گزارش ماهانه ریالتور: سهم تخفیف قیمت مسکن در آمریکا با عبور نرخ وام از ۷ درصد به رکورد ۴ ساله رسید

در پاییز سال ۲۰۲۲، زمانی که نرخ بهره وام مسکن در آمریکا به شدت افزایش یافت، فروشندگان با خروج سریع از بازار و لغو آگهی‌های خود به این شوک واکنش نشان دادند. اما در سپتامبر ۲۰۲۶، با عبور مجدد نرخ وام مسکن از مرز ۷ درصد، رفتار متفاوتی در بازار شکل گرفته است؛ فروشندگان این بار در بازار مانده‌اند و به جای عقب‌نشینی، قیمت‌های پیشنهادی خود را کاهش می‌دهند.[1]

گزارش ماهانه روندهای بازار مسکن که در ۳۰ سپتامبر توسط پلتفرم «ریالتور» (Realtor.com) منتشر شد، نشان می‌دهد که ۲۰.۸ درصد از خانه‌های موجود در بازار با کاهش قیمت مواجه شده‌اند. این رقم بالاترین سهم تخفیف قیمت در ماه سپتامبر از سال ۲۰۱۸ تاکنون و بیشترین میزان در هر ماه از اکتبر ۲۰۲۲ به شمار می‌رود.[1]

این تغییر رویه، قدرت چانه‌زنی بی‌سابقه‌ای را در اختیار خریداران قرار داده است، هرچند هزینه بالای تامین مالی مانع از بهره‌برداری کامل آن‌ها از این فرصت می‌شود. دانیل هیل، اقتصاددان ارشد ریالتور، در این گزارش تاکید می‌کند که بهبود موجودی و تعدیل قیمت‌ها توسط فروشندگان، با افت فروش‌های در دست اقدام همراه شده است که نشان‌دهنده محدودیت‌های شدید توان خرید است.[1]

آمارهای موسسه «ردفین» (Redfin) نیز این روند را تایید می‌کند. بر اساس داده‌های این شرکت، در چهار هفته منتهی به ۲۰ سپتامبر، ۲۱.۱ درصد از فروشندگان آمریکایی قیمت درخواستی خود را کاهش داده‌اند. شهر دنور با ثبت کاهش قیمت در ۳۰.۹ درصد از آگهی‌ها پیشتاز بوده، در حالی که سان‌فرانسیسکو به لطف تقاضای ناشی از صنعت هوش مصنوعی، با تنها ۹.۶ درصد کمترین میزان تخفیف را داشته است.[3]

بازگشت موجودی به سطح پیش از همه‌گیری

یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های بازار فعلی با سال‌های گذشته، افزایش پیوسته تعداد خانه‌های در دسترس است. موجودی فعال بازار با رشد ۵.۴ درصدی نسبت به سال گذشته، به بیش از یک میلیون و ۱۶۱ هزار واحد مسکونی رسیده است که سریع‌ترین رشد سالانه در شش ماه اخیر محسوب می‌شود.[1][2]

این افزایش عرضه باعث شده تا شکاف موجودی مسکن نسبت به سطح پیش از همه‌گیری کرونا به ۹.۱ درصد کاهش یابد. این نخستین بار در روند احیای بازار مسکن آمریکا است که فاصله عرضه با روزهای عادی پیش از سال ۲۰۲۰، به کمتر از ۱۰ درصد می‌رسد.[1][2]

رشد موجودی در حالی رخ می‌دهد که پدیده «قفل‌شدگی نرخ» همچنان پابرجاست. در حال حاضر نزدیک به ۲۰ درصد از وام‌های مسکن فعال در آمریکا دارای نرخ‌های فوق‌پایین ۳ درصد یا کمتر هستند و نیمی از وام‌ها نرخی زیر ۴ درصد دارند. این موضوع باعث شده تا بسیاری از مالکان تمایلی به فروش و دریافت وام جدید با نرخ ۷ درصد نداشته باشند.[7]

با این وجود، برخلاف دوره‌های قبلی رکود که مالکان خانه‌های خود را از بازار خارج می‌کردند، نرخ لغو آگهی‌ها در ماه سپتامبر روی عدد ۵.۶ درصد ثابت باقی ماند. جیک کریمل، اقتصاددان ارشد ریالتور، توضیح می‌دهد که مالکان اکنون می‌پذیرند خریداران به قیمت‌های پایین‌تری نیاز دارند، اما ترجیح می‌دهند در بازار بمانند و معامله را جوش دهند.[1][2]

توزیع جغرافیایی این تخفیف‌ها نشان‌دهنده تغییرات گسترده در سراسر آمریکا است. منطقه غرب با ثبت کاهش قیمت در ۲۲.۸ درصد از آگهی‌ها، بیشترین انعطاف‌پذیری را نشان داده است و پس از آن مناطق جنوب با ۲۱.۶ درصد و غرب میانه با ۲۰.۷ درصد قرار دارند.[1][3]

فشار سنگین نرخ بهره بر خریداران

دلیل اصلی این انعطاف‌پذیری اجباری فروشندگان، صعود مجدد هزینه‌های استقراض است. بر اساس گزارش اول اکتبر موسسه «فردی مک» (Freddie Mac)، میانگین نرخ وام مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت به ۷.۲۸ درصد رسیده است که بالاترین سطح در نزدیک به سه سال اخیر محسوب می‌شود.[4]

جهش اخیر نرخ وام مسکن ارتباط مستقیمی با افزایش بازده اوراق قرضه ۱۰ ساله خزانه‌داری آمریکا دارد. این اوراق که به عنوان معیار اصلی قیمت‌گذاری وام مسکن عمل می‌کنند، در پی نگرانی سرمایه‌گذاران از تورم و سیاست‌های انقباضی فدرال رزرو، به بالاترین سطح خود در بیش از دو دهه گذشته رسیده‌اند.[4][7]

این نرخ در مدت مشابه سال گذشته حدود ۶.۳۴ درصد بود و جهش اخیر آن، فشار مالی مضاعفی را بر دوش خریداران قرار داده است. وام‌های ۱۵ ساله نیز با افزایش ملموس، از ۵.۵۵ درصد در سال گذشته به میانگین ۶.۶۰ درصد در هفته اول اکتبر ۲۰۲۶ رسیده‌اند.

تاثیر این نرخ‌ها بر اقساط ماهانه بسیار چشمگیر است. یک خریدار با پیش‌پرداخت ۱۰ درصدی برای خانه‌ای با قیمت متوسط ۴۲۹ هزار دلار، اکنون باید ماهانه حدود ۲۶۴۲ دلار بابت اصل و فرع وام پرداخت کند. این رقم نشان‌دهنده افزایش نزدیک به ۲۸۰ دلاری اقساط ماهانه نسبت به سال گذشته است.[8]

به همین دلیل، با وجود افزایش تعداد خانه‌های در دسترس و تخفیف‌های گسترده، حجم معاملات نهایی کاهش یافته است. فروش‌های در دست اقدام در ماه سپتامبر با افت ۴.۱ درصدی نسبت به سال قبل مواجه شدند که شدیدترین کاهش سالانه از مارس ۲۰۲۵ به شمار می‌رود.[1][5]

تغییر استراتژی در بازار مسکن

در واکنش به این شرایط، میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در سطح ملی به ۴۱۹ هزار و ۲۵۰ دلار کاهش یافته است. این رقم افت ۱.۲ درصدی نسبت به ماه آگوست و کاهش ۱.۴ درصدی نسبت به سپتامبر سال گذشته را نشان می‌دهد و یازدهمین ماه متوالی افت سالانه قیمت‌ها را رقم زده است.[1][2]

شاخص‌های دیگر نیز حاکی از کند شدن سرعت بازار هستند. خانه‌ها در ماه سپتامبر به طور متوسط ۶۱ روز در بازار باقی ماندند که یک روز بیشتر از ماه آگوست است. همچنین میانگین قیمت هر فوت مربع با ۱.۷ درصد کاهش نسبت به سال گذشته، به ۲۲۳ دلار رسیده است.[1][2]

خریدارانی که همچنان در بازار حضور دارند، برای فرار از نرخ‌های بالای ۷ درصد به راهکارهای جایگزین روی آورده‌اند. بر اساس داده‌های انجمن بانکداران وام مسکن (MBA)، سهم وام‌های با نرخ شناور (ARM) به ۱۰.۳ درصد از کل درخواست‌ها رسیده است که بالاترین میزان از اکتبر ۲۰۲۵ محسوب می‌شود.[8]

این وام‌های شناور معمولاً در سال‌های ابتدایی نرخ بهره پایین‌تری ارائه می‌دهند. میانگین نرخ قرارداد برای وام‌های شناور پنج‌ساله در هفته پایانی سپتامبر حدود ۶.۴۷ درصد بود که در مقایسه با نرخ ۷.۳۰ درصدی وام‌های ۳۰ ساله ثابت، جذابیت بالایی برای خریداران تحت فشار ایجاد کرده است.[8]

در بخش نوساز، سازندگان مسکن نیز استراتژی‌های تهاجمی‌تری اتخاذ کرده‌اند. بسیاری از شرکت‌های ساختمانی برای جبران هزینه‌های بالای وام مسکن، مشوق‌های مالی و تخفیف‌های ویژه‌ای به خریداران پیشنهاد می‌دهند تا آن‌ها را به سمت پروژه‌های جدید جذب کنند.[7]

بازار مسکن اکنون در انتظار انتشار داده‌های جدید اشتغال و تصمیمات بعدی فدرال رزرو در ماه‌های نوامبر و دسامبر است. اگر بازده اوراق قرضه ۱۰ ساله خزانه‌داری کاهش نیابد و نرخ وام مسکن به زیر مرز روانی ۷ درصد بازنگردد، فروشندگان برای جذب خریداران در فصل بهار ۲۰۲۷ چاره‌ای جز ارائه تخفیف‌های عمیق‌تر نخواهند داشت.[1][4]