آغاز تحویل واحدهای مسکن استیجاری دولت در مهرماه؛ سهم پرداختی دهک‌های درآمدی مشخص شد

دولت ایران فاز عملیاتی طرح مسکن استیجاری را با تعیین دقیق سهم پرداختی مستأجران بر اساس دهک‌های درآمدی آغاز کرده است. تحویل نخستین واحدهای این طرح از نیمه نخست مهرماه ۱۴۰۵ کلید می‌خورد و نشان‌دهنده یک تغییر رویکرد مهم در سیاست‌های حمایتی مسکن به سمت اجاره‌داری نهادی است.[1][2]

حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، اعلام کرد که واگذاری این واحدها در شهرهای مختلف به زودی انجام می‌شود. به گفته وی، تهران جزو آخرین استان‌هایی بود که فرآیند ثبت‌نام در آن پایان یافت و اکنون مراحل نهایی تجهیز واحدها در پایتخت در حال انجام است.[1]

هسته اصلی این طرح، پیوند دادن مستقیم مبلغ اجاره‌بها با توان اقتصادی و دهک درآمدی خانوارهاست. بر اساس دستورالعمل ماده ۶ بسته مدیریت بازار اجاره که به تصویب شورای مسکن رسیده است، خانواده‌های واجد شرایط تنها کسر کوچکی از نرخ کارشناسی روز ملک را پرداخت خواهند کرد.[2][3]

بر این اساس، خانوارهای قرار گرفته در دهک‌های اول و دوم درآمدی تنها ۳۵ درصد از اجاره‌بهای کارشناسی را می‌پردازند. این سهم برای دهک‌های سوم و چهارم معادل ۴۵ درصد و برای دهک‌های پنجم و ششم ۵۵ درصد تعیین شده است که یارانه قابل‌توجهی برای اقشار آسیب‌پذیر محسوب می‌شود.[2][3]

مکانیزم قراردادها و شرایط واگذاری

قراردادهای اجاره در این طرح حمایتی با مدت‌زمان پنج‌ساله تنظیم می‌شوند تا ثبات میان‌مدتی را برای مستأجران فراهم کنند. با این حال، این واگذاری به معنای سکونت دائمی و بدون قید و شرط نیست و وضعیت اقتصادی و شرایط خانوارها به صورت سالانه مورد ارزیابی مجدد قرار می‌گیرد.[2][3]

چنانچه یک خانوار مستأجر در طول این دوره پنج‌ساله موفق به خرید خانه شود، دیگر مشمول شرایط طرح نخواهد بود و باید واحد را تخلیه کند. این قانون سخت‌گیرانه برای اطمینان از این موضوع وضع شده که منابع محدود مسکن دولتی تنها در اختیار نیازمندان واقعی باقی بماند.[2][3]

دولت در گام نخست، برنامه عرضه ۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری را در سراسر کشور دنبال می‌کند. طاهرخانی تأکید کرد واحدهایی که در روزهای آینده تحویل داده می‌شوند، مربوط به پروژه‌هایی هستند که عملیات اجرایی آن‌ها زودتر آغاز شده و اکنون به مرحله بهره‌برداری کامل رسیده‌اند.[1][3]

معاون وزیر راه و شهرسازی در این باره گفت: «امیدواریم قراردادهای کارگزاری مربوط به طرح استیجار نیز امروز ابلاغ شود تا بتوانیم فرآیند آغاز تحویل واحدها را دنبال کنیم.» این تسریع اداری نشان‌دهنده عزم دولت برای عبور سریع از موانع بوروکراتیک و ورود به فاز اجرایی است.[1]

جلب مشارکت بخش خصوصی و توسعه طرح

فراتر از این ۱۰ هزار واحد اولیه، وزارت راه و شهرسازی برنامه گسترده‌تری برای شناسایی زمین جهت ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری جدید دارد. اجرای این فاز توسعه‌ای نیازمند همکاری تنگاتنگ با شهرداری‌ها، نهادهای حمایتی و خیّرین مسکن‌ساز در استان‌های مختلف کشور است.[2]

دولت قصد دارد با در اختیار قرار دادن زمین رایگان و تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت به این نهادها، مدیریت ساخت و بهره‌برداری از واحدها را به آن‌ها بسپارد. این رویکرد غیرمتمرکز می‌تواند بار مالی مستقیم بر دوش دولت را کاهش داده و سرعت توسعه پروژه‌ها را به شکل چشمگیری افزایش دهد.[2]

بخش خصوصی نیز برای ورود به بازار اجاره‌داری حرفه‌ای تشویق شده است. وزارت راه و شهرسازی مدل‌های سرمایه‌گذاری مانند ساخت، بهره‌برداری و انتقال (BLO) و همچنین ساخت، مالکیت و بهره‌برداری (BOO) را پیشنهاد داده است تا انبوه‌سازان بتوانند برای دوره‌ای مشخص به عنوان موجر نهادی فعالیت کنند.[2]

سیاست‌گذاران برای تعیین دقیق «نرخ کارشناسی روز» از داده‌های ثبت‌شده در سامانه ملی خودنویس استفاده می‌کنند. دسترسی به اطلاعات شفاف این سامانه به دولت اجازه می‌دهد تا میانگین اجاره‌بها در هر محله را رصد کرده و یارانه‌های پرداختی را دقیقاً متناسب با شرایط واقعی بازار محلی تنظیم کند.[2]

تغییر رویکرد از مالکیت به حمایت استیجاری

ایده مسکن استیجاری دولتی در ایران موضوع کاملاً جدیدی نیست و ریشه‌های آن به «قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری» در سال ۱۳۷۷ بازمی‌گردد. با این وجود، این سیاست در دو دهه گذشته غالباً به نفع طرح‌های مالکیت‌محور مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن به حاشیه رانده شده بود.[3]

احیای این سیاست در دولت فعلی، نشان‌دهنده پذیرش یک واقعیت تلخ اقتصادی است؛ اینکه همه شهروندان توانایی انتظار برای خرید خانه را ندارند. تورم بالا و جهش قیمت‌ها باعث شده تا تأمین سرپناه فوری و مقرون‌به‌صرفه برای زوج‌های جوان و کارگران کم‌درآمد به یک اولویت حیاتی تبدیل شود.[2][3]

طاهرخانی با اشاره به این ضرورت اجتماعی تصریح کرد که نمی‌توان به همه افراد گفت صبر کنند تا صاحب‌خانه شوند. در کنار سیاست‌های بلندمدت خانه‌دار کردن مردم، باید چتر حمایتی دائمی یا موقتی برای اقشار آسیب‌پذیر ایجاد کرد که زوج‌های جوان در صدر این گروه‌های هدف قرار دارند.[2]

در دهه‌های گذشته، قوانین بودجه گاهی سازمان ملی زمین و مسکن را مکلف می‌کردند تا بخشی از درآمدهای خود را صرف ساخت واحدهای استیجاری در بافت‌های فرسوده کنند. اما این تلاش‌های مقطعی هرگز به یک بازار پایدار و فراگیر اجاره‌داری تبدیل نشدند و خلأ یک سیستم یکپارچه همواره احساس می‌شد.[3]

برای کلان‌شهرهایی مانند تهران که توسعه افقی و واگذاری زمین خام در آن‌ها با محدودیت‌های جدی جغرافیایی و زیرساختی مواجه است، این طرح یک راهکار عملی است. استفاده از ظرفیت‌های درونی شهر و ارائه مسکن استیجاری یارانه‌ای، منطقی‌ترین روش برای حفظ نیروی کار در پایتخت محسوب می‌شود.[1][3]

مقامات وزارت راه و شهرسازی به تجربه موفق کشورهای توسعه‌یافته مانند آلمان و ایالات متحده در اجرای طرح‌های مشابه اشاره می‌کنند. در شهرهایی مانند برلین و نیویورک، اجاره‌داری نهادی و مسکن یارانه‌ای دهه‌هاست که به عنوان یک ابزار قدرتمند برای کنترل حباب قیمت‌ها و حفظ تنوع جمعیتی استفاده می‌شود.[2]

هفته‌های آینده و هم‌زمان با تحویل کلید نخستین واحدها، آزمون بزرگی برای توانایی لجستیکی و اجرایی وزارت راه و شهرسازی خواهد بود. اگر این واگذاری‌ها با شفافیت انجام شود و مکانیزم محاسبه اجاره‌بها به درستی عمل کند، می‌تواند اعتماد عمومی را به برنامه‌های تنظیم‌گری دولت در بازار مسکن بازگرداند.[1][2]