کاهش واقعی قیمت مسکن در ترکیه برای نهمین ماه متوالی؛ سقوط ۶.۵ درصدی ارزش در برابر تورم

شرط اصلی برای موفقیت هر سرمایه‌گذاری در بازار املاک، پیشی گرفتن رشد قیمت دارایی از نرخ تورم عمومی است؛ شرطی که در بازار مسکن ترکیه، اکنون برای نهمین ماه متوالی نقض شده است. برای سال‌ها، خریداران داخلی و خارجی، از جمله سرمایه‌گذاران ایرانی، املاک شهرهایی چون استانبول و ازمیر را به عنوان سپری امن در برابر کاهش ارزش پول می‌دیدند. اما داده‌های جدید نشان می‌دهد که این سپر در کوتاه‌مدت کارایی خود را از دست داده و بازار در حال تجربه یک اصلاح عمیق و واقعی است.

بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی جمهوری ترکیه (CBRT) که در اواسط سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر شد، شاخص قیمت مسکن در ماه اوت به لحاظ اسمی ۲۳ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است. روی کاغذ، این یک رشد دو رقمی جذاب به نظر می‌رسد. اما واقعیت بازار زمانی روشن می‌شود که این رقم را در کنار نرخ تورم ۳۱.۵۱ درصدی ترکیه در همان ماه قرار دهیم. نتیجه این تقابل، افت ۶.۵ درصدی ارزش واقعی مسکن در سراسر کشور است.[1][2][3]

این افت ۶.۵ درصدی نشان‌دهنده یک روند تثبیت‌شده است، نه یک نوسان گذرا. آمارها تایید می‌کنند که ارزش واقعی املاک در ترکیه اکنون ۹ ماه پیاپی است که در مسیر نزولی قرار دارد. سیاست‌های انقباضی شدید بانک مرکزی ترکیه و حفظ نرخ بهره در محدوده ۵۰ درصد، تقاضای داخلی برای وام مسکن را به شدت سرکوب کرده است. در غیاب خریداران متکی به وام، سرعت رشد قیمت مسکن از سرعت رشد قیمت کالاهای مصرفی جا مانده است.[1][2][4]

بررسی تفکیکی کلان‌شهرهای ترکیه تصویر دقیق‌تری از این اصلاح قیمتی ارائه می‌دهد. در استانبول، قلب تپنده بازار املاک ترکیه، قیمت‌ها در مقیاس سالانه تنها ۶.۳ درصد رشد اسمی داشته‌اند که با توجه به تورم بالای ۳۰ درصد، نشان‌دهنده یک سقوط آزاد در ارزش واقعی دارایی‌هاست. در مقابل، پایتخت سیاسی کشور وضعیت متفاوتی دارد؛ آنکارا با ثبت رشد اسمی ۲۴.۸ درصدی و ازمیر با رشد ۲۳.۳ درصدی، مقاومت بیشتری از خود نشان داده‌اند، هرچند آن‌ها نیز در نهایت مغلوب تورم شده‌اند.[1][2][3]

با این حال، روی دیگر سکه بازار املاک ترکیه، یعنی بازار اجاره، پویایی کاملاً متفاوتی را تجربه می‌کند. شاخص اجاره‌بهای مستأجران جدید در ماه اوت رشد اسمی ۲۶.۴ درصدی را ثبت کرد که معادل افت واقعی ۳.۹ درصدی در سطح ملی است. اما در استانبول، مالکان توانسته‌اند تورم را شکست دهند؛ نرخ رشد سالانه اجاره‌بها در قراردادهای جدید این شهر به ۳۴.۵ درصد رسید که از نرخ تورم کل کشور فراتر رفته است. این رقم برای آنکارا ۲۸.۳ درصد و برای ازمیر ۲۵.۵ درصد گزارش شده است.[1][2][3]

این افت ارزش واقعی با کاهش قابل توجه حجم معاملات نیز همراه بوده است. آمارهای رسمی نشان می‌دهد که فروش خانه‌های نوساز و دست‌دوم در ماه‌های اخیر با افت دو رقمی مواجه شده‌اند. با این حال، سهم فروش‌های نقدی و بدون وام در کل معاملات به شکل چشمگیری افزایش یافته است که نشان می‌دهد بازار اکنون تنها در تسلط کسانی است که سرمایه آزاد در اختیار دارند. برای خریداران بین‌المللی، این به معنای ورود به بازاری است که رقبای محلی در آن به دلیل نبود اعتبارات بانکی، به شدت ضعیف شده‌اند.[2]

برای خریدارانی که با سرمایه نقد وارد بازار می‌شوند، این آمارها لزوماً خبر بدی نیست. کاهش واقعی قیمت‌ها به معنای خروج حباب قیمتی سال‌های ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۳ و منطقی‌تر شدن ارزش‌گذاری‌هاست. در عین حال، رشد قدرتمند اجاره‌بها در شهرهایی مانند استانبول، بازدهی اجاره را به سطح جذابی رسانده است. بازار اکنون از فاز سفته‌بازی و سودهای نجومی کوتاه‌مدت خارج شده و به بازاری برای سرمایه‌گذاران صبور و متمرکز بر جریان نقدی تبدیل شده است.

تا زمانی که بانک مرکزی ترکیه سیگنال روشنی مبنی بر کاهش نرخ بهره صادر نکند، انتظار می‌رود این روند کُند و فرسایشی ادامه یابد. خریداران داخلی همچنان به دلیل هزینه‌های سرسام‌آور تامین مالی از بازار بیرون خواهند ماند و مالکان برای جبران کاهش ارزش واقعی دارایی خود، فشار را بر بازار اجاره حفظ خواهند کرد. در این میان، سرمایه‌گذاران خارجی با دقت بیشتری به دنبال شکار فرصت‌ها در بازاری هستند که اکنون قدرت چانه‌زنی در آن کاملاً در دست خریداران نقدی است.[2]