آغاز دومین مرحله عرضه مسکن متری در سامانه «خانه‌ریز» شهرداری تهران از ۱۵ مهر

سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، دومین مرحله از عرضه پروژه‌های ساختمانی در سامانه «خانه‌ریز» را از ساعت ۸ صبح روز چهارشنبه، ۱۵ مهر ۱۴۰۵ آغاز کرد. این پلتفرم به شهروندان اجازه می‌دهد تا با سرمایه‌های بسیار خرد، در بازار املاک پایتخت سرمایه‌گذاری کنند.[1][2]

این تصمیم در شرایطی اتخاذ شده است که میانگین قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران از مرز ۲۵۰ میلیون تومان بر متر مربع عبور کرده و خرید یک واحد آپارتمان کامل برای بسیاری غیرممکن شده است. مدیران شهری امیدوارند با این ابزار، نقدینگی سرگردان را به سمت تولید مسکن هدایت کنند.[4]

متقاضیان برای ورود به این بازار باید به آدرس اینترنتی سامانه رسمی شهرداری مراجعه کرده و پس از احراز هویت، سفارش خرید خود را ثبت کنند. در این مرحله، خریداران می‌توانند متناسب با بودجه ریالی خود، سهمی از پروژه‌های در حال ساخت را تملک کرده و سند دیجیتال دریافت کنند.[1][3]

سازوکار بازار ثانویه و کشف قیمت

یکی از ویژگی‌های کلیدی که شهرداری تهران در مرحله دوم بر آن تاکید دارد، فعال‌سازی کامل بازار ثانویه برای این سهام ملکی است. دارندگان «خانه‌ریز» مجبور نیستند تا پایان پروژه منتظر بمانند؛ آن‌ها می‌توانند دارایی خود را بر اساس مکانیزم عرضه و تقاضا به سایر سرمایه‌گذاران بفروشند.[1][2]

بر اساس اطلاعیه رسمی سازمان سرمایه‌گذاری شهرداری، قیمت هر سهم در بازار ثانویه ثابت نیست و با پیشرفت فیزیکی پروژه و همچنین نوسانات تورمی بازار مسکن تهران تغییر می‌کند. خریداران می‌توانند روند پیشرفت فیزیکی کارگاه‌های ساختمانی را به صورت برخط از طریق همین درگاه پیگیری کنند.[1][3]

نخستین فاز این طرح در ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ با عرضه یک پروژه در خیابان آیت‌الله کاشانی تهران کلید خورد. این پروژه دارای ۱۰ هزار و ۲۹۰ مترمربع زیربنای کل و ۶ هزار و ۴۸۰ مترمربع زیربنای مفید است که در قالب ساختمانی ۹ طبقه و شامل ۵۴ واحد مسکونی اجرا می‌شود.[4]

مدافعان این طرح معتقدند که خرید متری مسکن، ارزش پول پس‌اندازهای کوچک را در برابر تورم حفظ می‌کند. به گفته طراحان سامانه، مشارکت‌کنندگان به ازای خرید هر ۱۰۰ سهم خانه‌ریز، دقیقاً از منافع تغییر ارزش یک متر مربع از همان پروژه ساختمانی بهره‌مند خواهند شد.[4]

ابهامات حقوقی و تعارض منافع

با وجود جذابیت ظاهری این طرح برای سرمایه‌گذاران خرد، تحلیل‌گران مالی و کارشناسان اقتصاد شهری هشدارهای جدی درباره ساختار آن مطرح می‌کنند. مهم‌ترین نقد، مسئله تعارض منافع نهاد برگزارکننده است؛ شهرداری تهران خود مرجع اصلی صدور پروانه ساخت و تعیین تراکم در پایتخت محسوب می‌شود.[4]

منتقدان می‌گویند ورود مستقیم نهاد صادرکننده مجوز به عرصه فروش متری پروژه‌های ساختمانی، می‌تواند مرزهای نظارتی را کمرنگ کند. وقتی شهرداری همزمان نقش ناظر، مجری و فروشنده را ایفا می‌کند، تضمین کیفیت ساخت و رعایت دقیق ضوابط شهرسازی در این پروژه‌ها با تردید مواجه می‌شود.[4]

چالش دوم، ریسک نقدشوندگی در بازار ثانویه است. اگرچه سامانه خانه‌ریز امکان فروش سهام را فراهم کرده، اما در دوره‌های رکود بازار مسکن، ممکن است خریداری برای این سهام خرد پیدا نشود. در این صورت، سرمایه‌گذار خرد نمی‌تواند پول خود را در زمان دلخواه از سامانه خارج کند.[4]

همچنین، تورم نهاده‌های ساختمانی مانند سیمان و فولاد می‌تواند زمان‌بندی تحویل پروژه‌ها را با تاخیرهای طولانی مواجه کند. در پروژه‌های سنتی، این تاخیرها معمولاً با جریمه دیرکرد جبران می‌شود، اما در مدل مالکیت مشاعی و خرد، مشخص نیست که زیان ناشی از طولانی شدن دوره ساخت چگونه توزیع خواهد شد.[4]

سرنوشت نهایی پروژه‌ها در زمان تحویل

یکی از بزرگترین پرسش‌های خریداران، نحوه تسویه نهایی در پایان عملیات عمرانی است. طبق دستورالعمل‌های منتشر شده، اگر یک سرمایه‌گذار بتواند به تدریج سهام خود را به اندازه یک واحد کامل افزایش دهد، در زمان تحویل پروژه برای تصاحب آن واحد حق تقدم خواهد داشت.[4]

اما برای اکثریت قاطع خریداران که تنها مالک چند متر یا چند سانتی‌متر از کل ساختمان هستند، تحویل فیزیکی معنایی ندارد. در پایان کار، کل مجتمع مسکونی از طریق مزایده عمومی به فروش می‌رسد و وجه حاصل از آن، پس از کسر هزینه‌های بالاسری، به نسبت سهام بین مشارکت‌کنندگان تقسیم می‌شود.[4]

انبوه‌سازان بخش خصوصی نیز به این مداخله مستقیم شهرداری واکنش نشان داده‌اند. حسن محتشم، از فعالان و کارشناسان صنعت ساختمان، در این باره می‌گوید: «اگر شهرداری تهران قصد دارد در حوزه مسکن ورود جدی داشته باشد، بهتر است این اقدام با مشارکت تولیدکنندگان و انبوه‌سازان حرفه‌ای انجام شود.»[4]

وی در ادامه استدلال خود می‌افزاید: «قیمت نهایی مسکن به شیوه قیمت‌گذاری و نحوه عرضه زمین بستگی دارد. اگر شهرداری زمین را با قیمت مناسب در اختیار پروژه‌ها قرار دهد و هدف اصلی افزایش عرضه و ایجاد تعادل در بازار باشد، شرایط می‌تواند متفاوت باشد.»[4]

با این حال، در اقتصادی که بخش عمده درآمد ماهانه خانوارها صرف هزینه‌های تامین مسکن می‌شود، ابزارهایی مانند خانه‌ریز پناهگاهی برای فرار از بی‌ارزش شدن ریال به شمار می‌روند. برای یک شهروند عادی، خرید تدریجی چند متر خانه، منطقی‌تر از رها کردن پس‌انداز در حساب‌های بانکی است.[4]

موفقیت دومین مرحله عرضه در روزهای آینده، عیار اعتماد عمومی به پلتفرم‌های شهرداری را مشخص خواهد کرد. اگر حجم معاملات در بازار ثانویه روان باشد و پروژه‌ها طبق زمان‌بندی پیش بروند، این مدل می‌تواند به عنوان یک الگوی تامین مالی به سایر کلان‌شهرهای ایران نیز صادر شود.[1][2]

عبور از بورس و ایجاد پلتفرم اختصاصی

ایده فروش متری مسکن در ایران سابقه طولانی و پرفراز و نشیبی دارد. پیش از این، تلاش‌های متعددی برای عرضه اوراق سلف موازی استاندارد مسکن در بورس کالا صورت گرفته بود که به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و مخالفت‌های نهادهای ناظر مالی، هرگز به مرحله اجرای پایدار نرسید.[4]

شهرداری تهران با دور زدن بورس و ایجاد یک پلتفرم اختصاصی تحت مالکیت خود، تلاش کرده است تا این موانع بوروکراتیک را پشت سر بگذارد. با این وجود، فقدان نظارت سازمان بورس بر سامانه «خانه‌ریز»، نگرانی‌هایی را در خصوص تضمین حقوق سرمایه‌گذاران و شفافیت پلتفرم معاملاتی ایجاد کرده است.[4]

در اطلاعیه روز سه‌شنبه، سازمان سرمایه‌گذاری شهرداری تاکید کرده است که تمامی زیرساخت‌های حقوقی برای انتقال قطعی منافع به خریداران فراهم شده است. با آغاز سفارش‌گیری از صبح چهارشنبه، زنگ آزمون برای یکی از جاه‌طلبانه‌ترین طرح‌های تامین مالی شهری به صدا درآمده است.[1][2]