتر اسناد رسمی واگذار شد. با این حال، الزامات سخت‌گیرانه و فراهم نبودن زیرساخت‌های اجرایی باعث شده تا این دفاتر نتوانند هیچ سندی را در این زمینه صادر کنند و بازار پیش‌فروش در یک بن‌بست ۱۵ ساله گرفتار شود.[1][2]

یکی از موانع اصلی اجرای این قانون، الزام به صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد پیش از تکمیل ساختمان و همچنین ایجاد حساب امانی برای سازنده است. به گفته محرمی‌نمین، تا زمانی که این زیرساخت‌ها در شهرداری‌ها و شبکه بانکی فراهم نشود، ثبت رسمی این قراردادها عملاً غیرممکن خواهد بود.[2]

پیامدهای توقف پیش‌فروش رسمی

این بن‌بست قانونی، مسیر خرید اقساطی و تدریجی مسکن را برای متقاضیان مسدود کرده است. در غیاب قراردادهای رسمی و شفاف، سازندگان به روش‌های جایگزین و پرریسکی مانند «فروش متری مسکن» روی آورده‌اند که در آن هویت دقیق ملک، زمان تحویل و موقعیت آن برای خریدار کاملاً نامشخص است.[1][3]

در پروژه‌های بزرگ مسکونی که شامل ۸۰۰ تا ۸ هزار واحد هستند، واحدهایی که هنوز در مرحله خاک‌برداری قرار دارند، با قیمت‌های نجومی و بر اساس ارزش‌گذاری سال‌های آینده پیش‌فروش می‌شوند. این شیوه قیمت‌گذاری، ریسک سرمایه‌گذاری را به شدت افزایش داده است.[1][2]

برای مثال، ملکی که سازنده پیش‌بینی می‌کند سه سال دیگر متری ۵۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، امروز با قیمت متری ۳۰۰ میلیون تومان و با وعده پرداخت اقساطی به خریداران پیشنهاد می‌شود. فروشندگان این حباب قیمتی را با امتیاز پرداخت مدت‌دار توجیه می‌کنند.[1]

ضرورت بازنگری در مقررات

کارشناسان بازار مسکن معتقدند که بازنگری در این قانون و تسهیل شرایط ثبت رسمی، می‌تواند علاوه بر بازگرداندن رونق به بخش ساخت‌وساز، دسترسی دهک‌های متوسط به مسکن را بهبود بخشد. ایجاد یک سازوکار شفاف و قابل اجرا، تنها راه محافظت از سرمایه خریداران در برابر تورم ملکی است.[2][3]

اتحادیه مشاوران املاک هشدار می‌دهد که تداوم این وضعیت، خریداران را به سمت بازارهای غیررسمی و مبایعه‌نامه‌های فاقد اعتبار سوق می‌دهد. تا زمانی که سامانه‌های ملی و زیرساخت‌های ثبتی به طور کامل عملیاتی نشوند، ریسک کلاهبرداری در پروژه‌های پیش‌فروش همچنان بالا خواهد بود.[1][3]