جهش ۷.۶ درصدی ساخت خانه‌های تک‌خانواری در آمریکا؛ سقوط ساخت‌وساز چندخانواری و کاهش اعتماد سازندگان

شرط اصلی برای رونق واقعی در بازار املاک، توانایی خریداران برای تامین مالی وام‌های مسکن است؛ شرطی که در حال حاضر با نرخ بهره نزدیک به ۷ درصد، به سختی محقق می‌شود. با این حال، تازه‌ترین داده‌های وزارت بازرگانی آمریکا نشان می‌دهد که سازندگان در حال یافتن راه‌هایی برای عبور از این مانع هستند. در ماه اوت، ساخت خانه‌های تک‌خانواری در ایالات متحده با جهش ۷.۶ درصدی به نرخ سالانه ۹۱۸ هزار واحد رسید که سریع‌ترین سرعت رشد از ماه مارس تاکنون محسوب می‌شود.[2][4]

این افزایش غیرمنتظره در بخش خانه‌های ویلایی، در نگاه اول یک سیگنال قدرتمند از بازگشت تقاضا به نظر می‌رسد. آمارها نشان می‌دهند که ساخت این نوع خانه‌ها نسبت به اوت سال ۲۰۲۵ نیز حدود ۵.۲ درصد رشد داشته است. با این وجود، تحلیلگران بازار هشدار می‌دهند که این جهش بیشتر شبیه به تخلیه یک صف انتظار از پروژه‌های قبلی است تا آغاز یک روند صعودی جدید و پایدار در بازار املاک.[3][4]

در روی دیگر سکه، ساخت‌وساز پروژه‌های چندخانواری و آپارتمانی با سقوط آزاد مواجه شد. شروع به کار پروژه‌هایی با پنج واحد یا بیشتر، با افت شدید ۲۲.۵ درصدی به نرخ سالانه ۳۴۴ هزار واحد کاهش یافت. این واگرایی بی‌سابقه میان دو بخش اصلی بازار مسکن، نشان‌دهنده تغییر استراتژی سرمایه‌گذاران نهادی است که در مواجهه با هزینه‌های بالای استقراض، از پروژه‌های بزرگ و زمان‌بر عقب‌نشینی کرده‌اند.[2][4]

ترکیب این دو روند متضاد باعث شد تا آمار کل شروع به ساخت مسکن در آمریکا با ۲.۶ درصد افت نسبت به ماه قبل، به رقم یک میلیون و ۲۷۵ هزار واحد برسد. این دومین ماه متوالی است که آمار کل ساخت‌وساز با کاهش روبرو می‌شود و پایین‌ترین سطح را از اکتبر سال گذشته تاکنون ثبت کرده است. افت بخش آپارتمان‌سازی به قدری سنگین بود که توانست تمام اثرات مثبت رشد خانه‌های تک‌خانواری را خنثی کند.[3][4]

با وجود افزایش ساخت خانه‌های تک‌خانواری، سازندگان به هیچ وجه خوش‌بین نیستند. بر اساس گزارش انجمن ملی خانه‌سازان آمریکا (NAHB)، شاخص اعتماد سازندگان در ماه سپتامبر با ۳ واحد کاهش به عدد ۳۲ سقوط کرد. این رقم نه تنها پایین‌ترین سطح در کل سال ۲۰۲۶ به شمار می‌رود، بلکه دقیقاً با رکود ثبت شده در سپتامبر ۲۰۲۵ برابری می‌کند. هر عددی زیر ۵۰ در این شاخص، نشان‌دهنده بدبینی اکثریت بازار است.[1][3]

رابرت دیتز، اقتصاددان ارشد انجمن ملی خانه‌سازان، در این باره می‌گوید: «شاخص HMI نشان می‌دهد که اعتماد سازندگان در پایین‌ترین سطح خود از سپتامبر ۲۰۲۵ قرار دارد، زیرا شرایط سخت‌گیرانه وام‌دهی و هزینه‌های بالای زمین، نیروی کار و ساخت‌وساز همچنان پابرجا هستند.» او تاکید می‌کند که ۴۲ درصد از سازندگان، وضعیت دسترسی به زمین‌های مناسب برای ساخت را بسیار ضعیف ارزیابی کرده‌اند.[1]

برای درک بهتر این شرایط و تاثیری که بر خریداران نهایی می‌گذارد، باید به استراتژی‌های فروش نگاه کرد. در حال حاضر ۶۶ درصد از سازندگان برای جذب خریداران از مشوق‌های مالی استفاده می‌کنند که بالاترین میزان از دسامبر گذشته است. علاوه بر این، ۳۸ درصد از آن‌ها مستقیماً قیمت‌ها را کاهش داده‌اند و میانگین این تخفیف‌ها برای ششمین ماه متوالی روی عدد ۶ درصد ثابت مانده است.[1][2]

نگاهی به مجوزهای ساخت جدید نشان می‌دهد که سازندگان با احتیاط بسیار زیادی گام برمی‌دارند. مجوزهای ساخت خانه‌های تک‌خانواری در ماه اوت با ۱.۸ درصد کاهش به ۸۷۸ هزار واحد رسید. مارک فلمینگ، اقتصاددان ارشد، معتقد است که مجوزها پیش‌نگرِ ساخت‌وسازهای واقعی هستند و این داده‌ها نشان می‌دهد که سازندگان خط لوله پروژه‌های آینده را محدود کرده‌اند و صرفاً در حال ساخت پروژه‌هایی هستند که از قبل مجوز گرفته‌اند.[2][3]

در همین حال، آمار تکمیل خانه‌ها نیز تصویر نگران‌کننده‌ای از گلوگاه‌های عرضه ارائه می‌دهد. کل خانه‌های تکمیل‌شده با افت ۱۱.۹ درصدی به یک میلیون و ۱۲۸ هزار واحد رسید که نسبت به سال گذشته ۲۷.۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. تکمیل خانه‌های تک‌خانواری ۱۰.۴ درصد و آپارتمان‌ها ۱۵.۹ درصد افت داشته است. این بدان معناست که سرعت ورود خانه‌های آماده تحویل به بازار به شدت کند شده است.[4]

از منظر منطقه‌ای، این تغییرات به صورت یکنواخت توزیع نشده است. بیشترین رشد ساخت خانه‌های تک‌خانواری در مناطق غرب و غرب میانه آمریکا ثبت شد که به ترتیب شاهد جهش ۳۲.۴ درصدی و افزایش قابل توجهی بودند. در مقابل، منطقه شمال شرقی با سقوط سنگین ۴۴.۵ درصدی در کل ساخت‌وسازها مواجه شد و منطقه جنوب نیز افت ۱.۳ درصدی را تجربه کرد.[4]

برای مستاجران و سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات، سقوط ۲۲ درصدی ساخت آپارتمان‌های جدید پیامدهای بلندمدتی خواهد داشت. کاهش شروع پروژه‌های چندخانواری امروز، به معنای کمبود عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای در دو تا سه سال آینده است. این موضوع می‌تواند در بلندمدت به حفظ یا افزایش مجدد نرخ اجاره‌بها در کلان‌شهرها منجر شود، حتی اگر تورم عمومی مهار شده باشد.[2][3]

در نهایت، بازار مسکن در یک نقطه عطف ساختاری قرار دارد. تا زمانی که نرخ بهره وام‌های مسکن که اکنون در محدوده ۶.۷۶ درصد قرار دارد کاهش معناداری پیدا نکند، رشد پایدار در ساخت‌وساز بعید به نظر می‌رسد. با این حال، جهش فعلی در بخش تک‌خانواری‌ها و تخفیف‌های گسترده سازندگان ثابت می‌کند که یک پنجره فرصت طلایی برای خریداران آماده به کار باز شده است؛ فرصتی که با کاهش احتمالی نرخ بهره ممکن است به سرعت بسته شود.[1][3]