اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک؛ پایان اعتبار قولنامه‌های دست‌نویس و اتصال سامانه‌های ملی

در روزهای پایانی شهریور و اوایل مهر ۱۴۰۵، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با اعلام تکمیل بخش عمده‌ای از زیرساخت‌های وزارت راه و شهرسازی وارد فاز نهایی خود شد. این تغییر ساختاری، نقطه پایانی بر اعتبار حقوقی قولنامه‌های دست‌نویس و عادی در بازار مسکن ایران است.[1]

بر اساس نشست مشترکی که در تاریخ ۵ مهر ۱۴۰۵ میان مسئولان وزارت راه و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان فناوری اطلاعات ایران برگزار شد، تکالیف اصلی وزارت راه در مواد ۶، ۸، ۱۰ و ۱۴ این قانون به انجام رسیده است. اکنون تنها حلقه باقی‌مانده برای اجرای صددرصدی این طرح، اتصال نهایی سامانه‌ها و زیرساخت‌های اطلاعاتی این سه نهاد برای تبادل یکپارچه داده‌ها است.[1]

هدف اصلی از این یکپارچه‌سازی، مسدود کردن راه‌های کلاهبرداری ملکی، به‌ویژه فروش یک ملک به چندین نفر از طریق اسناد عادی است. با عملیاتی شدن کامل این سامانه‌ها، هرگونه نقل و انتقال مالکیت تنها در صورتی در محاکم قضایی به رسمیت شناخته می‌شود که در بستر سامانه‌های ملی و دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد.[1][2]

مقامات قضایی نیز همزمان با پیشرفت زیرساخت‌های فنی، هشدارهای خود را نسبت به عواقب تنظیم قراردادهای غیررسمی تشدید کرده‌اند. حسین فاضلی هریکندی، رئیس کل دادگستری استان البرز، در جلسه شورای اداری این استان در تاریخ ۶ مهر ۱۴۰۵ با اشاره به حجم بالای پرونده‌های ملکی تأکید کرد: «اجرای کامل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و اتصال دستگاه‌های مرتبط به سامانه‌های ثبتی می‌تواند از تشکیل بخش قابل توجهی از پرونده‌های حقوقی و کیفری در حوزه ملک و پیش‌فروش ساختمان جلوگیری کند.»[2]

وی در این نشست یادآور شد که در شش‌ماهه نخست سال جاری، بخش عمده‌ای از اختلافات حقوقی ریشه در همین معاملات غیررسمی داشته است و مسدود شدن این مسیر، بار سنگینی را از دوش دستگاه قضا برخواهد داشت.[2]

برای تسهیل این گذار بزرگ و جلوگیری از سردرگمی شهروندان، مسیرهای قانونی مشخصی برای انجام معاملات تعریف شده است. سیدرضا رستمیان، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران استان مازندران، در تشریح این فرآیند اعلام کرد که خریداران و فروشندگان اکنون سه راه روشن برای ثبت رسمی نقل و انتقالات خود پیش رو دارند.[3]

مسیر نخست، استفاده از پلتفرم‌های دیجیتال و سکوهای خودکاربری مانند سامانه «کاتب» است. در این روش، طرفین معامله می‌توانند قرارداد خود را به صورت آنلاین تهیه و ثبت کرده و سپس تنها برای طی مراحل نهایی و امضای سند رسمی به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.[3]

مسیر دوم که تغییر مهمی در کارکرد سنتی بنگاه‌های ملکی ایجاد می‌کند، مراجعه به مشاوران املاک است. در این حالت، مشاور املاک تنها وظیفه تنظیم پیش‌نویس قرارداد را بر عهده دارد و پس از آن، خریدار و فروشنده موظف‌اند حداکثر ظرف مدت پنج روز برای تأیید نهایی قرارداد، انجام تعهدات مالی و ثبت رسمی نقل‌وانتقال به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.[3]

مسیر سوم نیز کوتاه‌ترین راه ممکن است؛ مراجعه مستقیم خریدار و فروشنده به دفاتر اسناد رسمی بدون نیاز به واسطه. در این روش، افراد می‌توانند بدون مراجعه به مشاوران املاک یا پلتفرم‌های آنلاین، تمام مراحل تنظیم و ثبت رسمی معامله اعم از انتقال قطعی، بیع و صلح را مستقیماً در دفترخانه انجام دهند.[3]

یکی از دغدغه‌های اصلی در اجرای این قانون، وضعیت املاکی است که در حال حاضر فاقد سند رسمی هستند. قانون‌گذار در ماده ۱۰ این قانون، سازوکاری را برای ساماندهی این دسته از املاک پیش‌بینی کرده است تا مالکان بتوانند ادعاهای مالکیتی خود را ثبت کنند.[3]

بر این اساس، مالکان املاک فاقد سند، فارغ از میزان مساحت و نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری یا کشاورزی)، می‌توانند با مراجعه به سامانه‌های تعیین‌شده، فرآیند ثبت ملک خود را آغاز کنند و ادارات ثبت اسناد نیز موظف به رسیدگی و صدور سند رسمی برای این املاک با رعایت مقررات هستند.[3]

با تکمیل اتصال سامانه‌های دولتی در هفته‌های پیش رو، بازار املاک ایران از یک سیستم سنتی و مبتنی بر اعتماد کاغذی، به یک ساختار شفاف و دیجیتال منتقل می‌شود. خریدارانی که از این پس خارج از این سه مسیر قانونی اقدام به معامله کنند، در صورت بروز هرگونه اختلاف، هیچ‌گونه حمایت قانونی و قضایی دریافت نخواهند کرد و سرمایه آن‌ها در معرض خطر قطعی قرار خواهد گرفت.[1][3]