سقوط ریال و انقباض ۱۰.۱ درصدی اقتصاد ایران؛ دلار از ۲۳۶ هزار تومان عبور کرد

برای آنکه بازار مسکن بتواند کار کند، یک شرط اساسی باید برقرار باشد: ثبات نسبی ارزش پول ملی تا خریدار و سازنده بتوانند برای فردا برنامه‌ریزی کنند. امروز در اقتصاد ایران، این شرط به طور کامل فرو ریخته است. در هفته اول مهر ماه ۱۴۰۵ (اواخر سپتامبر ۲۰۲۶)، نرخ دلار در بازار آزاد تهران از مرز ۲۳۶ هزار تومان عبور کرد و به گفته گزارشگران محلی، در یک قدمی بالاترین رکورد تاریخی خود قرار گرفت. این فروپاشی ارزش ریال، تمام معادلات بازار املاک را از پایه تغییر داده است.[1]

این جهش ارزی در خلأ رخ نداده است؛ بلکه بازتابی از یک انقباض بی‌سابقه در اقتصاد کلان کشور است. بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران که در ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر شد، تولید ناخالص داخلی کشور در سه‌ماهه نخست سال جاری خورشیدی (بهار ۱۴۰۵) نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۰.۱ درصد کاهش یافته است. روزنامه استریتس تایمز در گزارش خود به صراحت اشاره می‌کند که «اقتصاد ایران در طول جنگ خاورمیانه بیش از ۱۰ درصد منقبض شد» و این روند با کاهش شدید صادرات نفت تشدید شده است.[2]

برای یک خریدار یا مستأجر، این اعداد انتزاعی نیستند؛ بلکه مستقیماً به معنای توقف تولید مسکن و جهش قیمت‌ها هستند. آمارها نشان می‌دهد که حتی با حذف بخش نفت، اقتصاد ایران ۴.۶ درصد کوچک شده است. در این میان، بخش ساختمان با افت ۶.۴ درصدی مواجه بوده که نشان‌دهنده رکود عمیق در ساخت‌وساز است. سازندگان مسکن در مواجهه با دلاری که هر روز رکورد جدیدی ثبت می‌کند، تمایلی به آغاز پروژه‌های جدید یا فروش واحدهای تکمیل‌شده ندارند.

اقتصادنیوز در تحلیل شرایط بازار ارز در ۲۷ سپتامبر ۲۰۲۶ می‌نویسد: «بازار طلا، سکه و ارز امروز در دومین روز معاملاتی هفته... با افزایش تقاضا و تداوم ریسک‌های سیاسی، روند صعودی گرفت». وقتی ریسک‌های سیاسی و تقاضای احتیاطی برای حفظ ارزش دارایی‌ها بالا می‌رود، مسکن از یک کالای مصرفی به یک پناهگاه امن سرمایه تبدیل می‌شود. اما در نرخ دلار ۲۳۶ هزار تومانی، قدرت خرید مصرف‌کننده نهایی به قدری تحلیل رفته که عملاً هیچ معامله‌ای در سمت تقاضای واقعی صورت نمی‌گیرد.[1]

بحران در سمت عرضه نیز به همان اندازه جدی است. گزارش‌ها حاکی از آن است که تشکیل سرمایه ثابت ناخالص در اقتصاد ایران به منفی ۸.۴ درصد سقوط کرده است. پایگاه خبری ایران فوکوس در ۲۴ سپتامبر در این باره نوشت: «عدم تخصیص بودجه برای بهبود شرایط اقتصادی و غفلت از نوسازی زیرساخت‌ها، تشکیل سرمایه ثابت ناخالص را به منفی ۸.۴ درصد رسانده است که به معنای فرسایش ظرفیت‌های موجود است». در بازار املاک، این عدد به معنای خروج سرمایه‌گذاران از بخش تولید مسکن و انتقال سرمایه‌ها به بازارهای سفته‌بازی است.

تأثیر این شرایط بر بازار اجاره ویرانگر است. با کاهش ۴ درصدی مصرف نهایی بخش خصوصی در بهار ۲۰۲۶، مشخص است که سفره خانوارها به شدت کوچک شده است. با این حال، مالکان برای جبران تورم ناشی از دلار ۲۳۶ هزار تومانی، اجاره‌بها را به سطوحی افزایش می‌دهند که هیچ تناسبی با درآمدهای ریالی مستأجران ندارد. این شکاف عظیم میان درآمد و هزینه مسکن، باعث حاشیه‌نشینی گسترده‌تر و خروج تقاضا از کلان‌شهرها شده است.[1]

در سطح کلان، چشم‌انداز کوتاه‌مدت هیچ نشانه‌ای از بهبود را مخابره نمی‌کند. صندوق بین‌المللی پول پیش‌بینی کرده است که اقتصاد ایران در کل سال ۲۰۲۶ با رکود ۵.۴ درصدی مواجه خواهد شد. تا زمانی که جریان درآمدهای ارزی کشور به دلیل تحریم‌ها و تنش‌های منطقه‌ای مسدود است، فشار بر ریال ادامه خواهد یافت و بازار مسکن نیز در یک رکود تورمی بی‌سابقه دست و پا خواهد زد؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها اسمی بالا می‌روند اما خریداری وجود ندارد.[2]

در نهایت، بازار املاک ایران اکنون در یک بن‌بست کامل قرار دارد. سازندگان به دلیل نوسانات روزانه قیمت مصالح ساختمانی قادر به قیمت‌گذاری نیستند و خریداران مصرفی نیز با بی‌ارزش شدن پس‌اندازهایشان از بازار اخراج شده‌اند. ایستگاه بعدی برای ارزیابی این بازار، واکنش سیاست‌گذاران به عبور دلار از مرز ۲۴۰ هزار تومان و انتشار آمارهای ساخت‌وساز در فصل پاییز خواهد بود؛ آماری که مشخص می‌کند آیا تولید مسکن در ایران به توقف کامل رسیده است یا خیر.[1]