رئیس سازمان ثبت اسناد: ۸۵۰ هزار واحد مسکن مهر فاقد سند هستند؛ تشکیل کارگروه ویژه

همانند گره کور مالکیت در شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر که سال‌ها مالکان را در بلاتکلیفی نگه داشته بود، پروژه مسکن مهر نیز صدها هزار خانوار را با بحران نداشتن سند رسمی مواجه کرده است. اما اکنون یک مداخله سطح بالای قضایی با هدف پایان دادن به این انتظار طولانی و صدور اسناد مالکیت آغاز شده است.[1][2]

حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در جریان سفر اخیر خود به استان سمنان از یک آمار نگران‌کننده پرده برداشت. به گفته وی، در حال حاضر بخش عمده‌ای از ۸۵۰ هزار واحد مسکن مهر در سراسر کشور همچنان فاقد سند مالکیت رسمی هستند.[1]

این رقم عظیم نشان می‌دهد که درصد بالایی از کل واحدهای ساخته شده در طرح مسکن مهر، با گذشت بیش از یک دهه از آغاز واگذاری‌ها، هنوز هویت حقوقی کاملی ندارند. این خانوارها عملاً در خانه‌هایی ساکن هستند که از نظر قانونی مالکیت قطعی و قابل اثبات آن‌ها با چالش‌های جدی روبه‌رو است.[1]

ورود قوه قضاییه به بحران

برای حل این بحران ملی، یک کارگروه ویژه در سطح معاونت اول قوه قضاییه تشکیل شده است. این کارگروه مأموریت دارد تا با حضور نمایندگان دستگاه‌های مرتبط، موانع موجود در مسیر تثبیت مالکیت و صدور اسناد این واحدها را به صورت فوری و ویژه پیگیری کند.

هدف اصلی این کارگروه، ایجاد هماهنگی میان وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی است. اختلافات میان این نهادها در سال‌های گذشته، فرآیند صدور سند را در یک چرخه باطل اداری گرفتار کرده و مالکان را به قربانیان این ناهماهنگی تبدیل کرده بود.

برای یک خریدار یا مالک مسکن مهر، نداشتن سند رسمی به معنای حبس شدن سرمایه است. ملکی که سند رسمی ندارد، عملاً قابلیت وثیقه‌گذاری در بانک‌ها برای دریافت تسهیلات را از دست می‌دهد و مالک نمی‌تواند از ارزش دارایی خود برای توسعه اقتصادی خانواده استفاده کند.[2]

علاوه بر این، در بازار معاملات مسکن، واحدهای فاقد سند با تخفیف‌های چشمگیر و قیمتی بسیار پایین‌تر از ارزش واقعی‌شان معامله می‌شوند. ورود این املاک به چرخه معاملات رسمی می‌تواند ارزش قابل‌اتکای این دارایی‌ها را برای اقشار کم‌درآمد به شدت افزایش دهد و نقدشوندگی آن‌ها را بالا ببرد.[2]

گره کور پایان‌کار و بدهی‌ها

ریشه اصلی این تأخیرهای طولانی‌مدت، صادر نشدن گواهی پایان‌کار از سوی شهرداری‌هاست. بسیاری از پروژه‌های مسکن مهر به دلیل نقص در خدمات زیربنایی، مشکلات فنی در ساخت‌وساز یا بدهی‌های تسویه‌نشده، نتوانسته‌اند تأییدیه‌های لازم را از مدیریت شهری دریافت کنند.

عامل بازدارنده دیگر، تعهدات بانکی و اختلافات مالی میان پیمانکاران و بانک‌های عامل است. در بسیاری از پروژه‌ها، تسویه نشدن تسهیلات توسط سازنده باعث شده تا بانک‌ها از آزادسازی اسناد خودداری کنند و در نتیجه، خریدار نهایی تاوان بدهی‌هایی را می‌دهد که نقشی در ایجاد آن‌ها نداشته است.

اهمیت تسریع در صدور این اسناد با اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» دوچندان شده است. این قانون جدید که با هدف شفاف‌سازی مالکیت‌ها به تصویب رسیده، محدودیت‌های جدی و مهلت‌های مشخصی را برای اعتباربخشی به اسناد عادی و قولنامه‌ای تعیین کرده است.

با اجرایی شدن کامل این قانون، قراردادهای دست‌نویس و قولنامه‌های عادی دیگر در محاکم قضایی و ادارات دولتی اعتبار گذشته را نخواهند داشت. این تغییر بزرگ حقوقی، صدور سند رسمی برای ۸۵۰ هزار واحد مسکن مهر را از یک مطالبه رفاهی به یک ضرورت فوری قانونی تبدیل کرده است.

در سال‌های گذشته، اتکا به مبایعه‌نامه‌های عادی در خرید و فروش واحدهای مسکن مهر، راه را برای کلاهبرداری و فروش یک واحد به چند نفر باز کرده بود. صدور سند رسمی تک‌برگ می‌تواند به طور کامل جلوی این جرایم ملکی را بگیرد و امنیت روانی خریداران را تضمین کند.

شناسه یکتا برای پیش‌فروش

رئیس سازمان ثبت اسناد همچنین در این سفر از اجرای طرح شناسه یکتای فنی ۱۶ رقمی برای پروانه‌های ساختمانی خبر داد. این طرح که به صورت پایلوت در استان سمنان آغاز شده، گام مهمی در جهت ساماندهی اطلاعات پایه ساختمان‌ها پیش از آغاز عملیات اجرایی محسوب می‌شود.[1]

اختصاص این شناسه ۱۶ رقمی به هر پروانه ساختمانی، امکان رصد دقیق فرآیندهای پیش‌فروش را فراهم می‌کند. با این سیستم، خریداران می‌توانند پیش از واریز هرگونه وجه، از اصالت پروژه و قانونی بودن مجوزهای آن اطمینان حاصل کنند و ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش می‌یابد.[1]

در کنار مسکن مهر، وضعیت مالکیت در شهرهای کوچک نیز در دستور کار این کارگروه قرار گرفته است. پرونده‌های انباشته‌شده در شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت که ماه‌ها بلاتکلیف مانده بودند، قرار است طی چند ماه آینده بررسی و به صدور سند نهایی ختم شوند.[2]

در گذشته، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی متولی اصلی پیگیری اسناد در این شهرهای کوچک بود. اما صدور یک رأی از سوی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، این روند را متوقف کرد و هزاران متقاضی روستایی و شهری را در صف انتظار صدور سند نگه داشت.

تعیین تکلیف شهرهای کوچک

اکنون با توافقات جدید میان قوه قضاییه و وزارت راه و شهرسازی، مقرر شده تا بنیاد مسکن مجدداً به عنوان کارگزار وارد عمل شود. با حضور نمایندگان وزارت راه در هیأت‌های ساماندهی، قفل صدور سند در این مناطق شکسته خواهد شد و جریان تثبیت مالکیت از سر گرفته می‌شود.

از منظر اقتصاد کلان، سنددار شدن این حجم عظیم از املاک مسکونی، میلیاردها تومان سرمایه راکد را به اقتصاد رسمی کشور بازمی‌گرداند. این خانه‌ها پس از دریافت سند، می‌توانند به عنوان پشتوانه مالی معتبر برای راه‌اندازی کسب‌وکارهای کوچک یا دریافت وام‌های ضروری مورد استفاده قرار گیرند.[2]

برای سیستم بانکی کشور نیز این اتفاق یک دستاورد بزرگ محسوب می‌شود. با صدور اسناد تفکیکی، بانک‌ها وثایق معتبر و قابل اجرایی در دست خواهند داشت که ریسک نکول تسهیلات پرداختی در طرح مسکن مهر را به شدت کاهش می‌دهد و ترازنامه‌های بانکی را شفاف‌تر می‌کند.

قرار است در هفته‌های آینده، دستورالعمل‌های جدیدی به استانداران سراسر کشور ابلاغ شود تا پرونده‌های ثبتی که بیش از شش ماه در ادارات محلی متوقف مانده‌اند، با قید فوریت تعیین تکلیف شوند. این ضرب‌الاجل نشان‌دهنده عزم جدی حاکمیت برای پایان دادن به این بحران اداری است.

در نهایت، اگرچه وعده تشکیل کارگروه ویژه و تسریع در صدور اسناد، امیدواری‌های زیادی را در میان مالکان مسکن مهر ایجاد کرده است، اما موفقیت نهایی این طرح در گرو همکاری عملی شهرداری‌ها و بانک‌هاست. خریداران واقعی اکنون منتظرند تا این تصمیمات کلان، به دریافت یک سند تک‌برگ در دفاتر اسناد رسمی ختم شود.[1]