خط لوله ساخت و ساز چندخانواری نصف شده است؛ بازار اجاره تنگ‌تر و رشد اجاره‌بها تضمین می‌شود

در طول دو سال گذشته، مستأجران آمریکایی از یک مهلت نادر برخوردار بودند. سیل تاریخی ساختمان‌های آپارتمانی جدید، مالکان را مجبور کرد تا برای جذب مستأجران رقابت کنند، که منجر به ثابت ماندن اجاره‌بها، لغو هزینه‌ها و تخفیف‌های گسترده برای نقل مکان شد.[4][8]

اما آن فرصت دوستدار مستأجر به سرعت در حال بسته شدن است. خط لوله ساخت و ساز جدید چندخانواری به سطوحی سقوط کرده که در بیش از یک دهه دیده نشده بود، و بازار اجاره‌ای تنگ‌تر و بازگشت رشد اجاره‌بها در آینده نزدیک را تضمین می‌کند.[1][2]

آخرین داده‌ها نشان‌دهنده عقب‌نشینی چشمگیری است. در سه ماهه اول سال ۲۰۲۶، تنها حدود ۵۵,۰۰۰ واحد آپارتمانی جدید در سراسر ایالات متحده شروع به ساخت کردند. این رقم نشان‌دهنده کاهش شدید ۷۳ درصدی نسبت به اوج توسعه‌ای است که در اوایل سال ۲۰۲۲ به آن رسیده بود و کمترین حجم فصلی شروع ساخت و ساز از سال ۲۰۱۱ را ثبت می‌کند.[1][2]

تعداد کل واحدهای در حال ساخت نیز نصف شده است. پس از اینکه از اواسط سال ۲۰۲۲ تا اوایل سال ۲۰۲۴ بالای ۱ میلیون واحد باقی مانده بود، خط لوله فعال ساخت و ساز به تقریباً ۵۷۹,۰۰۰ واحد کاهش یافته است.[1][2]

برای درک این کاهش ناگهانی، بهتر است به سازوکار رونق اخیر نگاه کنیم. در طول همه‌گیری، نرخ‌های بهره بسیار پایین و افزایش تشکیل خانواده، جنون توسعه را برانگیخت. سازندگان به سرعت شروع به ساخت و ساز کردند، به ویژه در شهرهای در حال رشد سریع منطقه سان بلت (Sun Belt).[3][4]

این جنون به بالاترین میزان تحویل آپارتمان در ۴۰ سال اخیر منجر شد. در سال ۲۰۲۴، توسعه‌دهندگان ۶۹۵,۰۰۰ واحد جدید را تکمیل کردند و بازار را با موجودی تازه پر کردند.[1][5]

افزایش عرضه دقیقاً همان کاری را کرد که اقتصاددانان مسکن پیش‌بینی کرده بودند: به عنوان یک عامل بازدارنده قوی در برابر هزینه‌های مسکن عمل کرد. رشد اجاره‌بهای ملی در بخش عمده‌ای از سال‌های ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ نزدیک به صفر باقی ماند، زیرا حجم بالای آپارتمان‌های جدید، تقاضایی را که در غیر این صورت قیمت‌ها را بالا می‌برد، جذب کرد.[4][5]

با این حال، محیط اقتصادی برای توسعه‌دهندگان به زودی خصمانه شد. افزایش تهاجمی نرخ بهره توسط فدرال رزرو، تأمین مالی ساخت و ساز را به شدت گران کرد، در حالی که هزینه نیروی کار و مصالح به طور سرسختانه‌ای بالا باقی ماند.[2][7]

سازندگان که با هزینه‌های سرسام‌آور توسعه و اجاره‌بهای ثابتی که ناشی از عرضه بیش از حد خودشان بود مواجه شدند، به سادگی از دریافت مجوز دست کشیدند. محاسبات مالی برای پروژه‌های جدید از پایه دیگر توجیه اقتصادی نداشت.[6][7]

اکنون، بازار در حال گذراندن مراحل پایانی آن رونق دوران همه‌گیری است. پیش‌بینی می‌شود که تحویل واحدها در سال ۲۰۲۶ به ۳۸۲,۰۰۰ واحد کاهش یابد، و تحلیلگران انتظار دارند که با آشکار شدن اثرات خط لوله خالی، این رقم در سال ۲۰۲۷ حتی بیشتر نیز کاهش یابد.[1][5]

تأثیر این کاهش سرعت بسیار منطقه‌ای است. منطقه سان بلت (Sun Belt) – شامل بازارهایی مانند آستین، دالاس و فینیکس – شاهد بخش عمده‌ای از ساخت و سازهای اخیر بود. این شهرها هنوز در حال جذب مازاد عرضه هستند، به این معنی که مستأجران در آنجا ممکن است برای چند ماه دیگر همچنان تخفیف‌هایی پیدا کنند.[1][3]

در مقابل، مناطق غرب میانه (Midwest) و شمال شرق (Northeast) در طول این رونق شاهد ساخت و ساز بسیار کمتری بودند. از آنجایی که آنها از ساخت و ساز بیش از حد اجتناب کردند، بازارهایی مانند شیکاگو و نیویورک در حال حاضر شرایط تنگ‌تر و رشد ثابت اجاره‌بها را تجربه می‌کنند.[1][6]

یک نقطه روشن شگفت‌انگیز در خط لوله توسعه، استفاده مجدد تطبیقی از املاک تجاری است. با کاهش شدید ارزش دفاتر، توسعه‌دهندگان در حال حاضر ۹۰,۳۰۰ واحد اداری را به آپارتمان‌های مسکونی تبدیل می‌کنند که یک رکورد محسوب می‌شود.[2]

با این حال، در حالی که تبدیل دفاتر به مسکونی نسبت به سال گذشته ۲۸ درصد افزایش یافته است، این رقم در مقایسه با کمبود عظیم در ساخت و ساز سنتی از پایه، بسیار ناچیز است.[2]

در همین حال، سمت تقاضای معادله همچنان قوی است. هزینه بالای مالکیت خانه، که ناشی از نرخ‌های بالای وام مسکن و قیمت‌های ثابت مسکن است، میلیون‌ها خریدار بالقوه را در بازار اجاره نگه داشته است.[3][4]

نرخ‌های حفظ قرارداد اجاره نزدیک به بالاترین حد خود قرار دارند، زیرا مستأجران ترجیح می‌دهند به جای ورود به بازار خرید و فروش، در جای خود بمانند. این تقاضای ثابت به آرامی در حال جذب آخرین بخش از عرضه آپارتمان‌های جدید است.[5]

با کاهش ورود واحدهای جدید و ثابت ماندن تقاضا، بازار دوباره به دست مالکان می‌افتد. تحلیلگران پیش‌بینی می‌کنند که رشد اجاره‌بهای ملی تا پایان سال ۲۰۲۶ دوباره به سمت ۲.۸ درصد شتاب خواهد گرفت.[3][6]

برای مستأجران، نتیجه‌گیری واضح است: دوران تخفیف‌های گسترده در حال پایان است. حامیان مسکن هشدار می‌دهند که کوچک شدن خط لوله ساخت و ساز به ناچار چالش‌های مقرون به صرفه بودن را تجدید خواهد کرد و سال ۲۰۲۶ را به یک فرصت حیاتی برای بستن قراردادهای اجاره بلندمدت تبدیل می‌کند.[5][6]

برای اقتصاد گسترده‌تر، بخش چندخانواری در حال یافتن تعادل خود است. پس از سال‌ها نوسانات شدید – از جنون ساخت و ساز ناشی از همه‌گیری تا توقف ناگهانی – بازار در حال گذار به سوی آینده‌ای متعادل‌تر، هرچند تنگ‌تر، است.[6][7]