رونق بازار املاک لوکس منهتن با وجود مالیات جدید بر خانه‌های دوم بالای ۵ میلیون دلار

برای سال‌ها، حتی زمزمه‌ای از «مالیات بر خانه‌های دوم» (pied-à-terre) کافی بود تا لرزه بر اندام توسعه‌دهندگان املاک لوکس منهتن بیندازد. زمانی که نیویورک بالاخره عوارض مورد بحث خود را بر اقامتگاه‌های غیر اصلی با ارزش بیش از ۵ میلیون دلار در اوایل سال جاری اجرا کرد، لابی‌گران صنعت نسبت به رکود فاجعه‌بار بازار هشدار دادند. با این حال، با پایان یافتن سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۶، خروج مورد انتظار خریداران فوق ثروتمند محقق نشد. در عوض، بازار لوکس منهتن رونقی غیرمنتظره را تجربه می‌کند که قوانین اقتصادی را زیر پا گذاشته و قواعد بازی مالیات بر ثروت شهری را بازنویسی می‌کند.[1][2]

سازوکار قانون جدید ساده اما تهاجمی است. این مالیات یک عوارض سالانه متغیر را اعمال می‌کند که از ۰.۵ درصد برای خانه‌های دوم با ارزش ۵ میلیون دلار شروع شده و برای املاکی با ارزش بیش از ۲۵ میلیون دلار به ۲.۵ درصد می‌رسد. نکته مهم این است که این یک هزینه سالانه تکراری است، نه یک مالیات یک‌باره بر عمارت که هنگام بستن قرارداد پرداخت شود. برای یک پنت‌هاوس ۱۵ میلیون دلاری که ده ماه از سال خالی است، مالک اکنون با یک قبض مالیاتی شش رقمی اضافی سالانه مواجه است که مستقیماً به صندوق عمومی شهر پرداخت می‌شود.[3]

با وجود این هزینه‌های نگهداری جدید و سنگین، حجم معاملات آپارتمان‌های منهتن با قیمت بالاتر از آستانه ۵ میلیون دلار، در سه‌ماهه دوم نسبت به سال قبل ۱۴ درصد افزایش یافت. کارگزاری‌ها گزارش می‌دهند که موجودی املاک در «ردیف میلیاردرها» (Billionaires' Row) و در پروژه‌های برتر مرکز شهر با سریع‌ترین سرعت از زمان هجوم پس از همه‌گیری در سال ۲۰۲۱ در حال فروش است. خریداران به جای کناره‌گیری از معاملات، صرفاً مالیات را به عنوان یک حق بیمه ضروری برای داشتن بخشی از خط آسمان نیویورک جذب می‌کنند.[1][2]

برای درک این واکنش غیرمنتظره بازار، اقتصاددانان به مفهوم تقاضای غیرکشسان در اوج طیف ثروت اشاره می‌کنند. برای افراد با دارایی خالص بسیار بالا، یک خانه دوم در منهتن به ندرت یک سرمایه‌گذاری مولد بازده است؛ بلکه یک کالای مصرفی، یک دارایی امن و یک نماد وضعیت اجتماعی است. مالیات اضافی، اگرچه از نظر دلاری مطلق قابل توجه است، اما بخش ناچیزی از نوسانات کلی سبد دارایی آنها را تشکیل می‌دهد.[4][6]

محاسبات برای یک خریدار در این سطح اساساً با یک خریدار سنتی مسکن متفاوت است. هنگامی که بی‌ثباتی ژئوپلیتیکی جهانی افزایش می‌یابد، امنیت درک شده املاک و مستغلات دلاری در یک شهر درجه یک، بر اصطکاک یک عوارض سالانه ۲ درصدی غلبه می‌کند. حفظ سرمایه و امنیت فیزیکی بر بهینه‌سازی مالیاتی جزئی ارجحیت دارد و این امر املاک نیویورک را به یک طبقه دارایی بسیار انعطاف‌پذیر تبدیل می‌کند.[5][6]

علاوه بر این، اجرای این مالیات موجی از تغییرات استراتژیک اقامتگاه اصلی را به دنبال داشته است. این قانون به طور خاص اقامتگاه‌های غیر اصلی را هدف قرار می‌دهد. در پاسخ، گروه قابل توجهی از خریداران داخلی که قبلاً اقامت خود را در ایالت‌های کم‌مالیاتی مانند فلوریدا یا تگزاس اعلام کرده بودند، در حال بازنگری در تعداد روزهای اقامت خود در نیویورک هستند. برای برخی، هزینه مالیات خانه‌های دوم اکنون از صرفه‌جویی در مالیات بر درآمد ایالتی اقامتگاه‌های جنوبی آنها فراتر رفته و آنها را وادار می‌کند تا رسماً نیویورک را به عنوان خانه اصلی خود اعلام کنند تا از معافیت بهره‌مند شوند.[3][4]

این تغییر رفتاری یک اثر ثانویه ناخواسته اما بسیار سودآور برای ایالت است. در حالی که شهر عوارض املاک را از کسانی که اقامت اصلی خود را در جای دیگری حفظ می‌کنند، جمع‌آوری می‌کند، ایالت نیز بی‌سروصدا درآمد مالیات بر درآمد را از افراد ثروتمندی که برای اجتناب از عوارض املاک، محل اقامت رسمی خود را به منهتن منتقل می‌کنند، بازپس می‌گیرد.[3]

سرمایه خارجی نیز نقش مهمی در رونق فعلی ایفا می‌کند. خریداران بین‌المللی، به ویژه از مناطقی که بی‌ثباتی اقتصادی یا کنترل‌های سرمایه سخت‌گیرانه‌تری را تجربه می‌کنند، همچنان املاک نیویورک را به عنوان یک ابزار برتر برای ذخیره ثروت می‌بینند. برای این خریداران، مالیات خانه‌های دوم اغلب از دریچه نرخ ارز دیده می‌شود؛ ارزش مطلوب دلار می‌تواند به راحتی هزینه‌های مالیات جدید بر املاک را برای یک دهه جبران کند.[5]

انعطاف‌پذیری بازار همچنین گواهی بر محدودیت‌های عرضه منحصر به فرد منهتن است. برخلاف سایر شهرهای جهانی که گسترش املاک لوکس در آنها امکان‌پذیر است، منهتن از نظر جغرافیایی قفل شده است. خط لوله توسعه جدید فوق لوکس به شدت توسط منطقه‌بندی، هزینه‌های ساخت و ساز و در دسترس بودن زمین محدود شده است. این کمبود، کف قیمتی ایجاد می‌کند و به خریداران اطمینان می‌دهد که دارایی اصلی آنها به احتمال زیاد به اندازه‌ای افزایش قیمت خواهد داشت که بار مالیاتی جدید را در طول یک دوره نگهداری استاندارد ده ساله جبران کند.[1][2]

با این حال، بازار کاملاً نسبت به انگیزه‌های ساختاری این قانون مصون نیست. توسعه‌دهندگان در حال حاضر در حال تنظیم خطوط لوله آتی خود هستند. معماران و برنامه‌ریزان از افزایش ناگهانی درخواست‌ها برای طراحی مجدد نقشه‌های طبقات در پروژه‌های آتی گزارش می‌دهند، به طوری که هدف خاص، قیمت‌گذاری واحدها در ۴.۹ میلیون دلار است. این اثر «خوشه‌بندی»—که در آن موجودی املاک درست زیر آستانه مالیاتی جمع می‌شود—یک واکنش اقتصادی کلاسیک به مالیات پلکانی است.[4][6]

صنعت کوچک قوی از وکلای مالیاتی و مدیران ثروت نیز در حال توسعه ساختارهای مالکیت پیچیده برای کاهش تأثیر این مالیات هستند. اگرچه قانون شامل مقرراتی برای شناسایی مالکان ذینفع واقعی شرکت‌های LLC و تراست‌ها است، اما مکانیسم‌های اجرایی هنوز در حال آزمایش هستند. شهر منابع قابل توجهی را برای حسابرسی این ساختارها اختصاص داده است و صحنه را برای نبردهای حقوقی پرمخاطره بر سر تعریف «استفاده اصلی» و مالکیت شرکتی آماده می‌کند.[3][4]

موفقیت این مالیات در تولید درآمد بدون سقوط بازار، توسط رهبران شهرداری در سراسر جهان به دقت زیر نظر گرفته می‌شود. شهرهایی مانند لندن، پاریس و ونکوور اشکال مختلفی از مالیات بر خانه‌های خالی و خریداران خارجی را آزمایش کرده‌اند که اغلب نتایج متفاوتی داشته است. به نظر می‌رسد مدل نیویورک—که ارزش را به جای صرفاً خالی بودن یا ملیت هدف قرار می‌دهد—در حال موفقیت است و ارزش شهرداری را از ثروت جهانی استخراج می‌کند بدون اینکه باعث فرار سرمایه شود.[5]

پیش‌بینی‌های اولیه نشان می‌دهد که این مالیات سالانه بیش از ۸۴۰ میلیون دلار برای شهر نیویورک درآمدزایی خواهد کرد، وجوهی که برای زیرساخت‌های حمل و نقل و طرح‌های مسکن مقرون به صرفه اختصاص یافته است. اگر حجم معاملات فعلی حفظ شود، درآمدهای واقعی می‌تواند ۱۵ تا ۲۰ درصد از این تخمین‌ها فراتر رود. این درآمد بادآورده یک شریان حیاتی برای بودجه شهری است که با کمبودهای املاک تجاری پس از همه‌گیری دست و پنجه نرم می‌کند.[1][3]

در نهایت، رونق املاک لوکس منهتن در سال ۲۰۲۶ یک واقعیت تلخ از اقتصاد جهانی مدرن را برجسته می‌کند: املاک و مستغلات شهری درجه یک در یک سطح اقتصادی متفاوت از بقیه بازار مسکن عمل می‌کنند. برای نخبگان جهانی، هزینه ورود افزایش یافته است، اما تمایل به داشتن کلیدهای شهر کاملاً کاهش نیافته است.[2][5]