هشدار افزایش بدهی‌های سررسیدشده املاک چندخانواری آمریکا به ۱.۸ تریلیون دلار در دهه آینده؛ نرخ نکول وام‌های CMBS به ۷.۱٪ رسید

بدهی‌هایی که مالکان املاک چندخانواری (Multifamily) در آمریکا را تسخیر کرده‌اند، در دهه آینده با رکوردی بی‌سابقه سررسید خواهند شد و مالکان را برای تامین مالی مجدد و برنامه‌ریزی گام‌های بعدی در تنگنا قرار داده‌اند. بر اساس داده‌های انجمن بانکداران وام مسکن (Mortgage Bankers Association)، بیش از ۱.۸ تریلیون دلار بدهی در بخش املاک چندخانواری طی ۱۰ سال آینده سررسید می‌شود. تنها در یک دوره سه‌ساله از ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸، حدود ۷۵۷ میلیارد دلار از این بدهی‌ها باید تسویه یا تمدید شوند که شامل نزدیک به ۳۰۰ میلیارد دلار در سال جاری است. هیچ بخش دیگری از املاک تجاری آمریکا با چنین حجم عظیمی از سررسید بدهی در سال‌های پیش رو مواجه نیست.[1]

این موج سررسید بدهی‌ها با افزایش نگران‌کننده نرخ نکول (عدم بازپرداخت) همراه شده است. بر اساس گزارش مورگان استنلی (Morgan Stanley)، نرخ نکول وام‌های چندخانواری در اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن تجاری (CMBS) به ۷.۱ درصد رسیده است. این رقم در اکتبر ۲۰۲۳ تنها ۱ درصد بود و هیچ نوع ملک عمده دیگری در این دوره چنین جهشی را تجربه نکرده است. داده‌های موسسه Trepp نیز نشان می‌دهد که نرخ نکول وام‌های CMBS چندخانواری در ماه اوت در سطح ۷.۶۹ درصد ثابت مانده است.[1][2]

ریشه این بحران به دوران اوج‌گیری همه‌گیری کرونا بازمی‌گردد؛ زمانی که املاک اداری و خرده‌فروشی زیر بار محدودیت‌ها کمر خم کرده بودند و بخش چندخانواری دوران طلایی خود را سپری می‌کرد. در آن زمان، اجاره‌بهای آپارتمان‌ها پیوسته افزایش می‌یافت و توسعه‌دهندگان، به‌ویژه در منطقه «کمربند آفتاب» (Sun Belt)، با استفاده از وام‌های ارزان‌قیمت، عرضه جدیدی را روانه بازار می‌کردند. سرمایه‌گذاران با این پیش‌فرض که رشد اجاره‌بها دائمی خواهد بود، زیر بار بدهی‌های سنگین رفتند.[1]

اما اکنون معادلات بازار تغییر کرده است. رشد اجاره‌بها به شدت کند شده و عرضه گسترده واحدهای جدید در بسیاری از بازارها، قدرت قیمت‌گذاری مالکان را محدود کرده است. در نتیجه، درآمد عملیاتی بسیاری از این املاک دیگر برای پوشش هزینه‌های افزایش‌یافته بدهی کافی نیست. علاوه بر این، حدود ۳ درصد از وام‌های این بخش که قابلیت تمدید ندارند، اکنون در وضعیت بحرانی قرار دارند که بالاترین سطح در پنج سال گذشته محسوب می‌شود.[1]

در ضربه‌ای دیگر به این مالکان، محیط اقتصاد کلان نیز علیه آن‌ها عمل می‌کند. نرخ‌های استقراض در حال حاضر تقریباً دو برابر پنج سال پیش است؛ یعنی زمانی که بسیاری از وام‌های در حال سررسید صادر شده بودند. تصمیمات اخیر فدرال رزرو و نوسانات نرخ بهره، هزینه‌های استقراض را در سطوح بالایی نگه داشته است. بر اساس داده‌های Green Street، ارزش ساختمان‌های چندخانواری تنها در ماه گذشته ۳.۵ درصد کاهش یافته و نسبت به نقطه اوج خود در سال ۲۰۲۲ با افت ۲۰ درصدی مواجه شده است.[1]

در واکنش به این شرایط، رفتار وام‌دهندگان نیز تغییر کرده است. در سال‌های گذشته، استراتژی غالب «تمدید و تظاهر» (Extend and Pretend) بود، اما اکنون وام‌دهندگان دیگر تمایلی به تمدید مداوم وام‌ها ندارند. آن‌ها در بازپس‌گیری املاک از بدهکاران خود بسیار تهاجمی‌تر عمل می‌کنند. شان برتون (Sean Burton)، مدیرعامل شرکت املاک چندخانواری Cityview، در این باره می‌گوید: «عواقب کارها اکنون برای بسیاری از افراد در حال نمایان شدن است.»[1]

با این حال، در حالی که وام‌های CMBS تحت فشار شدیدی قرار دارند، وضعیت در ترازنامه بانک‌های سنتی اندکی متفاوت است. بر اساس تحلیل موسسه CRED iQ از داده‌های شرکت بیمه سپرده فدرال (FDIC)، نرخ نکول وام‌های چندخانواری در اختیار بانک‌ها در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ به ۱.۴۱ درصد بهبود یافته است، در حالی که این رقم در سه‌ماهه اول ۱.۴۷ درصد بود. میزان کل سبد وام‌های چندخانواری بانک‌ها نیز با رشد ۳.۶ درصدی نسبت به سال قبل به ۶۶۷.۶ میلیارد دلار رسیده است.[2]

با وجود این بهبود نسبی در نرخ نکول بانکی، میزان تاخیرهای بالای ۹۰ روز و زیان‌های خالص افزایش یافته است. موسسه CRED iQ در گزارش خود آورده است: «این ترکیب، یعنی کاهش نکول و افزایش زیان‌های تحقق‌یافته، بیشتر نشان‌دهنده یک چرخه مبتنی بر تسویه و واگذاری است تا حل‌وفصل مشکل.» این چرخه واگذاری، فرصت‌های بی‌نظیری را برای سرمایه‌گذاران دارای نقدینگی فراهم کرده است تا دارایی‌ها را با تخفیف‌های چشمگیر خریداری کنند؛ وضعیتی که برتون آن را «یکی از بهترین فرصت‌های خرید در طول دوران حرفه‌ای» خود می‌داند.[1][2]