مقررات جدید خزانه‌داری آمریکا برای مهار خریداران نهادی مسکن رونمایی شد

از یک سو، صندوق‌های سرمایه‌گذاری بزرگ معتقدند که با خرید خانه‌ها و تبدیل آن‌ها به املاک استیجاری، نقدینگی بازار را تضمین کرده و نیاز روزافزون به مسکن اجاره‌ای را پاسخ می‌دهند. در نقطه مقابل، خانواده‌ها و فعالان مدنی استدلال می‌کنند که این غول‌های مالی با پیشنهادهای تمام‌نقد، خریداران عادی را از بازار بیرون رانده و رویای خانه‌دار شدن را نابود کرده‌اند.[2]

اکنون، دولت فدرال آمریکا تصمیم گرفته است تا در این نبرد نابرابر مداخله کند. وزارت خزانه‌داری ایالات متحده در ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶، پیش‌نویس مقرراتی را منتشر کرد که خرید خانه‌های تک‌خانوار را برای سرمایه‌گذاران نهادی بزرگ به شدت محدود می‌کند.[1]

این آیین‌نامه جدید، گام اجرایی کلیدی برای قانون دوحزبی «مسیر قرن ۲۱ به سوی مسکن» محسوب می‌شود که در تابستان امسال به تصویب رسید. بر اساس این قانون، هر نهاد انتفاعی که کنترل ۳۵۰ خانه تک‌خانوار یا بیشتر را در اختیار داشته باشد، از خرید املاک موجود منع خواهد شد.[1]

قانون‌گذاران تعریف گسترده‌ای از «سرمایه‌گذار نهادی بزرگ» ارائه داده‌اند. این تعریف شامل هر نهاد انتفاعی می‌شود که در کسب‌وکار سرمایه‌گذاری، مالکیت، اجاره یا مدیریت خانه‌های تک‌خانوار فعالیت دارد و به طور مستقیم یا غیرمستقیم کنترل سرمایه‌گذاری بیش از ۳۵۰ خانه را در دست دارد.

اسکات بسنت، وزیر خزانه‌داری آمریکا، در بیانیه رسمی این وزارتخانه هدف از این اقدام را بازگرداندن تعادل به بازار عنوان کرد. او تاکید کرد که این مقررات برای محافظت از خریداران خرد در برابر قدرت بلامنازع وال‌استریت طراحی شده است.[1]

بسنت در این باره گفت: «خزانه‌داری در تلاش است تا با محدود کردن نقش سرمایه‌گذاران نهادی بزرگ، اطمینان حاصل کند که خانواده‌ها و کارگران آمریکایی شانس عادلانه‌ای برای خرید خانه در محله‌های خود دارند.»[1]

پایان دوران پیشنهادهای تمام‌نقد شرکتی

برای یک خریدار عادی یا مستاجری که به دنبال اولین خانه خود است، این تغییر مقررات معنای بسیار ملموسی دارد. دیگر نیازی نیست خانواده‌ها نگران باشند که یک صندوق سرمایه‌گذاری با منابع مالی نامحدود، خانه مورد نظرشان را در آخرین لحظه از چنگشان درآورد.[2]

ممنوعیت خرید برای این نهادهای بزرگ از ۷ ژانویه ۲۰۲۷ به طور رسمی اجرایی خواهد شد. وزارت خزانه‌داری با درک زمان کوتاه باقی‌مانده، رویکردی مرحله‌ای را برای اجرای این قانون در نظر گرفته است تا بازار دچار شوک ناگهانی نشود.[1]

جریمه‌های در نظر گرفته شده برای متخلفان بسیار سنگین و بازدارنده است. هر خرید غیرقانونی می‌تواند جریمه‌ای معادل یک میلیون دلار یا سه برابر قیمت خرید ملک، هر کدام که بیشتر باشد، برای شرکت خاطی به همراه داشته باشد.

علاوه بر جریمه‌های مالی، این قانون الزامات شفافیت جدیدی را نیز معرفی کرده است. سرمایه‌گذاران نهادی بزرگ موظفند هر ساله گزارشی جامع از املاک تحت کنترل خود را به وزارت مسکن و توسعه شهری آمریکا ارائه دهند تا نظارت دقیقی بر فعالیت‌های آن‌ها صورت گیرد.

استثناهای قانونی و واکنش بازار

با این حال، قانون‌گذاران مسیرهایی را برای ادامه فعالیت شرکت‌ها باز گذاشته‌اند تا عرضه مسکن جدید متوقف نشود. یکی از مهم‌ترین استثناها، برنامه «ساخت برای اجاره» است که به شرکت‌ها اجازه می‌دهد خانه‌هایی را که از ابتدا برای اجاره ساخته شده‌اند، خریداری کنند.

استثنای مهم دیگر، مربوط به خانه‌های فرسوده و نیازمند بازسازی است. سرمایه‌گذاران بزرگ همچنان می‌توانند املاکی را که با استانداردهای ایمنی مطابقت ندارند بخرند، مشروط بر اینکه حداقل ۱۵ درصد از قیمت خرید را صرف بازسازی و بهبود آن کنند.

این قانون که ریشه در فرمان اجرایی ماه ژانویه دونالد ترامپ دارد، با حمایت گسترده هر دو حزب اصلی آمریکا به تصویب رسید. این اجماع نشان‌دهنده نارضایتی عمیق عمومی از تسلط شرکت‌ها بر بازار مسکن است.[1]

الیزابت وارن، سناتور دموکرات و از حامیان اصلی این قانون، با انتشار بیانیه‌ای بر لزوم اجرای دقیق این مقررات تاکید کرد. او از دولت خواست تا هیچ‌گونه راه فراری برای مالکان شرکتی باقی نگذارد.[1]

وارن در بیانیه خود هشدار داد: «کنگره از نزدیک نظارت خواهد کرد تا اطمینان حاصل کند که دولت قوانین نهایی قدرتمندی را بدون هیچ‌گونه راه فراری برای مالکان شرکتی که هزینه‌ها را برای خانواده‌ها بالا می‌برند، نهایی می‌کند.»[1]

پیامدهای جهانی و آینده بازار

این اقدام ایالات متحده می‌تواند به عنوان یک نقطه عطف در سیاست‌گذاری جهانی مسکن عمل کند. در بسیاری از کشورهای دیگر نیز، هجوم سرمایه‌های کلان به بازار املاک مسکونی، قیمت‌ها را به سطوحی دور از دسترس شهروندان عادی رسانده است.[2]

تحلیلگران بازار املاک پیش‌بینی می‌کنند که با خروج خریداران نهادی از بخش خانه‌های موجود، رقابت در شهرهایی که پیش از این جولانگاه شرکت‌ها بودند، به نفع خریداران خرد تغییر خواهد کرد.[2]

این تغییر به ویژه در ایالت‌های جنوبی آمریکا که بیشترین آسیب را از خریدهای شرکتی دیده‌اند، محسوس‌تر خواهد بود. کاهش تقاضای کاذب از سوی صندوق‌های سرمایه‌گذاری، می‌تواند به تثبیت قیمت‌ها و بازگشت آرامش به بازار املاک محلی کمک شایانی کند.[2]

برای مستاجران فعلی این شرکت‌ها، قانون جدید الزاماتی را برای حمایت مالی و ارائه حق تقدم خرید در نظر گرفته است. اگر شرکتی قصد فروش ملک را داشته باشد، مستاجر فعلی از فرصت ۳۰ روزه برای بررسی و خرید آن برخوردار خواهد بود.

در نهایت، موفقیت این طرح به نحوه اجرای آن در ماه‌های آینده بستگی دارد. بازار مسکن اکنون در آستانه یک تغییر ساختاری بزرگ قرار دارد که می‌تواند رویای خانه‌دار شدن را برای نسل جدید احیا کند.[2]