گزارش جدید مرکز آمار: تورم ماهانه مسکن به ۳.۶ درصد رسید؛ جهش ۸۴ درصدی هزینه تعمیرات

در حالی که مقامات اقتصادی و سیاست‌گذاران دولتی بارها از توقف روند صعودی قیمت‌ها و بازگشت ثبات به بازار املاک سخن گفته‌اند، تازه‌ترین داده‌های مرکز آمار ایران این ادعا را به طور کامل نقض می‌کند. گزارش رسمی شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که تورم ماهانه مسکن و اجاره نه تنها متوقف نشده، بلکه با یک جهش ملموس مواجه بوده است.[1][2]

بر اساس این گزارش، شاخص کل گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها» در پایان تابستان امسال به عدد ۴۷۳.۴ واحد رسیده است. این رقم در مقایسه با شاخص ۴۵۷ واحدی ثبت‌شده در مردادماه، نشان‌دهنده افزایش سرعت رشد هزینه‌ها در یکی از حیاتی‌ترین بخش‌های سبد مصرفی خانوارهای ایرانی است.[3]

تورم ماهانه این گروه در شهریورماه معادل ۳.۶ درصد ثبت شده است. همچنین تورم نقطه‌به‌نقطه آن به ۳۷.۹ درصد و تورم سالانه به ۳۵.۹ درصد رسیده است. با توجه به ضریب اهمیت ۳۶.۱۱ درصدی این گروه، هرگونه نوسان در آن تأثیری عمیق و فوری بر نرخ تورم کل و قدرت خرید مردم می‌گذارد.[3]

با بررسی دقیق‌تر بخش مسکن به تنهایی، مشخص می‌شود که شاخص قیمت در این بخش به ۴۵۹.۳ واحد ارتقا یافته است. تورم ماهانه مسکن که در مردادماه روی عدد ۲.۵ درصد قرار داشت، در شهریورماه با افزایش ۱.۱ واحد درصدی به ۳.۶ درصد جهش کرده است که نشان از داغ‌تر شدن تنور قیمت‌ها دارد.[2][3]

تورم نقطه‌به‌نقطه بخش مسکن نیز با یک واحد درصد افزایش نسبت به ماه قبل، به ۳۳.۵ درصد رسیده است. در همین حال، شاخص اجاره‌بها نیز رفتار مشابهی از خود نشان داده و با ثبت تورم ماهانه ۳.۶ درصدی و تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۲.۸ درصدی، فشار بر مستأجران را در فصل اوج جابه‌جایی‌ها به حداکثر رسانده است.[1][2]

بحران پنهان در هزینه‌های نگهداری

اما شاید تکان‌دهنده‌ترین بخش گزارش مرکز آمار، مربوط به هزینه‌های خرید یا اجاره نباشد، بلکه به خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی اختصاص دارد. تورم نقطه‌به‌نقطه در این بخش به رقم بی‌سابقه ۸۳.۹ درصد رسیده است که نشان می‌دهد هزینه سرپا نگه داشتن یک ساختمان تقریباً دو برابر شده است.[2][3]

تورم ماهانه خدمات تعمیرات در شهریور ۲.۹ درصد و تورم سالانه آن ۶۸.۹ درصد گزارش شده است. برای درک بهتر این جهش ۸۴ درصدی، کافی است بدانیم تعمیری که در شهریور سال گذشته برای یک مالک حدود ۱۰ میلیون تومان هزینه در بر داشت، اکنون بیش از ۱۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان تمام می‌شود.[1]

این شکاف تورمی عمیق میان هزینه‌های نگهداری و تورم عمومی، مالکان را با چالش جدی برای حفظ کیفیت و ارزش دارایی‌هایشان روبه‌رو کرده است. زمانی که استهلاک یک ساختمان با چنین سرعتی گران می‌شود، مالکان ناچارند بودجه بسیار بیشتری را برای تعمیرات دوره‌ای و بازسازی‌های ضروری اختصاص دهند.[1]

در نتیجه این فشار مالی، مالکان معمولاً تلاش می‌کنند تا این هزینه‌های تحمیل‌شده را در قالب افزایش مبالغ رهن و اجاره‌بها به مستأجران منتقل کنند. از سوی دیگر، مستأجران نیز که خود پرداخت‌کننده بخشی از هزینه‌های جاری و تعمیرات خرد در طول دوره سکونت هستند، عملاً از دو سو تحت فشار قرار می‌گیرند.[1]

انقباض در سمت عرضه مسکن

در سوی دیگر این معادله، وضعیت تولید و عرضه مسکن نیز چشم‌انداز نگران‌کننده‌ای را ترسیم می‌کند. داده‌های آماری نشان می‌دهد که رشد بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ بار دیگر در مدار نزولی قرار گرفته و به منفی ۶.۴ درصد سقوط کرده است.[1][2]

این انقباض در حالی رخ می‌دهد که بخش ساختمان در نیمه نخست سال گذشته رشد منفی ۰.۸ درصدی را تجربه کرده بود، اما در بازه ۹ ماهه توانسته بود خود را به محدوده مثبت برساند. بازگشت دوباره به رشد منفی در بهار امسال، زنگ خطری جدی برای آینده بازار املاک محسوب می‌شود.[3]

مکانیسم این رکود تورمی کاملاً روشن است؛ زمانی که هزینه‌های مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار به شدت افزایش می‌یابد، سازندگان تمایل کمتری برای آغاز پروژه‌های جدید از خود نشان می‌دهند. این عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران، به معنای ورود واحدهای مسکونی کمتر به بازار در سال‌های پیش رو خواهد بود.[1]

در مقابل این عرضه محدود، تقاضای سکونت به دلیل رشد جمعیت و تشکیل خانوارهای جدید همچنان پابرجا و قدرتمند است. این عدم توازن ساختاری میان عرضه قطره‌چکانی و تقاضای انباشته، اصلی‌ترین موتوری است که فشار بر قیمت مسکن و اجاره‌بها را در میان‌مدت و بلندمدت حفظ می‌کند.[1]

فشار مضاعف بر بودجه خانوار

اهمیت تورم ۳۳.۵ درصدی مسکن زمانی به طور کامل مشخص می‌شود که آن را در کنار درآمدهای ثابت و ضریب نفوذ ۳۶.۱۱ درصدی این بخش در سبد مصرفی خانوار قرار دهیم. مسکن بزرگ‌ترین قلم هزینه‌ای خانواده‌های شهری است و هرگونه جهش در آن، سهم سایر نیازهای اساسی را می‌بلعد.[1][3]

زمانی که رشد دستمزدها از نرخ تورم مسکن عقب می‌ماند، خانوارها ناچارند برای جبران این کسری، از کیفیت تغذیه، آموزش و بهداشت خود بکاهند. در موارد حادتر، این عدم توازن به جابه‌جایی اجباری به محله‌های ارزان‌تر، اجاره واحدهای کوچک‌تر و در نهایت گسترش حاشیه‌نشینی منجر می‌شود.[1]

معنای تورم ۳۲.۸ درصدی اجاره‌بها در زندگی روزمره بسیار ملموس و البته گزنده است. به عنوان مثال، مستأجری که سال گذشته ماهانه ۲۰ میلیون تومان برای اجاره یک آپارتمان پرداخت می‌کرد، اکنون برای تمدید همان قرارداد باید رقمی در حدود ۲۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بپردازد.[1]

این ارقام نگران‌کننده دقیقاً در پایان فصل تابستان و اوج جابه‌جایی‌ها ثبت شده‌اند؛ دورانی که بسیاری از خانوارها قراردادهای تازه خود را با همین سطح از قیمت‌های متورم امضا کرده‌اند. این بدان معناست که تورم فعلی به یک تعهد مالی قطعی تبدیل شده که تا یک سال آینده بر دوش مستأجران سنگینی خواهد کرد.[1]

مسیر آینده بازار مسکن ایران اکنون در هاله‌ای از ابهام قرار دارد و به متغیرهایی چون تورم عمومی و بازگشت سازندگان وابسته است. داده‌های تورمی در پاییز نشان خواهد داد که آیا جهش ۳.۶ درصدی شهریورماه تنها یک شوک فصلی بوده، یا بازار املاک وارد سطح تازه‌ای از قیمت‌های تثبیت‌شده شده است.[1][2]