آغاز تدوین برنامه ده‌ساله مسکن (۱۴۰۵ تا ۱۴۱۵)؛ خروج دولت از ساخت مستقیم و تمرکز بر مسکن استیجاری

وزارت راه و شهرسازی ایران رسماً تدوین برنامه جامع ده‌ساله مسکن برای افق ۱۴۰۵ تا ۱۴۱۵ را آغاز کرد. این سند راهبردی که همزمان با روز جهانی اسکان بشر در ۲۰ مهر ۱۴۰۵ رونمایی شد، نشان‌دهنده یک تغییر مسیر بنیادین در سیاست‌گذاری بازار املاک کشور است. دولت تصمیم گرفته است تا نقش خود را از یک سازنده مستقیم به یک تنظیم‌گر بازار تغییر دهد.[1][2]

حبیب‌اله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، با اعلام این خبر تأکید کرد که چالش کنونی بازار املاک ایران صرفاً ناشی از کمبود عرضه فیزیکی نیست. به گفته وی، آمارها نشان می‌دهد که تعداد واحدهای مسکونی موجود از تعداد خانوارها بیشتر است، اما تبدیل شدن ملک به یک دارایی سرمایه‌ای و ابزار سفته‌بازی، دسترسی اقشار کم‌درآمد را به شدت محدود کرده است.[1][2]

در این برنامه ده‌ساله، وزارت راه و شهرسازی قصد دارد با بهره‌گیری از ظرفیت‌های کارشناسی برنامه اسکان بشر ملل متحد، الگوهای جهانی را بومی‌سازی کند. هدف اصلی این است که تولید مسکن با نیاز واقعی خانوارها، توان مالی آن‌ها و تحولات جمعیتی کشور از جمله کوچک‌شدن ابعاد خانوارها هماهنگ شود. این رویکرد جدید به معنای پایان دادن به سیاست افزایش بی‌هدف تعداد خانه‌هاست.[1]

یکی از مهم‌ترین دستاوردهای مورد اشاره در این مراسم، بازگشت موفقیت‌آمیز حدود ۹۰ هزار واحد مسکونی و ۱۲۸۸ مدرسه آسیب‌دیده به چرخه سکونت و فعالیت بود. مقامات دولتی این آمار را نشانه تاب‌آوری اقتصادی و توان اجرایی کشور در مدیریت بحران‌ها می‌دانند و معتقدند همین ظرفیت باید در مسیر تسهیل‌گری برای بخش خصوصی به کار گرفته شود.[1][2]

پایان تصدی‌گری دولت در ساخت‌وساز

تجارب میدانی سال‌های گذشته نشان داده است که دخالت مستقیم دولت در ساخت‌وساز و مکان‌یابی پروژه‌های مسکونی، اغلب به اتلاف منابع ملی و طولانی‌شدن غیرمتعارف زمان اجرا منجر می‌شود. در برنامه ۱۴۰۵ تا ۱۴۱۵، دولت صراحتاً از نقش پیمانکاری خارج شده و تمرکز خود را بر تأمین زمین، ارائه تسهیلات و رفع موانع اداری برای سازندگان حرفه‌ای معطوف خواهد کرد.[2]

بر اساس این سند جدید، پروژه‌هایی که با تسهیل‌گری نهادهای حاکمیتی و مشارکت مستقیم مردم و انبوه‌سازان اجرا شده‌اند، همواره کارایی و موفقیت بیشتری داشته‌اند. خروج دولت از ساخت مستقیم به معنای ایجاد فضای رقابتی‌تر برای شرکت‌های ساختمانی و کاهش تصدی‌گری دولتی است که می‌تواند به کاهش هزینه‌های تمام‌شده و افزایش کیفیت ساخت‌وساز در بلندمدت کمک کند.[2]

طاهرخانی در این باره تصریح کرد که دولت باید از یک متولی انحصاری به یک نهاد تنظیم‌گر تبدیل شود. این تغییر نقش به سیاست‌گذاران اجازه می‌دهد تا به جای درگیر شدن در جزئیات اجرایی پروژه‌ها، بر کنترل تورم مسکن، نظارت بر استانداردهای ساخت و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای واقعی در بازار املاک شهری تمرکز کنند.[1][2]

چرخش استراتژیک به سوی مسکن استیجاری

شاید مهم‌ترین چرخش سیاستی در برنامه ده‌ساله جدید، عبور از تمرکز صرف بر سیاست مالکیت قطعی و حرکت به سمت توسعه مسکن استیجاری عمومی باشد. در دهه‌های گذشته، تمام یارانه‌های دولتی صرفاً به خرید خانه اختصاص می‌یافت که این امر ناخواسته به ترویج سوداگری و افزایش قیمت‌ها در کلان‌شهرها دامن می‌زد.[1][2]

معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تجارب موفق جهانی مانند اسپانیا در مدیریت بحران عدم دسترسی‌پذیری، توسعه الگوی مسکن استیجاری را راهکار اصلی مقابله با این معضل دانست. در این طرح، دولت با واگذاری زمین‌های ارزان‌قیمت به انبوه‌سازان، آن‌ها را موظف می‌کند تا واحدهای ساخته‌شده را برای دوره‌های مشخص با نرخ‌های تنظیم‌شده به بازار اجاره عرضه کنند.[1][2]

این رویکرد جدید می‌تواند فشار مالی سنگینی را که در حال حاضر بر دوش مستأجران و زوج‌های جوان قرار دارد، به شکل قابل‌توجهی کاهش دهد. با ورود واحدهای استیجاری عمومی به بازار، عرضه خانه‌های اجاره‌ای افزایش یافته و قدرت چانه‌زنی مالکان خرد برای افزایش بی‌رویه اجاره‌بها محدود می‌شود؛ اتفاقی که مستقیماً به نفع دهک‌های پایین و متوسط درآمدی خواهد بود.[1][2]

الحاق مسکن استیجاری به سیاست‌های کلان کشور نشان می‌دهد که سیاست‌گذاران پذیرفته‌اند مالکیت خانه برای همه اقشار در کوتاه‌مدت امکان‌پذیر نیست. ایجاد یک بازار اجاره‌داری حرفه‌ای و نهادینه، امنیت روانی مستأجران را تضمین کرده و از جابه‌جایی‌های اجباری سالانه که آسیب‌های اجتماعی فراوانی به همراه دارد، جلوگیری می‌کند.[1][2]

پیوند توسعه مسکن با زیرساخت‌های حمل‌ونقل

یکی دیگر از ارکان کلیدی برنامه ۱۴۰۵ تا ۱۴۱۵، الزام به توسعه همزمان زیرساخت‌های حمل‌ونقل با پروژه‌های مسکونی است. در گذشته، ساخت شهرک‌های اقماری بدون در نظر گرفتن راه‌های دسترسی و امکانات رفاهی، منجر به شکل‌گیری سکونتگاه‌های فاقد خدمات و در نتیجه خالی ماندن هزاران واحد مسکونی نوساز در حاشیه شهرها شده بود.[1][2]

وزارت راه و شهرسازی اکنون تأکید دارد که مسکن یک موضوع پیچیده و چندبعدی است و بدون تحقق پیوست‌های زیرساختی، سرمایه‌گذاری‌های کلان بی‌ثمر خواهد ماند. توسعه شبکه‌های ریلی حومه‌ای و جاده‌های مواصلاتی ایمن به عنوان پیش‌نیاز اصلی برای اتصال پروژه‌های مسکن به مراکز اشتغال و خدمات شهری در نظر گرفته شده است.[1][2]

این نگاه چندبعدی تضمین می‌کند که ساکنان مجتمع‌های جدید برای رسیدن به محل کار یا دریافت خدمات درمانی و آموزشی با مشکل مواجه نشوند. پیوند نظام مسکن با زیرساخت‌های حمل‌ونقل نه تنها کیفیت زندگی خانوارها را ارتقا می‌دهد، بلکه ارزش افزوده املاک حومه‌ای را نیز واقعی‌تر کرده و از تمرکز بیش از حد جمعیت در هسته مرکزی کلان‌شهرها می‌کاهد.[1][2]

علاوه بر حمل‌ونقل، توجه به بهره‌وری انرژی نیز در این سند ده‌ساله گنجانده شده است. با توجه به اینکه بخش ساختمان حدود ۴۰ تا ۴۵ درصد از کل مصرف انرژی کشور را به خود اختصاص می‌دهد، ارتقای استانداردهای ایمنی و مصرف انرژی در سازه‌های جدید به یک الزام قانونی برای سازندگان تبدیل خواهد شد.[2]

چشم‌انداز بازار برای مستأجران و خریداران

برای یک خریدار یا مستأجر واقعی، اجرای دقیق این برنامه ده‌ساله به معنای پیش‌بینی‌پذیرتر شدن بازار املاک است. خروج دولت از تصدی‌گری مستقیم و ورود انبوه‌سازان حرفه‌ای به عرصه اجاره‌داری، می‌تواند به تدریج حباب قیمت‌های پیشنهادی را تخلیه کرده و گزینه‌های سکونتی متنوع‌تری را پیش روی متقاضیان قرار دهد.[1][2]

با این حال، کارشناسان اقتصادی هشدار می‌دهند که موفقیت این طرح جامع تنها در گرو اقدامات یک وزارتخانه نیست. کنترل تورم عمومی، رشد اقتصادی مستمر و توانمندسازی مالی خانوارها از طریق سیستم بانکی، پیش‌شرط‌های اساسی برای به ثمر نشستن سیاست‌های جدید مسکن و بهبود واقعی شاخص‌های دسترسی‌پذیری محسوب می‌شوند.[1]

در نهایت، تدوین برنامه مسکن ۱۴۰۵ تا ۱۴۱۵ نشان‌دهنده یک بلوغ سیاستی در مدیریت شهری ایران است. عبور از شعارهای کمیت‌گرا و تمرکز بر کیفیت سکونت، توسعه زیرساخت‌ها و حمایت از مستأجران، نقشه راهی است که در صورت اجرای صحیح، می‌تواند در یک دهه آینده آرامش نسبی را به یکی از متلاطم‌ترین بازارهای اقتصادی کشور بازگرداند.[1][2]