ورود بازار جهانی املاک به فاز «عادی‌سازی» در پاییز ۲۰۲۶؛ افزایش قدرت چانه‌زنی خریداران

از یک سو، فروشندگانی که هنوز خاطره جهش‌های قیمتی دوران همه‌گیری را در ذهن دارند، حاضر به کوتاه آمدن از قیمت‌های پیشنهادی خود نیستند. آن‌ها معتقدند کمبود همیشگی زمین و تورم، ارزش ملکشان را در بلندمدت تضمین می‌کند و نیازی به حراج دارایی‌هایشان ندارند.

از سوی دیگر، خریدارانی که با نرخ‌های وام مسکن ۶ درصدی و هزینه‌های سنگین استقراض روبرو هستند، به صراحت می‌گویند که دوران پرداخت مبالغ نجومی به سر آمده است. آن‌ها با تکیه بر افزایش فایل‌های فروش، بدون دریافت تخفیف‌های چشمگیر پای میز قرارداد نمی‌روند.

بازار جهانی املاک در اکتبر ۲۰۲۶ دقیقاً در نقطه برخورد این دو دیدگاه متضاد قرار گرفته است. با این حال، داده‌های جدید نشان می‌دهد که کفه ترازو به آرامی در حال سنگین شدن به نفع خریداران است و بازار از تب و تاب سفته‌بازی فاصله می‌گیرد.

پایان دوران سفته‌بازی و ورود به فاز عادی‌سازی

گزارش هفتم اکتبر ۲۰۲۶ پلتفرم «رست پراپرتی» نشان می‌دهد که بازار جهانی املاک پس از سال‌ها نوسان شدید، اکنون وارد یک فاز عادی‌سازی شده است. این گزارش تأکید می‌کند که سال ۲۰۲۶ قرار نیست با یک سقوط سراسری همراه باشد، اما دیگر به رفتارهای سفته‌بازانه نیز پاداشی نمی‌دهد.

در این گزارش آمده است: «پس از سال‌ها نوسان، رشد مبتنی بر محرک‌های اقتصادی و تغییرات ناگهانی مقررات، بازار جهانی املاک در حال ورود به فاز عادی‌سازی است.»

بر اساس این تحلیل، بازار به سمت مقررات سخت‌گیرانه‌تر، تقاضای گزینشی‌تر و رشد قیمت کندتر اما سالم‌تر حرکت می‌کند. خریداران هوشمند اکنون به جای پیش‌خرید پروژه‌های روی کاغذ، دارایی‌های تکمیل‌شده در مکان‌های قابل سکونت را در اولویت قرار می‌دهند.

برای یک خریدار یا سرمایه‌گذار ایرانی که به دنبال تنوع‌بخشی به سبد دارایی‌های خود در بازارهای بین‌المللی است، این تغییر فاز یک پیام روشن دارد. املاک و مستغلات اکنون باید به عنوان یک تثبیت‌کننده بلندمدت ثروت دیده شوند، نه یک ابزار برای چند برابر کردن سریع سرمایه.

بازار دو سرعته بریتانیا و رکورد عرضه مسکن

در بریتانیا، بازار مسکن به شدت فعال اما عمیقاً دوپاره است. مؤسسه «سروی مرچنت» در دهم اکتبر گزارش داد که حدود ۱.۲ میلیون معامله مسکن در سال ۲۰۲۶ در مسیر نهایی شدن قرار دارد که نشان‌دهنده تقاضای پایدار است.

با این وجود، این یک بازار دو سرعته است که در آن املاک ارزان‌تر به سرعت به فروش می‌رسند. در مقابل، فروشندگان املاک لوکس بالای ۵۰۰ هزار پوند مجبور شده‌اند برای یافتن خریدار، قیمت‌های درخواستی خود را به میزان قابل توجهی کاهش دهند.

آژانس املاک «اکسپرس» نیز در گزارش ماهانه خود اعلام کرد که موجودی مسکن در بریتانیا در ماه سپتامبر به بالاترین سطح خود در ۱۲ سال گذشته رسیده است. این حجم عظیم از خانه‌های آماده فروش، قدرت انتخاب بی‌سابقه‌ای به خریداران داده است.[2]

در همین حال، میانگین نرخ وام مسکن ثابت دو و پنج ساله به ۶ درصد افزایش یافته که بالاترین سطح از اواخر سال ۲۰۲۳ است. مؤسسه «ساویلز» در دوازدهم اکتبر گزارش داد که این نرخ‌های بالا باعث سرکوب تأییدیه‌های وام مسکن شده است.[1]

بر اساس داده‌های ساویلز، قیمت مسکن در بریتانیا در ماه سپتامبر ۰.۲ درصد کاهش یافت و رشد سالانه آن به ۰.۸ درصد تقلیل پیدا کرد. این آمار نشان می‌دهد که فروشندگان چاره‌ای جز تطبیق خود با واقعیت‌های جدید بازار و توان خرید مشتریان ندارند.[1]

فشار تمدید وام‌ها در کانادا و تغییر رفتار خریداران

در آن سوی اقیانوس اطلس، بازار مسکن کانادا نیز با فشارهای مشابهی دست و پنجه نرم می‌کند. پلتفرم وام‌دهی «نستو» در نهم اکتبر اعلام کرد که میانگین نرخ وام مسکن متعارف پنج ساله ثابت در کانادا به ۵.۱۸ درصد رسیده است.

با وجود اینکه بانک مرکزی کانادا نرخ بهره پایه خود را در سطح ۲.۲۵ درصد ثابت نگه داشته است، افزایش بازده اوراق قرضه دولتی باعث بالا رفتن نرخ‌های ثابت شده است. این موضوع فشار مضاعفی بر خریداران جدید و صاحبان فعلی خانه‌ها وارد می‌کند.

گزارش نستو هشدار می‌دهد که تا پایان سال ۲۰۲۶، حدود ۳۳ درصد از دارندگان وام مسکن در کانادا در زمان تمدید قرارداد خود با پرداخت‌های ماهانه بالاتری مواجه خواهند شد. برای وام‌های ثابت، این افزایش پرداخت به طور متوسط حدود ۲۰ درصد برآورد می‌شود.

این هزینه‌های سنگین استقراض باعث شده تا خریداران کانادایی با احتیاط بسیار بیشتری وارد بازار شوند. آن‌ها اکنون زمان بیشتری را صرف جستجو، مقایسه و چانه‌زنی می‌کنند تا مطمئن شوند ملکی که می‌خرند ارزش این تعهد مالی سنگین را دارد.

کمبود جهانی مسکن و فرصت‌های جدید سرمایه‌گذاری

فراتر از خرید و فروش خانه‌های مسکونی، بازارهای تجاری و اجاره‌ای نیز در حال تطبیق با کمبودهای ساختاری هستند. داده‌های اکتبر ۲۰۲۶ مؤسسه تحقیقاتی «آی‌بیس‌ورلد» نشان می‌دهد که کسری جهانی مسکن به ۲۸۸ میلیون واحد رسیده است.[3]

این کمبود عظیم، تقاضای بلندمدت برای مسکن‌های اجاره‌ای با مدیریت حرفه‌ای را به شدت تقویت کرده است. سرمایه‌گذاران نهادی اکنون در حال گسترش فعالیت‌های خود به فراتر از آپارتمان‌های معمولی و ورود به حوزه خانه‌های اجاره‌ای تک‌خانواده و خوابگاه‌های دانشجویی هستند.[3]

خای لوک، تحلیل‌گر بازار املاک، وضعیت فعلی را به خوبی خلاصه می‌کند: «سیگنال‌های مختلطی از بازار املاک در حال ظهور است، در حالی که بادهای مخالف اقتصادی شدت می‌گیرند؛ اما این به معنای توقف بازار نیست، بلکه نشان‌دهنده تغییر قوانین بازی است.»

بر اساس گزارش آی‌بیس‌ورلد، با وجود چالش‌های موجود، پیش‌بینی می‌شود درآمد صنعت جهانی املاک تجاری با رشد سالانه ۰.۸ درصدی تا پایان سال ۲۰۲۶ به ۵.۶ تریلیون دلار برسد. این آمار نشان می‌دهد که سرمایه‌های کلان همچنان به این بخش اعتماد دارند.[3]

در مجموع، بازار جهانی املاک در پاییز ۲۰۲۶ به جای سقوط، در حال تجربه یک تنظیم مجدد است. خریدارانی که با دیدی واقع‌بینانه، بودجه‌ای مشخص و استراتژی بلندمدت وارد این بازار می‌شوند، اکنون بهترین فرصت را برای مذاکره و کسب امتیاز از فروشندگان در اختیار دارند.

برای سرمایه‌گذاران خرد و خانواده‌هایی که به دنبال خرید خانه هستند، پیام این تحولات شفاف است. دوران تصمیم‌گیری‌های شتاب‌زده به پایان رسیده و اکنون زمان آن است که با استفاده از اهرم افزایش عرضه، بهترین گزینه‌ها را با منطقی‌ترین قیمت‌ها انتخاب کنند.