افزایش سقف وام مسکن به دو میلیارد تومان و آغاز طرح خانه‌های بدون اجاره برای زوج‌های جوان

بانک مرکزی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در هفته اول مهر ۱۴۰۵ تصمیمات جدیدی برای بازار مسکن اتخاذ کرده‌اند که از همین ماه مسیر دریافت تسهیلات را برای خریداران و مستاجران تغییر می‌دهد. این نهادهای تصمیم‌گیر، با ابلاغ بخشنامه‌های جدید، سقف وام‌های پرداختی را به شکل بی‌سابقه‌ای بالا برده‌اند تا قدرت خرید از دست رفته در بازار املاک را تا حدی ترمیم کنند. برای یک خریدار یا مستاجر واقعی، این تصمیمات به معنای باز شدن گزینه‌های جدیدی روی میز است که باید همین پاییز درباره استفاده از آن‌ها تصمیم‌گیری کند.

بر اساس ابلاغیه جدید بانک مرکزی، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم (تسه) برای متقاضیان انفرادی در شهر تهران از ۵۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد تومان افزایش یافته است. این رقم برای زوجین تهرانی به دو میلیارد تومان می‌رسد. در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، این سقف برای افراد مجرد ۸۰۰ میلیون تومان و برای زوجین ۱.۶ میلیارد تومان تعیین شده است. علاوه بر این ارقام، متقاضیان می‌توانند ۴۰۰ میلیون تومان نیز وام جعاله یا تعمیرات مسکن دریافت کنند که مجموع قدرت وام‌گیری یک زوج تهرانی را به ۲.۴ میلیارد تومان می‌رساند.[1]

اما دریافت این تسهیلات برای خریداران هزینه‌های اولیه قابل توجهی به همراه دارد. با توجه به رشد اخیر شاخص بورس در شهریور ۱۴۰۵، قیمت هر برگ اوراق گواهی حق تقدم خرید تسهیلات مسکن (تسه ۱۴۰۵) به حدود ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان رسیده است. از آنجا که برای هر ۵۰۰ هزار تومان وام نیاز به خرید یک برگ اوراق است، یک زوج تهرانی برای دریافت وام ۲.۴ میلیارد تومانی باید نزدیک به ۴۷۰ میلیون تومان در همان ابتدای کار برای خرید اوراق پرداخت کنند. این هزینه اولیه، در کنار اقساط سنگین ماهانه، محاسبات خریداران مصرفی را پیچیده کرده است.[1]

محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن، معتقد است که مشکل اصلی بازار مسکن کمبود وام نیست، بلکه ناتوانی خانوارها در بازپرداخت اقساط است. او با اشاره به میانگین قیمت بالای ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان در تهران می‌گوید: «دهک‌های بالای درآمدی که ممکن است توان پرداخت چنین اقساطی را داشته باشند، گروه هدف اصلی وام مسکن نیستند و بسیاری از آنها نیز اساسا نیازی به چنین تسهیلاتی ندارند. بنابراین افزایش رقم وام به تنهایی نمی‌تواند مشکل تامین مالی خرید مسکن را برطرف کند».[2]

به گفته این کارشناس، حتی در صورت تامین هزینه اولیه اوراق، وام یک میلیارد تومانی در عمل تنها هزینه خرید حدود ۵ مترمربع آپارتمان در پایتخت را پوشش می‌دهد و با کسر هزینه اوراق، این توان به ۴ مترمربع کاهش می‌یابد. این واقعیت نشان می‌دهد که تسهیلات بانکی سنتی دیگر نمی‌تواند به تنهایی موتور محرک خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد باشد و نیازمند مکمل‌های حمایتی است.[2]

در نقطه مقابل تسهیلات گران‌قیمت بانکی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در اواخر شهریور ۱۴۰۵ مسیر متفاوتی را برای دهک‌های پایین‌تر و زوج‌های جوان در پیش گرفته است. منوچهر خواجه‌دلویی، رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، از اجرای طرح ویژه «خانه امید» خبر داد. او با اشاره به هدف‌گذاری ساخت ۲۲۰ هزار واحد مسکونی در سال جاری گفت: «برای کمک به خانه‌دار شدن یا اسکان اولیه زوج‌های جوان در دهک‌های یک تا چهار، بخشی از واحدهای مسکونی به صورت استیجاری و با اجاره‌بها نزدیک به صفر برای مدت سه سال در نظر گرفته شده است».[3]

این طرح استیجاری که در شهرهای بزرگ اجرا می‌شود، به زوج‌ها فرصت می‌دهد تا در سه سال اول زندگی مشترک، پولی را که باید بابت اجاره‌بها پرداخت می‌کردند، پس‌انداز کنند. خواجه‌دلویی تاکید کرد که محرک اصلی این طرح، مشارکت خود مردم، تامین زمین و تسهیلات بلاعوض و بهره‌گیری از توان خیرین مسکن‌ساز است.[3]

برای متقاضیان واقعی بازار مسکن، پاییز ۱۴۰۵ زمان انتخاب میان دو مسیر کاملا متفاوت است. خریداران دهک‌های متوسط به بالا که توانایی پرداخت اقساط سنگین را دارند، می‌توانند با استفاده از سقف‌های جدید ۲.۴ میلیارد تومانی بانک مرکزی، کسری بودجه خود را برای خرید آپارتمان جبران کنند. اما برای زوج‌های جوان دهک‌های پایین، مسیر منطقی‌تر استفاده از طرح‌های حمایتی بنیاد مسکن است که با حذف هزینه اجاره در سال‌های طلایی ابتدای زندگی، رویای خانه‌دار شدن را در بلندمدت دست‌یافتنی‌تر می‌کند.