برلین قانون چارچوب سلب مالکیت از مالکان بزرگ را تصویب کرد: سازوکار «اجتماعی‌سازی» چگونه کار می‌کند؟

پنج سال پس از آنکه ساکنان برلین با رأی دادن به سلب مالکیت از مالکان شرکتی، بازار جهانی املاک و مستغلات را شوکه کردند، پارلمان شهر معماری قانونی لازم برای عملی ساختن این امر را رسمی کرد. در ۱۳ مارس ۲۰۲۶، مجلس قانونگذاری برلین «قانون چارچوب اجتماعی‌سازی» را تصویب کرد که پارامترهای مالی و قانون اساسی برای انتقال مجموعه‌های عظیم مسکن خصوصی به مالکیت عمومی را تعیین می‌کند. این قانون به طور خاص صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REITs) و مالکان شرکتی را هدف قرار می‌دهد که بیش از ۳۰۰۰ واحد مسکونی در محدوده شهر دارند.[1][6]

این چارچوب به جای مصادره فوری املاک، به عنوان یک نقشه قانونی عمل می‌کند. قرار است در مارس ۲۰۲۸ اجرایی شود و عمداً یک مهلت دو ساله برای بررسی این قانون توسط دادگاه قانون اساسی فدرال آلمان در نظر گرفته شده است، پیش از آنکه ساختمان‌ها واقعاً دست به دست شوند. در صورت تأیید، این قانون حدود ۲۴۰,۰۰۰ آپارتمان – تقریباً ۱۱ درصد از کل موجودی اجاره‌ای برلین – را که در حال حاضر متعلق به غول‌های سهامی عام مانند وونوویا (Vonovia) و دویچه وونن (Deutsche Wohnen) هستند، تحت تأثیر قرار خواهد داد.[1][6][7]

انگیزه سلب مالکیت از یک همه‌پرسی مردمی در سال ۲۰۲۱ نشأت گرفت که توسط ابتکار «سلب مالکیت از دویچه وونن و شرکا» (Deutsche Wohnen & Co. enteignen) سازماندهی شد. با توجه به افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها و کمبود شدید مسکن، ۵۹ درصد از رأی‌دهندگان برلین از این قطعنامه غیرالزام‌آور برای اجتماعی‌سازی مجموعه‌های بزرگ حمایت کردند. پس از سال‌ها مطالعه توسط کمیسیون‌های تخصصی که تأیید کردند این اقدام از نظر تئوری مطابق با قانون اساسی است، قانون چارچوب جدید اولین باری است که یک پایتخت اروپای غربی مکانیزمی را برای اجتماعی‌سازی انبوه املاک با قیمتی کمتر از ارزش بازار، از زمان جنگ سرد، تدوین می‌کند.[6][7]

مبنای قانونی این چارچوب بر ماده ۱۵ قانون اساسی آلمان (Grundgesetz) استوار است. این ماده که در سال ۱۹۴۹ تدوین شده اما هرگز قبلاً مورد استفاده قرار نگرفته بود، بیان می‌کند که «زمین، منابع طبیعی و ابزار تولید ممکن است، به منظور اجتماعی‌سازی، در ازای دریافت غرامت به مالکیت عمومی منتقل شوند». برخلاف سلب مالکیت استاندارد که برای ساخت بزرگراه‌ها یا زیرساخت‌ها استفاده می‌شود – که معمولاً مستلزم پرداخت کامل ارزش بازار است – ماده ۱۵ به دولت اجازه می‌دهد تا منافع عمومی را در مقابل منافع مالک ملک موازنه کند.[1][6]

این موازنه در مدل بسیار بحث‌برانگیز پرداخت غرامت در این چارچوب منعکس شده است. طبق دستورالعمل‌های تازه تصویب شده، مالکان هدف‌گذاری شده ارزش بازار فعلی مجموعه‌های خود را دریافت نخواهند کرد. در عوض، غرامت تقریباً ۴۰ تا ۶۰ درصد کمتر از نرخ‌های بازار محاسبه می‌شود که نشان‌دهنده «ارزش اجتماعی» مسکن است تا بازده مالی سوداگرانه آن.[1]

علاوه بر این، شهر این غرامت را به صورت یکجا و نقدی پرداخت نخواهد کرد، زیرا این امر بلافاصله بودجه شهرداری را ورشکست می‌کند. این چارچوب تصریح می‌کند که به شرکت‌های سلب مالکیت شده از طریق اوراق قرضه دولتی غرامت پرداخت خواهد شد. این اوراق قرضه طی یک دوره حداکثر ۱۰۰ ساله با نرخ بهره ثابت ۳.۵ درصد بازپرداخت می‌شوند و عملاً صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REITs) را که دارای سهام هستند، برخلاف میلشان، به دارندگان بلندمدت اوراق قرضه شهرداری با بازدهی پایین تبدیل می‌کند.[1]

برای سرمایه‌گذاران نهادی، سازوکار این قانون بدترین سناریو را نشان می‌دهد. با پیشروی این چارچوب در پارلمان برلین، سهام وونوویا، بزرگ‌ترین شرکت املاک و مستغلات مسکونی اروپا، نوسانات قابل توجهی را تجربه کرد. این شرکت، که دویچه وونن را در سال ۲۰۲۱ خریداری کرد تا مجموعه‌ای شامل بیش از ۵۵۰,۰۰۰ واحد در سطح جهان تشکیل دهد، همواره استدلال کرده است که سلب مالکیت حتی یک آپارتمان جدید در شهری که به شدت نیازمند عرضه مسکن است، ایجاد نخواهد کرد.[5][7]

گروه‌های صنعت املاک و مستغلات و کنسرسیوم‌های بانکی هشدار داده‌اند که این چارچوب از هم‌اکنون سرمایه‌گذاری را متوقف کرده است. یک گزارش مشترک که توسط وام‌دهندگان بزرگ آلمانی سفارش داده شده بود، به این نتیجه رسید که تهدید قریب‌الوقوع اجتماعی‌سازی، ارزش وثیقه املاک موجود را از بین می‌برد و تأمین مالی برای ساخت‌وسازهای جدید را تقریباً غیرممکن می‌سازد. توسعه‌دهندگان استدلال می‌کنند که اگر دولت بتواند دارایی‌ها را با تخفیف ۵۰ درصدی مصادره کند، ریسک ساخت‌وساز در برلین بسیار بالا می‌رود و کمبودی را که قانون قصد حل آن را دارد، تشدید می‌کند.[1][4]

این شوک‌های محلی واکنش شدیدی را در سطح فدرال برانگیخته است. تا ژوئیه ۲۰۲۶، دولت ائتلافی فدرال در برلین قصد خود را برای معرفی قانونی سراسری اعلام کرد که صراحتاً اجتماعی‌سازی مجموعه‌های مسکونی خصوصی توسط دولت‌های ایالتی را ممنوع می‌کند. رهبران فدرال استدلال می‌کنند که حفاظت از اعتماد سرمایه‌گذاران و تضمین یک چارچوب نظارتی قابل اعتماد، یک مسئله امنیت اقتصادی ملی است و بر اختلافات محلی مسکن ارجحیت دارد.[2][3]

این مداخله فدرال واکنش شدید سیاسی را به دنبال داشته است. فعالان کمپین همه‌پرسی اولیه، اعتراضات مستمری را در خارج از مقر حزب سوسیال دموکرات (SPD) سازماندهی کرده‌اند و دولت فدرال را متهم می‌کنند که به عنوان سپری برای «کوسه‌های اجاره شرکتی» عمل می‌کند. قانون‌گذاران جناح چپ در بوندستاگ (پارلمان فدرال) ممنوعیت فدرال پیشنهادی را به عنوان نقض غیرقانونی حقوق ایالت‌ها و خیانت به حکم دموکراتیکی که توسط بیش از یک میلیون رأی‌دهنده برلینی در سال ۲۰۲۱ صادر شده، محکوم کرده‌اند.[2][3]

درگیری بین قانون چارچوب برلین و ممنوعیت فدرال پیشنهادی، صحنه را برای یک رویارویی تاریخی قانون اساسی آماده می‌کند. حقوقدانان در مورد اینکه آیا دولت فدرال صلاحیت دارد که به طور پیشگیرانه یک ایالت را از استفاده از ماده ۱۵ قانون اساسی منع کند، اختلاف نظر دارند. تأخیر دو ساله‌ای که در چارچوب برلین گنجانده شده است، تضمین می‌کند که این مسائل صلاحیت قضایی و قانون اساسی قبل از انتقال هرگونه ملک، در بالاترین سطوح قضایی آلمان مورد بررسی قرار گیرند.[1][3]

فراتر از آلمان، نتیجه این نبرد حقوقی توسط بازارهای جهانی املاک و مستغلات و فعالان مسکن به طور یکسان به دقت رصد می‌شود. شهرهایی از لندن تا سانفرانسیسکو با بحران‌های مشابهی در زمینه مقرون‌به‌صرفه بودن و مالی‌سازی مسکن دست و پنجه نرم می‌کنند. اگر چارچوب برلین از بررسی‌های قانون اساسی و مخالفت فدرال جان سالم به در ببرد، یک مسیر قانونی عملی برای شهرداری‌ها ایجاد خواهد کرد تا مسکن را به زور از حالت مالی خارج کنند و اساساً قوانین سرمایه‌گذاری نهادی در املاک و مستغلات را بازنویسی کنند.[4][6][7]