گزارش یورواستات: ترکیه با تورم ۴۹.۶ درصدی اجاره‌بها رکورددار اروپا شد

گزارش جدید اداره آمار کمیسیون اروپا (یورواستات) که در اواسط اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد، تصویر روشنی از شکاف عمیق در بازار مسکن قاره سبز ارائه می‌دهد. بر اساس این داده‌ها، میانگین اجاره‌بهای پرداختی در اتحادیه اروپا از سه‌ماهه دوم ۲۰۲۵ تا سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ دقیقاً ۳ درصد افزایش یافته است.[2]

با این حال، این میانگین آرام، طوفان قیمتی در برخی کشورهای خاص را پنهان می‌کند. در این گزارش، ترکیه با ثبت تورم ۴۹.۶ درصدی در بازار اجاره، با فاصله معناداری در صدر کشورهای اروپایی و نامزدهای عضویت قرار گرفته است. این رقم بیش از ۱۶ برابر میانگین اتحادیه اروپا است.[1]

در داخل مرزهای رسمی اتحادیه اروپا نیز وضعیت در شرق قاره بحرانی گزارش شده است. رومانی با جهش ۴۳.۵ درصدی و کرواسی با رشد ۴۰.۱ درصدی، بالاترین نرخ تورم اجاره‌بها را در میان ۲۷ کشور عضو به ثبت رساندند. اسلوونی نیز با رشد ۱۰ درصدی در جایگاه سوم قرار گرفت.[1]

برای درک بهتر این فشار، باید تورم عمومی را از این ارقام کسر کرد. در دوره مورد بررسی، تورم عمومی در رومانی ۹.۵ درصد و در کرواسی ۴.۸ درصد بود. این بدان معناست که رشد واقعی اجاره‌بها در هر دو کشور، پس از تعدیل تورم، از مرز ۳۰ درصد فراتر رفته است.[1]

آرامش نسبی در اقتصادهای بزرگ

در مقابل، اقتصادهای بزرگ اروپا نوسانات بسیار کمتری را تجربه کردند. در میان چهار اقتصاد برتر، تنها ایتالیا با رشد ۳.۵ درصدی از میانگین اتحادیه عبور کرد. تورم اجاره‌بها در اسپانیا ۲.۵ درصد، در آلمان ۲.۱ درصد و در فرانسه تنها ۱.۶ درصد بود و کشوری مانند فنلاند رشد صفر درصدی را ثبت کرد.[1]

بازار مسکن ترکیه در سال‌های اخیر به شدت تحت تاثیر تورم عمومی و کاهش ارزش لیر قرار داشته است. تورم عمومی در این کشور در دوره مورد بررسی یورواستات بالای ۳۰ درصد بود. بنابراین رشد واقعی اجاره‌بها در ترکیه کمتر از رومانی و کرواسی است، اما رقم اسمی آن همچنان خردکننده است.[1]

دولت ترکیه پیش‌تر برای کنترل این بحران، سقف افزایش ۲۵ درصدی را برای تمدید قراردادهای اجاره تعیین کرده بود. اما این قانون در ژوئیه ۲۰۲۴ منقضی شد و پس از آن، مالکان برای جبران عقب‌ماندگی درآمد خود، اجاره‌بهای قراردادهای جدید را به شدت بالا بردند.[1]

میک کالمت، تحلیلگر بازار مسکن، درباره رفتار مالکان در ترکیه می‌گوید: «مسکن در این کشور اغلب به عنوان سپری در برابر تورم و کاهش ارزش پول ملی دیده می‌شود.» به گفته او، سرمایه‌گذاران برای محافظت از سرمایه خود اقدام به خرید ملک می‌کنند که این تقاضا، نرخ اجاره را بالا می‌برد.[1]

فشار تقاضا و فرار سرمایه‌ها

کیت اورت‌آلن، مدیر تحقیقات مسکونی اروپا در موسسه نایت فرانک، ریشه این بحران را در عدم تعادل بازار می‌داند. او به یورونیوز می‌گوید: «پویایی اصلی بسیار ساده است؛ تقاضا با سرعتی بیشتر از عرضه در حال افزایش است و نرخ‌های بالای وام مسکن، خریداران اول را به سمت بازار اجاره سوق داده است.»[1]

در رومانی، دولت دلیل اصلی جهش ۴۳.۵ درصدی اجاره‌بها را افزایش نرخ‌های دستوری در مسکن‌های دولتی و عمومی اعلام کرده است. مقامات دولتی می‌گویند افزایش اجاره‌بهای تعیین‌شده از سوی نهادهای اداری، میانگین کل بازار را به سمت بالا کشیده است.[1]

اما آدریانا ام. سوئیتا، پژوهشگر دانشگاه گلاسگو، این توضیح را قانع‌کننده نمی‌داند. او می‌گوید: «سهم مسکن استیجاری عمومی از کل واحدهای مسکونی رومانی بسیار ناچیز است و حتی سه‌برابر شدن اجاره این واحدها نیز تاثیر چندانی بر میانگین کلی بازار نخواهد داشت.»[1]

به باور سوئیتا، دلیل اصلی این تورم شدید، ورود ساختمان‌های نوساز و املاک کاملاً بازسازی‌شده با قیمت‌های بالا به بازار اجاره است. مستاجران در شهرهای بزرگ رومانی اکنون مجبورند برای آپارتمان‌هایی با متراژ مشابه سال گذشته، مبالغ بسیار بیشتری پرداخت کنند.[1]

تبدیل مسکن به دارایی مالی

کرواسی نیز با رشد ۴۰.۱ درصدی، وضعیت پیچیده‌ای را تجربه می‌کند. نهادهای رسمی این کشور، تصمیم مقامات محلی زاگرب برای افزایش اجاره‌بهای مسکن اجتماعی را عامل این جهش می‌دانند. اما تحلیلگران اقتصادی به تغییر ساختار بازار مسکن و تبدیل آن به یک بازار سرمایه‌ای اشاره می‌کنند.[1][4]

گوجکو بزوان، استاد دانشگاه زاگرب، توضیح می‌دهد که بخش قابل‌توجهی از موجودی مسکن کرواسی به دارایی‌های مالی تبدیل شده است. او می‌گوید: «سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌ها و املاک مرتبط با گردشگری، اکنون یکی از شکل‌های اصلی پس‌انداز محسوب می‌شود و بسیاری از خانه‌های نوساز خالی می‌مانند.»[1][4]

دولت کرواسی برای مقابله با این روند، از سال ۲۰۲۵ مالیات بر خانه‌های خالی را وضع کرد. این سیاست باعث شد تا در سال‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶، واحدهای مسکونی باکیفیت و گران‌قیمت‌تری وارد بازار اجاره شوند و میانگین قیمت‌های ثبت‌شده در اداره مالیات را به شدت بالا ببرند.[1]

رشد اجاره‌بها تنها یک عدد روی کاغذ نیست و مستقیماً بر تصمیم‌گیری‌های روزمره مستاجران تاثیر می‌گذارد. وقتی اجاره‌بها با سرعتی بیشتر از دستمزدها رشد می‌کند، خانوارها مجبورند از هزینه‌های ضروری دیگر بکاهند یا برای یافتن سرپناه ارزان‌تر، به حومه شهرهای بزرگ نقل مکان کنند.

تغییر فرمول تورم در ترکیه

در سطح کلان نیز، اجاره‌بها یکی از اجزای اصلی شاخص تورم مصرف‌کننده است. بانک مرکزی اروپا هدف تورمی ۲ درصدی را دنبال می‌کند، اما رشد ۳ درصدی اجاره‌بها در سطح اتحادیه، این هدف‌گذاری را با چالش مواجه کرده و بر تصمیمات نرخ بهره تاثیر می‌گذارد.

در ترکیه، اداره آمار این کشور (TurkStat) از ژانویه ۲۰۲۶ روش محاسبه تورم خود را تغییر داده است. این نهاد با حذف «اجاره‌های فرضی»، وزن مسکن را در سبد تورم کاهش داد تا با استانداردهای یورواستات هماهنگ شود.[3]

منتقدان اقتصادی در ترکیه معتقدند این تغییر، شکاف بین تورم رسمی و هزینه‌های واقعی زندگی مردم را عمیق‌تر کرده است. در حالی که مسکن حدود نیمی از هزینه‌های خانوارهای کم‌درآمد ترک را می‌بلعد، کاهش وزن آن در آمارهای رسمی تنها به پنهان کردن بحران کمک می‌کند.[3]

چشم‌انداز بازار اجاره در اروپا نشان‌دهنده تداوم فشار بر مستاجران در ماه‌های آینده است. کمبود عرضه مسکن مناسب، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و مقررات سخت‌گیرانه انرژی، بسیاری از خریداران بالقوه را در بازار اجاره نگه داشته و تقاضا را همچنان بالا نگه می‌دارد.

تصمیم‌گیری برای مستاجران در این شرایط بسیار دشوار است. تمدید قراردادهای فعلی حتی با درصدهای افزایش بالا، اغلب مقرون‌به‌صرفه‌تر از ورود به بازار برای یافتن خانه‌ای جدید است. حل این بحران نیازمند سیاست‌های جامع برای افزایش عرضه مسکن مصرفی و کنترل تقاضای سوداگرانه است.