تغییر استراتژی سازندگان دبی: جذب هزینه‌های ساخت برای حفظ قیمت‌های پیش‌فروش

خریدارانی که در پاییز امسال به دنبال پیش‌خرید آپارتمان در دبی هستند، با قیمت‌هایی مواجه می‌شوند که به طور مصنوعی توسط خود سازندگان پایین نگه داشته شده‌اند. در پی افزایش شدید هزینه‌های ساخت‌وساز و اختلال در زنجیره تامین به دلیل تنش‌های ژئوپلیتیک، شرکت‌های بزرگ توسعه املاک در امارات تصمیم گرفته‌اند به جای انتقال این بار مالی به مشتریان، حاشیه سود خود را کاهش دهند.[1]

داده‌های بازار نشان می‌دهد که هزینه تامین مصالح کلیدی با جهش‌های بی‌سابقه‌ای روبرو بوده است. بر اساس گزارش‌های منتشر شده، قیمت آلومینیوم تا ۴۵ درصد، مس تا ۳۰ درصد و فولاد تا ۲۰ درصد رشد داشته است. گزارش‌های موسسه رتبه‌بندی مودی (Moody's) نیز تایید می‌کند که هزینه مصالح وارداتی از زمان آغاز درگیری‌های منطقه‌ای و تغییر مسیر کشتی‌ها از دریای سرخ، بین ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش یافته است.[3][2]

با این حال، سازندگان بزرگ دبی رویکردی محتاطانه در پیش گرفته‌اند. عمران فاروق، مدیرعامل شرکت سامانا (Samana Developers)، در اواسط سپتامبر ۲۰۲۶ رسماً اعلام کرد که این شرکت هزینه‌های اضافی را به خریدارانی که قرارداد امضا کرده‌اند تحمیل نخواهد کرد. او می‌گوید: «ما هیچ برنامه‌ای برای انتقال این هزینه‌ها به مشتری نداریم. سود ما کاهش خواهد یافت، اما این تجارت همچنان بسیار سودآور است و این صرفاً وضعیت فعلی بازار است.»[1]

برای مقابله با بحران لجستیک در تنگه هرمز، سازندگان مسیرهای تامین خود را به بنادر عمان، عربستان سعودی و سواحل شرقی امارات تغییر داده‌اند. این تغییر مسیر، اگرچه زمان ترانزیت را افزایش داده، اما به پروژه‌ها اجازه داده تا طبق برنامه زمان‌بندی پیش بروند. شرکت‌های معتبرتر با پیش‌خرید عمده مصالح و قفل کردن قیمت‌ها در قراردادهای ثابت با پیمانکاران، توانسته‌اند از انتقال شوک قیمتی به بازار جلوگیری کنند.[2][5]

بر اساس گزارش‌های موسسه ترنر اند تاونسند (Turner & Townsend)، میانگین هزینه ساخت‌وساز در دبی اکنون به حدود ۱۹۹۰ دلار در هر متر مربع رسیده است و پیش‌بینی می‌شود تورم این بخش تا پایان سال ۲۰۲۶ حدود ۵ درصد دیگر رشد کند. با این وجود، میانگین ارزش معاملات پیش‌فروش در دبی ثابت مانده و تقاضا برای پروژه‌هایی که شرایط پرداخت منعطف ارائه می‌دهند، همچنان بالاست.[3]

اما این سپر حمایتی دائمی نخواهد بود. تحلیلگران بازار هشدار می‌دهند که جذب هزینه‌ها توسط سازندگان تنها برای حفظ قیمت‌ها در فصل عرضه تابستان و اوایل پاییز طراحی شده است. با نزدیک شدن به سه‌ماهه چهارم سال و رونمایی از فازهای جدید پروژه‌ها در ماه‌های نوامبر و دسامبر، انتظار می‌رود این هزینه‌های انباشته شده به طور مستقیم در قیمت‌های پایه (Launch Prices) لحاظ شوند.[4][5]

برخی از سازندگان برای جبران این هزینه‌ها بدون افزایش قیمت نهایی، به استراتژی «مهندسی ارزش» روی آورده‌اند. این بدان معناست که در پروژه‌های جدیدتر، ممکن است شاهد تغییراتی در متریال‌های تزئینی داخلی، کاهش جزئی متراژ مفید یا تغییر در برند تجهیزات نصب‌شده باشیم تا حاشیه سود سازنده در برابر تورم حفظ شود.[4]

فشار هزینه‌ها همچنین بر ساختار پرداخت‌ها تاثیر گذاشته است. در حالی که پیشتر طرح‌های پرداخت ۶۰/۴۰ (۶۰ درصد در حین ساخت و ۴۰ درصد زمان تحویل) بسیار رایج بود، اکنون برخی سازندگان برای تامین نقدینگی اولیه جهت خرید مصالح گران‌تر، به سمت طرح‌های ۷۰/۳۰ یا حتی ۸۰/۲۰ حرکت کرده‌اند. با این حال، برای حفظ جذابیت بازار، پیش‌پرداخت‌های اولیه همچنان در سطح ۱۰ تا ۲۰ درصد نگه داشته شده‌اند.[4][1]

این پویایی بازار باعث ایجاد شکاف میان سازندگان درجه یک (Top-Tier) و سازندگان کوچکتر شده است. شرکت‌های بزرگی با ترازنامه‌های قوی و قدرت چانه‌زنی بالا در خرید عمده، به راحتی این طوفان را مدیریت می‌کنند، در حالی که سازندگان کوچکتر ممکن است با خطر تاخیر در تحویل پروژه‌ها یا توقف عملیات مواجه شوند.[5]

در نهایت، بازار املاک پیش‌فروش دبی در حال عبور از یک نقطه عطف است. خریدارانی که اکنون وارد بازار می‌شوند، در واقع در حال بهره‌برداری از آخرین روزهای قیمت‌گذاری یارانه‌ای توسط سازندگان هستند. با ورود به سال ۲۰۲۷، واقعیت‌های جدید هزینه‌های ساخت‌وساز به طور اجتناب‌ناپذیری استاندارد جدیدی برای قیمت‌گذاری املاک در این شهر تعیین خواهد کرد.[5]