تعویق دوباره سیستم پرداخت امن املاک در ترکیه؛ الزام به اول دسامبر ۲۰۲۶ موکول شد

لحظه انتقال وجه در دفاتر ثبت اسناد (تاپو) ترکیه، همیشه دلهره‌آورترین و پرریسک‌ترین بخش خرید ملک برای سرمایه‌گذاران خارجی بوده است. در این مرحله حساس، خریدار نگران است که پول را پیش از دریافت رسمی سند بپردازد و فروشنده نیز از امضای سند پیش از دریافت قطعی وجه هراس دارد.[1][2]

اکنون، سیستمی که قرار بود به این اضطراب پایان دهد و امنیت معاملات را تضمین کند، با یک تاخیر دو ماهه مواجه شده است. وزارت تجارت ترکیه در روز اول اکتبر ۲۰۲۶، دقیقا در همان روزی که قرار بود «سیستم پرداخت امن» (Güvenli Ödeme Sistemi) برای تمامی معاملات املاک اجباری شود، اجرای آن را به تعویق انداخت.[1][3]

بر اساس اصلاحیه جدیدی که در روزنامه رسمی ترکیه به شماره ۳۳۳۸۷ منتشر شد، الزام استفاده از این سیستم تا اول دسامبر ۲۰۲۶ به تعویق افتاده است. این دومین باری است که دولت ترکیه اجرای این قانون مهم را به تاخیر می‌اندازد.[1][2]

پیش از این، بر اساس مقررات مصوب آوریل ۲۰۲۶، قرار بود سیستم پرداخت امن در اول جولای ۲۰۲۶ اجرایی شود. اما وزارت تجارت برای تکمیل زیرساخت‌های فنی، ابتدا آن را به اول اکتبر و اکنون به ماه دسامبر موکول کرده است.[2][3]

پایان معمای «اول پول یا اول سند؟»

دلیل اصلی این تعویق‌های مکرر، پیچیدگی ادغام سیستم‌های نرم‌افزاری بانکی با پایگاه داده‌های اداره کل ثبت اسناد و املاک ترکیه (TKGM) عنوان شده است. مقامات دولتی تاکید دارند که پیش از اجباری شدن سراسری این طرح، باید از عملکرد بدون وقفه آن اطمینان حاصل کنند.[2][3]

پایگاه تحلیلی «ماکزیمم پراپرتی» (Maximum Property) در گزارش دوم اکتبر خود می‌نویسد: «هدف اعلام شده این است که سیستم پس از راه‌اندازی، به صورت موثر، امن و بدون وقفه کار کند، نه اینکه با عجله راه‌اندازی شود و در مقیاس بزرگ با شکست مواجه گردد.»[3]

با وجود این تاخیر دو ماهه، ساختار و هدف نهایی سیستم پرداخت امن هیچ تغییری نکرده است. این مکانیزم به عنوان یک حساب امانی (Escrow) دولتی عمل می‌کند که انتقال پول و سند را به صورت همزمان و کاملا خودکار تضمین می‌کند و به دهه‌ها روش سنتی پایان می‌دهد.[1][2]

در این ساختار جدید، خریدار به جای واریز مستقیم پول به حساب شخصی فروشنده یا پرداخت نقدی، مبلغ قرارداد را به یک حساب مسدود شده بانکی که تحت نظارت سیستم است، واریز می‌کند. این پول تا زمان تایید نهایی انتقال سند در دفتر تاپو، در این حساب امن باقی می‌ماند.[2][3]

ریشه‌های سیستم و تفاوت با گذشته

به محض اینکه مامور دولتی ثبت اسناد، انتقال مالکیت را به نام خریدار در سیستم ثبت کند، پلتفرم به صورت شبکه خودکار تاییدیه را دریافت کرده و وجه مسدود شده را در همان لحظه به حساب فروشنده واریز می‌کند.[1][2]

اگر معامله به هر دلیلی در دقایق آخر لغو شود، پول بدون کسر هیچ هزینه‌ای مستقیما به حساب خریدار بازگردانده می‌شود. این تغییر ساختاری، ریسک‌های مرتبط با حمل پول نقد، کلاهبرداری، سرقت و پرداخت‌های جعلی را به طور کامل از بازار حذف می‌کند.[2]

ایده پرداخت امن در ترکیه کاملا جدید نیست. از سال ۲۰۱۵، اداره کل ثبت اسناد و بانک «تاکاس‌بانک» (Takasbank) سرویس داوطلبانه‌ای به نام «تاپو تاکاس» (TapuTakas) را ارائه می‌کردند که عملکردی مشابه داشت.[1][2]

تفاوت اصلی قانون جدید در سال ۲۰۲۶ این است که استفاده از این مکانیزم از حالت اختیاری خارج شده و به یک الزام قانونی برای همه تبدیل می‌شود. بر اساس ماده الحاقی به مقررات تجارت املاک، هر معامله‌ای که در آن تمام یا بخشی از مبلغ به صورت نقدی یا حواله بانکی پرداخت شود، مشمول این قانون خواهد بود.[1]

وضعیت معاملات در دوره گذار دو ماهه

تنها استثنای مهم در این سیستم، مربوط به وام‌های مسکن است. برای سرمایه‌گذارانی که قصد خرید ملک با استفاده از وام بانکی (مورگج) را دارند، مبلغی که مستقیما توسط بانک به عنوان وام پرداخت می‌شود از شمول این سیستم خارج است.[1][2]

با این حال، مابقی مبلغ پرداختی خریدار (مانند پیش‌پرداخت) باید حتما از طریق سیستم پرداخت امن منتقل شود. یکی دیگر از پیامدهای مهم این سیستم، ایجاد شفافیت کامل مالیاتی در بازار املاک است.[1][2]

از آنجا که تمام مبلغ پرداختی باید از طریق یک کانال بانکی قابل پیگیری عبور کند، امکان اعلام قیمت‌های غیرواقعی (کم‌اظهاری) در سند برای فرار از مالیات انتقال، عملا غیرممکن خواهد شد و ارزش واقعی املاک ثبت می‌شود.[2][3]

تعویق اجرای این قانون به معنای توقف بازار نیست، بلکه یک پنجره زمانی دو ماهه برای تکمیل معاملات جاری ایجاد کرده است. تا اول دسامبر ۲۰۲۶، خریداران و فروشندگان همچنان می‌توانند از روش‌های سنتی پرداخت استفاده کنند و هیچ منعی برای انتقال مستقیم وجه وجود ندارد.[1][3]

آمادگی برای اول دسامبر ۲۰۲۶

با این حال، کارشناسان حقوقی هشدار می‌دهند که خریدارانی که تصور می‌کردند سیستم از اول اکتبر اجباری شده است، نباید دچار سوءتفاهم شوند. در حال حاضر، هیچ الزام قانونی برای استفاده از این سیستم وجود ندارد و توافقات مالی همچنان بر اساس قرارداد بین طرفین پیش می‌رود.[1][2]

برای شهروندان خارجی که به دنبال دریافت شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری هستند، این تاخیر هیچ تاثیری بر قوانین مهاجرتی ندارد. آستانه ۴۰۰ هزار دلاری خرید ملک و مدارک مورد نیاز برای آن، مستقل از تاریخ شروع سیستم پرداخت امن به قوت خود باقی است.[3]

خریداران خارجی که قصد دارند پس از اول دسامبر ۲۰۲۶ در ترکیه ملک بخرند، باید از هم‌اکنون خود را برای این تغییرات ساختاری آماده کنند. اولین گام، افتتاح حساب در یکی از بانک‌های ترکیه و اطمینان از پشتیبانی آن بانک از خدمات پرداخت امن املاک است.[1][2]

هنوز جزئیات دقیق مربوط به کارمزد استفاده از این سیستم و لیست نهایی معافیت‌ها توسط وزارت تجارت ترکیه منتشر نشده است. با این حال، انتظار می‌رود این کارمزد رقم معقولی باشد و مستقیما از مبلغ نهایی که به حساب فروشنده واریز می‌شود، کسر گردد.[1]

برای خریداران ایرانی، زمان‌بندی انتقال وجه اهمیت مضاعفی پیدا می‌کند. انتقال پول از خارج از ترکیه به حساب‌های بانکی داخلی ممکن است چند روز زمان ببرد، بنابراین خریداران باید پیش از تعیین وقت در اداره ثبت اسناد، از نشستن کامل پول در حساب مسدود شده اطمینان حاصل کنند.[2][3]