موج جدید اجاره دلاری خانه در تهران؛ عبور از مذاکرات پنهانی به آگهی‌های آنلاین

پاسخ صریح به تحولات اخیر بازار مسکن پایتخت این است که اجاره دلاری خانه‌ها از یک توافق پنهانی میان مالکان خاص و اتباع خارجی، به یک رویه علنی در پلتفرم‌های آگهی آنلاین تبدیل شده است. بررسی‌های میدانی و داده‌های پلتفرم‌های ملکی در روزهای منتهی به ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶ (۳۱ شهریور ۱۴۰۵) نشان می‌دهد که موج جدیدی از مالکان تهرانی برای فرار از کاهش ارزش ریال، مبالغ اجاره‌بها را مستقیماً با ارزهای خارجی قیمت‌گذاری می‌کنند. این تغییر فاز، زنگ خطری برای سیاست‌گذاران بخش مسکن به شمار می‌رود.[3]

تا پیش از سال ۲۰۲۶، دریافت اجاره‌بها به دلار یا یورو عمدتاً به دیپلمات‌ها، مدیران شرکت‌های چندملیتی و توریست‌های بلندمدت محدود می‌شد. اما گزارش‌های منتشر شده در هفته پایانی سپتامبر نشان می‌دهد که این شرط اکنون به شکل فزاینده‌ای پیش پای مستأجران ایرانی نیز گذاشته می‌شود. مالکان با درج عباراتی نظیر «اجاره به خارجی» یا «اجاره دلاری» در آگهی‌های خود، سیگنال روشنی به بازار ارسال می‌کنند که دیگر حاضر به پذیرش ریسک نوسانات ریالی نیستند.[1][2]

تمرکز اصلی این آگهی‌ها در مناطق یک و دو شهرداری تهران، به ویژه محله‌های الهیه، زعفرانیه، فرمانیه، جردن و شهرک غرب است. بررسی فایل‌های موجود نشان می‌دهد که مبالغ درخواستی برای آپارتمان‌های مبله و لوکس در این مناطق، از ماهانه ۱,۰۰۰ دلار برای واحدهای کوچک‌تر آغاز شده و در مورد پنت‌هاوس‌ها و ویلاهای دربست به ارقامی بین ۳,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ دلار در ماه نیز می‌رسد. این واحدها معمولاً با امکانات رفاهی کامل به بازار عرضه می‌شوند.[1]

محرک اصلی این تغییر رفتار در سمت عرضه، حضور پررنگ مالکان مقیم خارج از کشور است. برای این گروه از سرمایه‌گذاران که هزینه‌های زندگی خود را به دلار یا یورو پرداخت می‌کنند، دریافت اجاره‌بهای ریالی و سپس تبدیل آن در بازار آزاد توجیه اقتصادی خود را از دست داده است. از سوی دیگر، مالکان داخلی نیز با مشاهده تورم عمومی، ترجیح می‌دهند دارایی‌های ملکی خود را به یک منبع درآمد ارزی مستمر تبدیل کنند.[2][3]

مکانیسم پرداخت در این قراردادهای ارزی تفاوت بنیادینی با عرف رایج بازار مسکن ایران دارد. در سیستم سنتی، مستأجران معمولاً ترکیب متوازنی از ودیعه (رهن) و اجاره‌بهای ماهانه را پرداخت می‌کنند. اما در مدل دلاری، مفهوم «پول پیش» عملاً حذف شده و کل مبلغ به صورت اجاره خالص ماهانه محاسبه می‌شود. در بسیاری از موارد، مالکان درخواست می‌کنند که اجاره‌بهای ۳ تا ۶ ماه به صورت یکجا و پیش‌پرداخت به حساب‌های بانکی آن‌ها در خارج از کشور واریز شود.[1][3]

با وجود جذابیت مالی این مدل برای موجران، موانع حقوقی سنگینی بر سر راه آن قرار دارد. داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در واکنش به رواج این آگهی‌ها تصریح می‌کند: «مشاوران املاک فقط توافقات ریالی افراد را می‌توانند ثبت کنند. طبق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن، دریافت کد رهگیری الزامی است و سامانه املاک به هیچ وجه قابلیت ثبت مبالغ ارزی یا تبدیل ریال به دلار را ندارد».[2]

این محدودیت سیستمی باعث شده تا قراردادهای دلاری به صورت اسناد عادی و دوزبانه (فارسی و انگلیسی) در خارج از چارچوب رسمی اتحادیه املاک تنظیم شوند. حقوق‌دانان هشدار می‌دهند که این رویه ریسک بالایی برای هر دو طرف به همراه دارد. بیگی‌نژاد در این باره می‌افزاید: «امکان دارد توافقی خارج از چارچوب رسمی بین مالک و مستأجر صورت بگیرد، اما این قراردادها در صورت بروز اختلاف، قابلیت رسیدگی شفاف در مراجع قضایی را نخواهند داشت».[2]

علاوه بر ریسک‌های حقوقی در زمینه تخلیه ملک یا استرداد وجوه، سایه قوانین تعزیراتی نیز بر این قراردادها سنگینی می‌کند. بر اساس ماده دو مکرر قانون مبارزه با قاچاق کالا و ارز، انجام هرگونه معامله ارزی در داخل کشور، مگر با دخالت صرافی‌های مجاز یا مؤسسات مالی دارای مجوز، می‌تواند مصداق تخلف ارزی و قاچاق تلقی شود. با این حال، شواهد بازار در پاییز ۲۰۲۶ نشان می‌دهد که بازدهی بالای این معاملات، مالکان را به پذیرش این ریسک‌های قانونی ترغیب کرده است.[1][2][3]

گسترش این پدیده می‌تواند تبعات ثانویه‌ای برای کل بازار اجاره پایتخت به همراه داشته باشد. کارشناسان اقتصادی معتقدند که پیوند خوردن مستقیم هزینه مسکن با نرخ ارز، حتی اگر محدود به مناطق شمالی تهران باشد، اثرات روانی خود را بر سایر مناطق نیز خواهد گذاشت. زمانی که سقف قیمت‌ها در مناطق لوکس بر اساس دلار تنظیم و بالا کشیده شود، مالکان در مناطق میانی شهر نیز به صورت غیرمستقیم ترغیب می‌شوند تا اجاره‌بهای ریالی خود را با شدت بیشتری افزایش دهند.[3]

بازار مسکن تهران اکنون در نقطه تقاطع فشارهای تورمی و محدودیت‌های قانونی قرار گرفته است. تا زمانی که ثبات به شاخص‌های کلان اقتصادی بازنگردد، مالکان به جستجوی راه‌های جایگزین برای حفظ ارزش سرمایه خود ادامه خواهند داد. نهادهای نظارتی و وزارت راه و شهرسازی در ماه‌های آینده با این چالش مواجه خواهند بود که چگونه می‌توانند بدون ایجاد شوک‌های قهری، این بخش غیررسمی و در حال رشد از بازار اجاره را مدیریت کنند.