انحلال صندوق املاک DWS؛ بازگشت سرمایه به سهامداران در پی افزایش درخواست‌های بازخرید

در حالی که صندوق‌های بزرگ املاک مانند استاروود (Starwood) در ماه‌های اخیر برای مقابله با موج خروج سرمایه، تنها به محدود کردن یا تعلیق موقت بازخریدها بسنده کرده‌اند، شرکت DWS مسیر متفاوتی را برگزیده است: انحلال کامل و بازگرداندن پول به سرمایه‌گذاران. بازوی مدیریت دارایی دویچه بانک (Deutsche Bank) در ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۶ اعلام کرد که صندوق سرمایه‌گذاری املاک غیرقابل معامله خود موسوم به RREEF Property Trust را پس از مواجهه با درخواست‌های مداوم بازخرید، به طور کامل منحل می‌کند.[1][2]

صندوق RREEF که در پایان ژوئن ۲۰۲۶ ارزش خالص دارایی (NAV) معادل ۲۰۳ میلیون دلار داشت، دارای هفت دارایی املاک و مستغلات در پنج ایالت آمریکا است. این سبد متنوع شامل املاک مسکونی چندخانواری، تجاری، صنعتی و اداری می‌شود. هیئت مدیره این صندوق با تایید طرح انحلال، فروش سهام در عرضه‌های عمومی و خصوصی، طرح بازخرید سهام و طرح سرمایه‌گذاری مجدد سود را به طور فوری به حالت تعلیق درآورد تا از خروج نامتوازن سرمایه‌ها جلوگیری کند.[1][4]

تاد هندرسون (Todd Henderson)، مدیرعامل RREEF، در بیانیه‌ای رسمی اعلام کرد: «دوره‌ای از فعالیت‌های شدید بازخرید که توسط شرکت و به طور کلی در این صنعت تجربه شد و چالش‌های جذب سرمایه جدید، ما را به بررسی دقیق گزینه‌های استراتژیک مختلف سوق داد. در نتیجه، هیئت مدیره ما به این نتیجه رسید که انحلال داوطلبانه و منظم دارایی‌های شرکت، جذاب‌ترین مسیر برای به حداکثر رساندن ارزش برای سهامداران است.»[2]

این تصمیم در بستر فشارهای گسترده‌تر بر بازار املاک تجاری آمریکا اتخاذ شده است. افزایش نرخ بهره از سال ۲۰۲۲ باعث شده تا املاک و مستغلات جذابیت کمتری برای خریداران داشته باشند و جذب سرمایه برای صندوق‌های غیرقابل معامله (Non-traded REITs) به شدت کاهش یابد. بر اساس داده‌های شرکت رابرت ای. استنگر (Robert A. Stanger Co.)، صندوق RREEF در ۱۴ فصل از ۱۵ فصل گذشته شاهد خروج خالص سرمایه بوده است که نشان‌دهنده یک روند طولانی‌مدت در تغییر ترجیحات سرمایه‌گذاران است.[1]

فشار بر روی محصولات سرمایه‌گذاری DWS تنها به بازار آمریکا محدود نمی‌شود. گزارش‌ها حاکی از آن است که این شرکت در حال بررسی اقدامات اضطراری برای جلوگیری از بحران نقدینگی در سه صندوق املاک آلمانی خود نیز هست. این صندوق‌های باز آلمانی از سال ۲۰۲۲ تاکنون مجموعاً ۶ میلیارد یورو (حدود نیمی از دارایی‌های تحت مدیریت خود) را به سرمایه‌گذاران پرداخت کرده‌اند که آن‌ها را مجبور به فروش ۴.۵ میلیارد یورو از دارایی‌هایشان کرده است.[3]

رویکرد DWS در قبال صندوق RREEF با استراتژی سایر غول‌های این صنعت متفاوت است. به عنوان مثال، صندوق ۲۲ میلیارد دلاری استاروود (Starwood Real Estate Income Trust) در بهار امسال برای جلوگیری از فروش دارایی‌های باکیفیت در یک بازار ضعیف، بازخریدهای خود را به طور موقت متوقف کرد و نرخ توزیع سود سالانه خود را برای حفظ نقدینگی کاهش داد. در مقابل، DWS با فروش دارایی‌هایی مانند یک مرکز خرید در شیکاگو به قیمت ۷۰ میلیون دلار در ماه ژوئن و یک مجتمع آپارتمانی در وست هالیوود در ماه جولای، روند نقد کردن دارایی‌ها را به صورت عملی آغاز کرده است.[1]

سهامداران RREEF اکنون باید منتظر برگزاری یک جلسه ویژه در اوایل سال ۲۰۲۷ برای رای‌گیری نهایی در مورد طرح انحلال باشند. در این میان، انتظار می‌رود که توزیع سود نقدی ماهانه تا زمان تکمیل فرآیند فروش دارایی‌ها و تسویه بدهی‌ها، بنا به صلاحدید هیئت مدیره ادامه یابد. مدیران صندوق متعهد شده‌اند که فرآیند فروش دارایی‌ها را ظرف ۲۴ ماه پس از تصویب طرح به پایان برسانند.[2]

تصمیم به انحلال RREEF Property Trust نشان‌دهنده بلوغ در چرخه عمر صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک است. در حالی که دوران نرخ‌های بهره پایین باعث هجوم سرمایه‌ها به این نوع دارایی‌ها شده بود، شرایط جدید اقتصاد کلان نیازمند رویکردهای واقع‌بینانه‌تری است. بازگرداندن سرمایه به سرمایه‌گذاران، اگرچه به معنای پایان کار این صندوق خاص است، اما می‌تواند اعتماد عمومی به ساختار صندوق‌های غیرقابل معامله را در بلندمدت حفظ کند؛ زیرا نشان می‌دهد که مدیران دارایی در زمان بحران، منافع سهامداران را بر حفظ حجم دارایی‌های تحت مدیریت خود ترجیح می‌دهند.[1][4]