افزایش نرخ بهره فدرال رزرو و عبور وام مسکن از مرز ۷ درصد؛ فشار بر خریداران تشدید شد

خریداران مسکن اکنون با سنگین‌ترین هزینه‌های وام‌گیری در یک سال اخیر مواجه هستند؛ چرا که میانگین نرخ وام مسکن ۳۰ ساله از مرز ۷ درصد عبور کرده است. این افزایش مستقیم هزینه، نتیجه تصمیم روز چهارشنبه فدرال رزرو آمریکا برای افزایش ۰.۲۵ درصدی نرخ بهره پایه است که دامنه آن را به ۳.۷۵ تا ۴ درصد رساند. برای یک خریدار معمولی، این تغییر به معنای صدها دلار هزینه اضافی در اقساط ماهانه و کاهش چشمگیر توان خرید در بازاری است که پیش از این نیز با قیمت‌های بالا دست‌وپنجه نرم می‌کرد.[1][4]

کمیته بازار آزاد فدرال (FOMC) در نشست ۱۵ و ۱۶ سپتامبر ۲۰۲۶ خود، با اتفاق آرای ۱۲ عضو، این افزایش نرخ را تصویب کرد. این اولین باری است که از سال ۲۰۲۳ نرخ بهره در آمریکا افزایش می‌یابد. کوین وارش، رئیس فدرال رزرو، در نشست خبری پس از این تصمیم تأکید کرد که تورم همچنان بالاتر از هدف ۲ درصدی بانک مرکزی قرار دارد و اقتصاد آمریکا با وجود فشارهای موجود، رشد باثباتی را تجربه می‌کند.[2][3]

وارش در توضیح این تصمیم گفت: «واقعیت آشکار این است که تورم بسیار بالاست و برای مدت طولانی در این سطح باقی مانده است. ما باید اطمینان حاصل کنیم که تورم پایه با سرعت کافی به سمت هدف ما حرکت می‌کند.» وی همچنین اشاره کرد که تنش‌های ژئوپلیتیکی اخیر، به‌ویژه درگیری‌های خاورمیانه و افزایش قیمت انرژی، نقش مهمی در متقاعد کردن مقامات فدرال رزرو برای اتخاذ این سیاست انقباضی داشته است.[2][5]

بر اساس پیش‌بینی‌های اقتصادی جدید که همزمان با این نشست منتشر شد، میانه پیش‌بینی اعضای فدرال رزرو برای پایان سال ۲۰۲۶ روی نرخ بهره ۴.۱ درصد قرار دارد. این رقم در گزارش ماه ژوئن ۳.۶ درصد بود که نشان‌دهنده تغییر موضع جدی سیاست‌گذاران است. این چشم‌انداز به بازارها پیام می‌دهد که محتمل‌ترین سناریو، دست‌کم یک افزایش ۰.۲۵ درصدی دیگر تا پایان سال جاری میلادی است و خبری از توقف روند انقباضی نخواهد بود.[3]

تأثیر این سیاست انقباضی بلافاصله در بازار املاک نمایان شد. بر اساس داده‌های مؤسسه فردی مک (Freddie Mac) و نظرسنجی‌های بانکی، میانگین نرخ وام مسکن ۳۰ ساله که هفته گذشته حدود ۶.۷۶ درصد بود، اکنون به ۶.۹۷ تا ۷.۰۸ درصد رسیده است. نرخ وام‌های ۱۵ ساله نیز با افزایش مواجه شده و به محدوده ۶.۲۶ تا ۶.۳۰ درصد صعود کرده است. این ارقام بالاترین سطح هزینه‌های وام مسکن از اواخر سال ۲۰۲۵ تاکنون محسوب می‌شوند.[1][4]

لیزا استورتوانت، اقتصاددان ارشد در برایت ام‌ال‌اس (Bright MLS)، در این باره می‌گوید: «این افزایش نرخ بهره تقریباً تضمین می‌کند که نرخ وام مسکن در محدوده ۷ درصد یا بالاتر از آن گیر خواهد کرد. این وضعیت یک مانع روانی و مالی ایجاد می‌کند که توانایی خرید را به شدت تحت فشار قرار داده و خریداران بالقوه بیشتری را به حاشیه بازار می‌راند.» با رسیدن نرخ‌ها به این سطح، تقاضا برای وام مسکن و به‌ویژه بازتأمین مالی با افت محسوسی روبه‌رو شده است.[1]

فشار ناشی از این افزایش تنها محدود به مرزهای آمریکا نیست. از آنجا که نرخ بهره فدرال رزرو به عنوان لنگر بازارهای مالی جهانی عمل می‌کند، افزایش آن باعث تقویت ارزش دلار و بالا رفتن بازده اوراق قرضه خزانه‌داری ۱۰ ساله به حدود ۴.۹۷ درصد شده است. این روند، بانک‌های مرکزی سایر کشورها را نیز تحت فشار قرار می‌دهد تا برای جلوگیری از خروج سرمایه و کاهش ارزش پول ملی، نرخ‌های بهره خود را بالا نگه دارند. در نتیجه، خریداران مسکن در بازارهای بین‌المللی نیز با شرایط انقباضی مشابهی برای تأمین مالی روبه‌رو خواهند شد.[5]

این تصمیم فدرال رزرو در فضایی پرالتهاب و در آستانه انتخابات میان‌دوره‌ای آمریکا اتخاذ شده است. افزایش هزینه‌های زندگی، از جمله مسکن، بنزین و مواد غذایی، به یکی از دغدغه‌های اصلی رأی‌دهندگان تبدیل شده است. دونالد ترامپ، رئیس‌جمهور آمریکا، پیش از این نشست بارها خواستار کاهش نرخ بهره شده بود، اما فدرال رزرو با تأکید بر استقلال نهادی خود، مسیر انقباضی را انتخاب کرد تا نشان دهد کنترل تورم بر ملاحظات سیاسی ارجحیت دارد.[2][3]

با تثبیت نرخ وام مسکن در محدوده ۷ درصد، کارشناسان بازار املاک پیش‌بینی می‌کنند که تقاضا برای خرید مسکن در ماه‌های پایانی سال ۲۰۲۶ کاهش یابد. بسیاری از خریداران بالقوه اکنون در حال ارزیابی مجدد بودجه خود هستند؛ برخی به دنبال خانه‌هایی با متراژ کمتر می‌روند، عده‌ای مناطق ارزان‌تر را انتخاب می‌کنند و گروهی نیز تصمیم گرفته‌اند خرید خود را به تعویق بیندازند. با این حال، کاهش تقاضا ممکن است به افزایش موجودی مسکن و در نتیجه تعدیل نسبی قیمت‌ها در برخی بازارهای داغ منجر شود که می‌تواند قدرت چانه‌زنی خریداران آماده را افزایش دهد.[1][4]