مشوق‌های مالیاتی شهری، طرح تبدیل دفاتر اداری به مسکونی را به رکورد ۹۰ هزار واحد در سراسر کشور رساند

«حلقه شوم» پس از همه‌گیری، شامل مراکز شهر خالی و کمبود شدید مسکن، سرانجام در حال یافتن یک راه‌حل ساختاری و ملموس است. در سراسر ایالات متحده، طرح‌های تبدیل فضای اداری به مسکونی به رکورد ۹۰ هزار واحد افزایش یافته است که بیش از دو برابر حجم مشاهده شده تنها در سه سال پیش است. این موج استفاده مجدد تطبیقی، به طور فیزیکی خطوط افق مناطق بزرگ شهری را تغییر می‌دهد و زیرساخت‌های منسوخ شهرهای رفت و آمدی قرن بیستم را به محله‌های مسکونی ۲۴ ساعته تبدیل می‌کند.[1]

این تحول به طور خودجوش رخ نمی‌دهد. این نتیجه مستقیم مداخلات تهاجمی شهرداری‌ها است. دولت‌های شهری، در مواجهه با کاهش شدید درآمدهای مالیاتی املاک تجاری به دلیل تثبیت کار از راه دور، مشوق‌های مالیاتی هدفمند، معافیت‌های منطقه‌بندی و مجوزهای سریع‌الاجرا را ارائه کرده‌اند تا محاسبات پیچیده استفاده مجدد تطبیقی را برای توسعه‌دهندگان خصوصی توجیه‌پذیر سازند.[2][4]

مجموعه شواهد پیرامون این روند، یک تغییر اساسی در سیاست‌گذاری شهری را نشان می‌دهد. سال‌ها، توسعه‌دهندگان استدلال می‌کردند که تبدیل طبقات اداری عمیق و بدون پنجره به آپارتمان‌های مطابق با استانداردها، بدون یارانه عمومی بسیار گران است. اکنون، شهرها دقیقاً همین یارانه را ارائه می‌دهند، زیرا تشخیص داده‌اند که یارانه‌دهی به مسکن ارزان‌تر از اجازه دادن به فروپاشی پایه‌های مالیاتی مرکز شهر است.[3][8]

مشوق‌های مالی، کاتالیزور اصلی رونق فعلی هستند. به گفته مؤسسه شهری (Urban Institute)، هزینه خرید و بازسازی یک ساختمان اداری کلاس B یا C معمولاً در محیط‌های با نرخ بهره بالا، از درآمد اجاره مسکونی پیش‌بینی‌شده فراتر می‌رود. بدون مداخله، این ساختمان‌ها دارایی‌های سرگردان باقی می‌مانند—آنقدر خالی که درآمد تجاری ایجاد نکنند، اما آنقدر گران که قابل تبدیل نباشند.[4]

برای پر کردن این شکاف مالی، شهرداری‌ها در سراسر کشور حدود ۱.۵ میلیارد دلار تخفیف مالیاتی و یارانه مستقیم اختصاص داده‌اند. به عنوان مثال، برنامه مشوق مالیاتی اصلاح شده شهر نیویورک، تا ۳۵ سال معافیت مالیات بر دارایی برای تبدیل‌ها ارائه می‌دهد، مشروط بر اینکه توسعه‌دهندگان حداقل آستانه‌ای از واحدهای مسکن مقرون‌به‌صرفه را در نظر بگیرند. تنها همین سیاست، هزاران واحد را در منهتن جنوبی (Lower Manhattan) آزاد کرده است.[6]

به طور مشابه، طرح «خیابان لاسال بازتصویر شده» (LaSalle Street Reimagined) شیکاگو، بودجه قابل توجهی از محل تأمین مالی افزایش مالیات (TIF) را برای یارانه دادن به تبدیل ساختمان‌های تاریخی و کم‌استفاده منطقه مالی به برج‌های مسکونی با درآمد مختلط اختصاص داده است. اولین واحدهای این طرح در تابستان امسال افتتاح شد و امکان‌پذیری این مفهوم را در یک بازار بزرگ غرب میانه ثابت کرد.[5]

فراتر از موانع مالی، محدودیت‌های معماری از طریق نوآوری در طراحی حل می‌شوند. واقعیت فیزیکی ساختمان‌های اداری—به ویژه آنهایی که در دهه‌های ۱۹۷۰ و ۱۹۸۰ ساخته شده‌اند—چالش‌های مهندسی قابل توجهی را ایجاد می‌کند. طبقات تجاری بزرگ به این معنی است که مرکز ساختمان از پنجره‌ها بسیار دور است و طبق مقررات استاندارد ساختمان نمی‌تواند به طور قانونی به عنوان فضای اتاق خواب استفاده شود.[7]

معماران با ایجاد «نورگیرهای» بزرگ در مرکز سازه‌ها، بر این هندسه غلبه می‌کنند و عملاً برج‌های مکعبی را به دونات‌های توخالی تبدیل می‌کنند. اگرچه این کار ۱۵ تا ۲۰ درصد از کل فضای قابل اجاره ساختمان را قربانی می‌کند، اما در امتداد محیط‌های داخلی تازه ایجاد شده، آپارتمان‌های لوکس و پرنوری به وجود می‌آورد که ارزش فضای باقی‌مانده را بسیار بالا می‌برد.[3]

سیستم‌های لوله‌کشی و تهویه مطبوع (HVAC) چالش بزرگ دیگری برای بازسازی ایجاد می‌کنند. ساختمان‌های تجاری معمولاً لوله‌کشی را در یک هسته واحد نزدیک آسانسورها متمرکز می‌کنند، در حالی که ساختمان‌های مسکونی به لوله‌کشی توزیع شده برای آشپزخانه‌ها و حمام‌های جداگانه که در سراسر طبقه پخش شده‌اند، نیاز دارند.[7]

برای حل این مشکل، توسعه‌دهندگان به طور فزاینده‌ای از کف‌های مرتفع—که در اصل برای عبور کابل‌های فناوری اطلاعات در اتاق‌های معاملاتی و دفاتر فناوری طراحی شده بودند—برای هدایت خطوط لوله‌کشی جدید استفاده می‌کنند. این تکنیک نیاز به سوراخ کردن دال‌های بتنی ضخیم و پس‌تنیده را از بین می‌برد و به طور قابل توجهی زمان ساخت، سر و صدا و هزینه‌های کلی پروژه را کاهش می‌دهد.[2]

تأثیر این طرح‌ها بسیار متمرکز است اما برای محله‌های خاصی تحول‌آفرین است. ۹۰ هزار واحد به طور مساوی در سراسر کشور توزیع نشده‌اند؛ آنها به شدت در هسته‌های شهری قدیمی و غنی از حمل و نقل عمومی مانند منهتن جنوبی، مرکز شهر شیکاگو، واشنگتن دی.سی. و سانفرانسیسکو متمرکز شده‌اند، جایی که اختلاف بین خالی ماندن دفاتر و تقاضای مسکن شدیدتر است.[1]

در واشنگتن دی.سی.، جایی که سیاست‌های دائمی کار از راه دور فدرال میلیون‌ها فوت مربع را خالی گذاشت، شهر به شدت به دنبال تبدیل‌ها بوده است. این منطقه اکنون دارای یکی از بالاترین نرخ‌های تبدیل سرانه در کشور است و مرکز شهر را اساساً از یک قطب دولتی ۹ صبح تا ۵ بعد از ظهر به یک مقصد مسکونی با کاربری مختلط تبدیل کرده است.[8]

یک بحث حیاتی در مجموعه شواهد بر این متمرکز است که آیا این تبدیل‌ها واقعاً بحران گسترده‌تر مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن را کاهش می‌دهند یا خیر. به دلیل هزینه بالای بازسازی ساختاری، اکثریت قریب به اتفاق واحدهای تکمیل شده به عنوان آپارتمان‌های لوکس یا با نرخ بازار کلاس A قیمت‌گذاری می‌شوند، که منجر به این انتقاد می‌شود که یارانه‌های عمومی عمدتاً به نفع مستأجران با درآمد بالا است.[4]

با این حال، اقتصاددانان مسکن در پاسخ می‌گویند که افزودن ۹۰ هزار واحد به بخش بالای بازار، از طریق اثر «فیلترینگ»، فشار را در کل طیف مسکن کاهش می‌دهد، زیرا مستأجران ثروتمندتر، موجودی قدیمی‌تر را تخلیه می‌کنند. علاوه بر این، منطقه‌بندی فراگیر (inclusionary zoning) که توسط شهر الزامی شده و به معافیت‌های مالیاتی جدید گره خورده است، تضمین می‌کند که تقریباً ۳۰ درصد از طرح‌های یارانه‌ای به طور دائم برای ساکنان کم درآمد و متوسط رزرو شود.[6][8]

با وجود این طرح‌های بی‌سابقه، تحلیلگران املاک و مستغلات تجاری هشدار می‌دهند که استفاده مجدد تطبیقی یک راه‌حل جامع برای کل بازار دفاتر نیست. CBRE تخمین می‌زند که تنها حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد از موجودی دفاتر خالی کشور از نظر فیزیکی و مالی برای تبدیل مسکونی مناسب است.[7]

ساختمان‌هایی با طبقات بیش از حد بزرگ، ارتفاع سقف کم یا ستون‌های سازه‌ای پیچیده، حتی با حداکثر یارانه‌های شهرداری، از نظر اقتصادی غیرقابل توجیه باقی می‌مانند. برای این «دارایی‌های سرگردان»، تخریب و بازسازی—یا تبدیل به کاربری‌های جایگزین مانند کشاورزی شهری یا مراکز داده—ممکن است در نهایت تنها راه پیش رو باشد.[2][7]

علاوه بر این، سرعت تکمیل پروژه‌ها در برابر موانع اقتصاد کلان آسیب‌پذیر باقی می‌ماند. هزینه‌های بالای مصالح ساختمانی و نرخ‌های بهره بالا همچنان سودآوری پروژه‌هایی را که در مرحله برنامه‌ریزی هستند، تهدید می‌کند، به این معنی که لزوماً همه ۹۰ هزار واحد پیشنهادی به خط پایان نخواهند رسید.[3]

با این وجود، عبور از آستانه ۹۰ هزار واحد، نقطه عطفی قطعی در برنامه‌ریزی شهری است. این امر ثابت می‌کند که با همسویی صحیح سیاست‌های عمومی، مشوق‌های مالیاتی و سرمایه خصوصی، محیط ساخته شده می‌تواند با تغییرات بزرگ اقتصاد کلان سازگار شود.[1][5]

از آنجایی که این پروژه‌ها طی ۲۴ تا ۳۶ ماه آینده به بهره‌برداری می‌رسند، به عنوان مطالعات موردی زنده برای تاب‌آوری شهری عمل خواهند کرد. تبدیل موفقیت‌آمیز این بناهای بتنی عظیم به محله‌های عمودی پرجنب‌وجوش، نقشه‌ای برای بهبود پس از همه‌گیری ارائه می‌دهد و ثابت می‌کند که شهرها می‌توانند در صورت اجبار ناشی از ضرورت، خود را بازآفرینی کنند.[4][8]