چرا وام مسکن در بیشتر کشورها به‌جای سی سال پنج ساله بسته می‌شود؟

خریدار مسکن به دنبال ثبات کامل است و می‌خواهد با تثبیت مبلغ قسط برای مدت ۳۰ سال، سنگین‌ترین بخش از هزینه‌های ماهانه سبد خانوار خود را در برابر جهش‌های تورمی بیمه کند. با این حال، بانک‌های خرد از نظر محاسباتی و ترازنامه‌ای امکان ارائه تسهیلات با نرخ سود ثابت برای بازه سه دهه‌ای را ندارند.[3]

این تضاد ساختاری بنیان بازارهای تامین مالی مسکن در دنیا را شکل داده است؛ متقاضی وام، خانه را لنگرگاه بلندمدت زندگی مالی خود می‌بیند، اما بانک به تسهیلات اعطایی در قالب دارایی پرنوسانی نگاه می‌کند که پشتوانه آن سپرده‌های سیال مشتریان است که می‌توانند در یک چشم برهم زدن حساب را خالی کنند.[1]

وقتی مشتری خواستار قسط ثابت ۳۰ ساله می‌شود، در حقیقت از موسسه مالی می‌خواهد ۳۰ سال نااطمینانی متغیرهای کلان اقتصادی را شخصاً ببلعد. در صورت اوج‌گیری نرخ بهره بانک مرکزی، پرداختی خریدار دست‌نخورده باقی می‌ماند و تکانه اقتصادی وارد شده عملاً در سطح بودجه خانواده متوقف و خنثی می‌شود.

در نقطه مقابل، بانک دقیقاً در سمت بازنده این معامله می‌نشیند. برای پیشگیری از خروج نقدینگی، نهاد مالی باید بهره پرداختی به سپرده‌گذاران را متناسب با وضعیت روز افزایش دهد، در حالی که ورودی نقدی‌اش از تسهیلات ۳۰ ساله‌ای که سال‌ها پیش منعقد شده با همان نرخ سود پایین قبلی منجمد مانده است.[1]

بیشتر نظام‌های بانکی دنیا برای خروج از این بن‌بست ذاتی، به نقطه تعادل پنج‌ساله رسیده‌اند. این الگو نیم‌دهه آسودگی خاطر در پرداخت اقساط را به خریدار هدیه می‌دهد و هم‌زمان به بانک این امکان را می‌بخشد تا با تجدید دوره‌ای نرخ سود، ترازنامه خود را در عبور از امواج انقباضی یا انبساطی سرپا نگه دارد.

محاسبات حاکم بر ناترازی تامین مالی

عامل کلیدی جلوگیری از شکل‌گیری وام‌های ۳۰ ساله با نرخ ثابت در سراسر جهان غیر از آمریکا، سازوکاری موسوم به «عدم تطابق سررسید» است. سازوکار بانک خرد متکی بر جذب بدهی‌های کوتاه‌مدت—عمدتاً حساب‌های جاری و پس‌انداز مشتریان—و تبدیل آن‌ها به دارایی‌های بلندمدت از مسیر پرداخت وام به خریداران است.[1]

هزینه این سپرده‌های خرد، همگام با کوچک‌ترین تغییر در نرخ بهره سیاستی بانک مرکزی دستخوش دگرگونی می‌شود. بانک مرکزی انگلستان برآورد کرده که دوره موثر مانایی سپرده‌های خرد در این کشور تنها ۰٫۴ سال است؛ واقعیتی که گواه تعدیل لحظه‌ای و برق‌آسای بهای تامین منابع بانک‌ها در مواجهه با تکانه‌های کلان به شمار می‌رود.

تسهیلات مسکن در افق زمانی کاملاً متفاوتی نفس می‌کشند. با پرداخت یک وام با نرخ تثبیت‌شده ۳۰ ساله، افق این دارایی چند چرخه اقتصادی متوالی را دربرمی‌گیرد و شکاف زمانی عمیقی میان دریافتی بانک و مخارجی که باید برای پابرجا ماندن روزانه بپردازد به وجود می‌آورد.[3]

در یکی از مقالات سال ۲۰۲۵ بانک تسویه‌حساب‌های بین‌المللی درباره مدیریت ریسک نرخ بهره این‌طور اشاره شده است: «بانکی که دارایی ثابت ۳۰ ساله را بر پایه سپرده‌های روزانه سرپا کند بانک نیست، بلکه صندوق پوشش ریسکی است که بدون هیچ چتر نجاتی دل به دریا زده است». محاسبات پایه مالی حیات چنین رویه‌ای را ناممکن می‌سازد.[1]

در روند انقباض جهانی سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۳، بانک‌های مرکزی نرخ بهره پایه را در کمتر از ۱۸ ماه بیش از ۴۰۰ واحد پایه بالا بردند. بانکی که در سبد دارایی‌اش وام‌های ۳۰ ساله با نرخ ثابت ۳٫۰ درصد داشت و برای راضی نگه‌داشتن سپرده‌گذاران باید ۴٫۵ درصد سود می‌داد، بی‌درنگ در مسیر ورشکستگی قدم می‌گذاشت.

برای دفع چنین خطری، بانک‌ها ناگزیرند ریسک را با ابزار سوآپ نرخ بهره پوشش دهند؛ یعنی درآمد ثابت تسهیلات را با جریان نقدینگی شناور یک طرف معامله نهادی معاوضه کنند. اما خرید اوراق مشتق سوآپ ۳۰ ساله برای عملیات بانکداری خرد بار مالی غیرقابل تحملی به دنبال دارد.[1]

تعیین قیمت حق بیمه در بازار سوآپ

بازارهای مالی برای آرامش و تضمین قیمت سنگینی طلب می‌کنند، رقمی که با افزایش زمان سررسید با ضریبی تصاعدی بالا می‌رود. پوشش ریسک برای ۵ سال به قرارداد میان‌مدت نه‌چندان گران‌قیمتی نیاز دارد که هزینه آن به‌سادگی روی نرخ نهایی اعلامی به متقاضی سرشکن می‌شود.

اما بیمه کردن همان وام در قاب ۳۰ ساله، مستلزم عقد قراردادی فوق‌بلندمدت است که باید ریسک تورم سه دهه، بی‌ثباتی‌های ژئوپلیتیک و فراز و نشیب‌های تصمیمات بانک‌های مرکزی را پوشش دهد. هزینه تحمیلی چنین ابزاری، نرخ نهایی سود وام را چنان گران می‌کند که هیچ خریداری در بازار حاضر به پذیرش آن نخواهد بود.[3]

چنانچه بانکی در بریتانیا یا استرالیا بخواهد وام ۳۰ ساله واقعی را با پوشش کامل ابزار سوآپ به میدان بیاورد، نرخ سود موثر آن از ۸٫۰ درصد نیز فراتر می‌رود؛ پیشنهادی که بازار آن را پس خواهد زد و متقاضیان بی‌درنگ وام ۵ ساله ۴٫۵ درصدی را جایگزین آن خواهند کرد.

علاوه بر این، وام‌های ثابت بلندمدت جریمه‌های سنگینی برای تسویه زودهنگام به همراه می‌آورند. وقتی بانک برای مهار ریسک وام خود قرارداد سوآپ ۳۰ ساله می‌بندد، بدون در نظر گرفتن رفتار بعدی صاحبخانه، خود را در طول این بازه متعهد به آن قرارداد مشتق کرده است.[1]

اگر صاحبخانه بعد از گذشت هفت سال خانه را بفروشد یا اقدام به بازتامین مالی کند، بانک می‌ماند و هزینه‌های تسویه ابزار پوشش ریسک ۳۰ ساله‌ای که هیچ دارایی متناظری برای پوشش آن وجود ندارد. بر همین اساس، بانک‌ها برای حراست از منافع خود جریمه‌های فسخ بسیار سنگینی وضع می‌کنند که فرد وام‌گیرنده را به بند می‌کشد.

با توجه به اینکه به‌طور میانگین هر خانوار بین هفت تا ده سال یک‌بار محل سکونت خود را تغییر داده یا وامش را جابه‌جا می‌کند، وام ۳۰ ساله اساساً با الگوی زیست و تحرک اجتماعی خریداران ناهمخوان است. تعیین سقف ۵ ساله، با ضرب‌آهنگ واقعی زندگی مدرن هم‌پوشانی داشته و هزینه‌های پوشش ریسک را در محدوده منطقی نگه می‌دارد.

شیوه آمریکا در انتقال ریسک به خارج از بانک

ایالات متحده در میان اقتصادهای بزرگ به عنوان یک استثنای آشکار قد علم کرده و وام‌های ۳۰ ساله با نرخ ثابت را به کالای پایه بازار بدل ساخته است. ریشه این تمایز در مصونیت بانک‌های آمریکایی از عدم تطابق سررسید نیست، بلکه ناشی از آن است که این بانک‌ها خودشان وام‌ها را در ترازنامه نگهداری نمی‌کنند.[2]

وام‌دهندگان آمریکایی به‌جای به‌کارگیری سپرده‌های خرد مشتریان، فوراً پرونده تسهیلات پرداختی را به شرکت‌های تحت حمایت دولت—به‌ویژه فانی می و فردی مک—واگذار می‌کنند. این نهادها با گردآوری هزاران فقره وام، آن‌ها را در قالب اوراق بهادار با پشتوانه رهن مسکن به سرمایه‌گذاران نهادی در سطح جهان عرضه می‌نمایند.[3]

این شبکه تبدیل دارایی به اوراق، ریسک نرخ بهره را به‌طور کامل از ترازنامه بانک‌های خرد پاک می‌کند. بانک با دریافت کارمزد صدور وام کنار می‌رود و خطرات ناشی از نوسانات چند دهه‌ای را صندوق‌های بازنشستگی، صندوق‌های ثروت ملی و شرکت‌های بیمه به دوش می‌کشند.[2]

سرمایه‌گذاران نهادی با روی گشاده از دارایی‌های با سود ثابت ۳۰ ساله استقبال می‌کنند، چرا که جنس تعهدات و بدهی‌های آن‌ها نیز از نظر سررسید هماهنگ با این دارایی‌هاست. صندوق بازنشستگی که بیست سال دیگر باید مستمری بازنشستگان را تامین کند، این اوراق با بازدهی تضمین‌شده بلندمدت را گزینه‌ای ایده‌آل برای پوشش نیازهای آتی خود می‌یابد.[3]

این اکوسیستم مالی تماماً به ضمانت ضمنی دولت فدرال تکیه زده است. سرمایه‌گذاران به این دلیل اوراق بلندمدت را با بازدهی‌های پایین خریداری می‌کنند که اطمینان دارند خزانه‌داری آمریکا هرگز اجازه نکول به فانی می و فردی مک را نخواهد داد؛ دیواری محافظتی که در اغلب کشورهای دیگر جهان اساساً وجود خارجی ندارد.[2]

بدون بازاری بزرگ و تحت حمایت دولت برای اوراق‌بهادارسازی و تسویه ریسک سررسیدها، وام مسکن ۳۰ ساله با بهره ثابت پدیدار نخواهد شد. سایر کشورها ناچارند نگهداری وام‌ها را به ترازنامه بانک‌های تجاری خرد واگذار کنند و همین امر بازتنظیم کوتاه‌مدت سودها را ناگزیر می‌سازد.

مدیریت چرخه تمدید پنج‌ساله تسهیلات

در کانادا، وام ۵ ساله با سود ثابت حاکم بلامنازع بازار رهن است و سهمی حدوداً ۷۰ درصدی از کل تسهیلات مسکونی را به خود اختصاص داده است. پس از سررسیدن دوره پنج‌ساله، وام‌گیرنده موظف است قرارداد را با نرخ جاری روز در بازار تمدید کند.

این چرخه بازتمدید، ریسک کلان اقتصادی را مستقیم از دوش موسسه مالی برداشته و روی دوش خانواده می‌گذارد. چنانچه در طول این مدت نرخ بهره صعود کرده باشد، صاحبخانه با شوک پرداخت قسط بالاتری مواجه می‌شود و باید به‌ناچار دخل و خرج خانه را فدای پرداخت اقساط سنگین‌تر کند.

بریتانیا نیز چارچوب مشابهی را دنبال می‌کند، هرچند که در این کشور وام‌های ثابت دو ساله برای بهره‌مندی از نرخ‌های اندکی پایین‌تر رواج چشمگیری دارند. با سپری شدن این دوره کوتاه، خریداران بریتانیایی یا باید با نرخ ثابت جدید بازتامین مالی کنند یا تن به نرخ متغیر استاندارد بانک بدهند.

استرالیا این انتقال بار مالی را حتی از این هم فراتر برده و بخش اعظم بازار مسکن خود را بر پایه بهره کاملاً متغیر سامان داده است. اقساط ماهانه خریداران مسکن در استرالیا همگام با تغییر نرخ بهره سیاستی بانک مرکزی استرالیا نوسان می‌کند و هیچ آرامش و پیش‌بینی‌پذیری پایداری به خانوارها اعطا نمی‌کند.

اگرچه این مدل اضطراب پرداخت را به خانه‌ها تحمیل می‌کند، اما کارآمدترین اهرم را برای انتقال تصمیمات انقباضی یا انبساطی در اختیار بانک‌های مرکزی قرار می‌دهد. زمانی که بانک انگلستان یا بانک مرکزی کانادا اقدام به بالابردن نرخ‌ها می‌کند، هزینه بازپرداخت بدهی خانوارها درجا اوج گرفته و تقاضای مصرفی را با شتابی بالا سرکوب می‌نماید.

به منظور پیشگیری از غافلگیری و بحران در پرداخت اقساط، نهادهای ناظر در این کشورها بانک‌ها را ملزم می‌کنند مشتریان را در نقطه آغاز با آزمون‌های تاب‌آوری ارزیابی کنند. بدین ترتیب خریدار کانادایی که وامی با نرخ ۴٫۰ درصد می‌گیرد، باید توانایی خود برای پرداخت اقساط بر مبنای نرخ ۶٫۰ درصدی در روز تمدید را اثبات کند.

تعادل میان تاب‌آوری شبکه و ثبات معیشت خانوار

بازار جهانی وام مسکن صحنه یک بازی حاصل‌جمع‌صفر میان ثبات نظام بانکی و آسودگی فردی خانوارهاست. هر سازوکاری که اقساط ثابت ۳۰ ساله را به خریداران نوید دهد، در ذات خود کانون انبوهی از ریسک نوسان بهره را در بدنه نظام مالی متمرکز ساخته است.

کشورهای اروپایی برای پر کردن این شکاف گام‌هایی برداشته‌اند؛ به‌طوری‌که بانک‌ها در فرانسه و آلمان به شکل فزاینده‌ای تسهیلات ۱۰ و ۱۵ ساله را ترویج می‌کنند. این بازه‌های زمانی از بستر بازار اوراق قرضه با پشتوانه دارایی امکان‌پذیر شده و اتکای مستقیم به حساب‌های کوتاه‌مدت پس‌انداز را کاهش داده است.

مرز نهایی ظرفیت پرداخت وام‌های متکی بر سپرده، به منحنی بازدهی وابسته است. تا زمانی که نهادهای قانون‌گذار اروپایی و کشورهای مشترک‌المنافع سازوکاری با پشتوانه دولتی شبیه به بازار ۸٫۵ تریلیون دلاری اوراق آژانس‌های آمریکا به راه نیندازند، بانک‌های خرد ناگزیرند ریسک سررسید دارایی‌ها را هر ۶۰ ماه یک‌بار به دوش صاحبان خانه منتقل کنند.[3]