نقشه پاییزی قیمت مسکن تهران؛ میانگین قیمت پیشنهادی از ۲۳۰ میلیون تومان عبور کرد

در صبح روز چهارشنبه، اول مهر ۱۴۰۵ (۲۳ سپتامبر ۲۰۲۶)، مشاوران املاک در سراسر پایتخت تابلوهای قیمت خود را با واقعیتی جدید به‌روز کردند: میانگین قیمت پیشنهادی برای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران رسماً از مرز ۲۳۰ میلیون تومان عبور کرد. این عدد که تا چند سال پیش غیرقابل تصور به نظر می‌رسید، اکنون به خط پایه مذاکرات ملکی در آغاز فصل پاییز تبدیل شده است. بر اساس گزارش‌ها، بازار مسکن تهران پس از یک دوره ثبات نسبی در ماه‌های ابتدایی تابستان، از نیمه دوم شهریور وارد فاز افزایشی شد و بررسی فایل‌های ملکی در روز اول پاییز نشان می‌دهد که این روند صعودی شدت گرفته است.

نگاهی به روند ۱۵ ماه گذشته، ابعاد این جهش قیمتی را روشن‌تر می‌کند. داده‌های منتشر شده نشان می‌دهد که میانگین ساده قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت از حدود ۱۰۱ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در ابتدای خرداد ۱۴۰۴، به بیش از ۲۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در ابتدای شهریور ۱۴۰۵ رسیده است. این رشد ۱۱۰ درصدی در بازه‌ای کمی بیشتر از یک سال، به این معناست که ارزش دارایی‌های ملکی بیش از دو برابر شده، در حالی که قدرت خرید متقاضیان مصرفی با این سرعت رشد نکرده است.[1]

نقشه پاییزی قیمت مسکن، شکاف عمیق میان مناطق شمالی و جنوبی تهران را به تصویر می‌کشد. در صدر این جدول، منطقه یک تهران قرار دارد که میانگین قیمت پیشنهادی فایل‌های عرضه‌شده در آن به رقم خیره‌کننده ۶۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. پس از آن، منطقه سه با میانگین ۴۳۲ میلیون تومان در جایگاه دوم قرار دارد. این اعداد نشان می‌دهند که خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری نوساز در مناطق لوکس پایتخت، اکنون نیازمند بودجه‌ای بین ۴۳ تا ۶۵ میلیارد تومان است؛ ارقامی که این مناطق را به طور کامل از دسترس خریداران عادی خارج کرده است.[2]

در سمت دیگر بازار، مناطق جنوبی تهران قرار دارند که اگرچه ارزان‌ترند، اما همچنان فشار سنگینی بر بودجه خانوار وارد می‌کنند. بر اساس داده‌های موجود، منطقه ۱۶ با میانگین قیمت ۱۲۱ میلیون تومان در هر مترمربع، پایین‌ترین سطح قیمت را به خود اختصاص داده است و پس از آن مناطق ۱۸ و ۱۷ با میانگین ۱۲۴ و ۱۳۱ میلیون تومان قرار دارند. با این حال، گزارش‌ها نشان می‌دهد که در نخستین روزهای پاییز، میانگین قیمت پیشنهادی در مناطق ۱۵ تا ۲۱ با یک کاهش جزئی ۱.۴ درصدی مواجه شده و از ۱۴۱ میلیون تومان در شهریور به ۱۳۹ میلیون تومان در مهرماه رسیده است.

با وجود این قیمت‌های نجومی، بازار در عمل با یک رکود تورمی عمیق دست و پنجه نرم می‌کند. گزارش‌های میدانی تأیید می‌کنند که بازار با یک تناقض جدی مواجه است: قیمت‌ها بالا می‌روند اما معامله‌ای انجام نمی‌شود. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، در این باره می‌گوید: «افزایش هزینه ساخت موجب شده قیمت مسکن افزایش پیدا کند و در نتیجه، توان خرید بخش قابل توجهی از خانوارهای طبقه متوسط و پایین کاهش یابد.» در حال حاضر، هزینه ساخت در برخی پروژه‌ها به تنهایی بین ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان در هر مترمربع برآورد می‌شود.

برای یک خریدار یا مستأجر واقعی، این نقشه قیمتی به معنای تغییر اجباری در سبک زندگی و انتخاب‌های سکونتی است. بودجه‌ای که تا سال گذشته برای خرید یک واحد ۷۰ متری در مرکز شهر کافی بود، اکنون تنها برای خرید یک واحد ۵۰ متری در مناطق جنوبی یا حاشیه شهر کفایت می‌کند. این جابه‌جایی تقاضا، فشار مضاعفی را بر محله‌های ارزان‌تر وارد کرده و باعث شده تا رشد قیمت در مناطق جنوبی نیز با سرعت بالایی ادامه یابد، به طوری که فاصله بین ارزان‌ترین و گران‌ترین فایل‌های فروش در جنوب شهر نیز به بیش از ۱۱۶ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است.

نکته قابل توجه در تحلیل داده‌های ۱۵ ماه اخیر، مقاومت عجیب بازار مسکن تهران در برابر شوک‌های خارجی است. بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که حتی در مناطقی که در جریان درگیری‌های نظامی ۱۲ روزه دچار خسارت شدند، هیچ‌گونه افت قیمتی ثبت نشده است. این موضوع ثابت می‌کند که نقدینگی سرگردان و انتظارات تورمی، موتور محرک اصلی این بازار هستند و متغیرهای غیراقتصادی نتوانسته‌اند روند صعودی قیمت‌ها را متوقف کنند.

با پیشروی در فصل پاییز، بازار مسکن تهران در یک بن‌بست آشکار قرار گرفته است. از یک سو، سازندگان به دلیل هزینه‌های بالای زمین و مصالح حاضر به کاهش قیمت نیستند و از سوی دیگر، خریداران توان پرداخت مبالغ درخواستی را ندارند. در ماه‌های آینده، شاخص کلیدی برای تحلیل‌گران، نه قیمت‌های پیشنهادی روی شیشه بنگاه‌ها، بلکه قیمت قطعی قراردادهای ثبت‌شده خواهد بود تا مشخص شود آیا فروشندگان برای تأمین نقدینگی مجبور به ارائه تخفیف‌های معنادار خواهند شد یا رکود فعلی همچنان بر بازار سایه خواهد انداخت.