کارنامه نیمه نخست ۱۴۰۵: پرداخت ۱۱۵ هزار میلیارد ریال تسهیلات خرید مسکن به ۱۶ هزار خانوار

متقاضیان خرید ملک و صاحبان خانه‌های نیازمند بازسازی، اکنون با سقف‌های جدید تسهیلات ملکی مواجه هستند که می‌تواند بخش مهمی از بودجه مورد نیاز آن‌ها را تامین کند. بانک مسکن به عنوان نهاد اصلی تامین مالی این بخش، گزارش عملکرد شش ماهه نخست سال ۱۴۰۵ خود را منتشر کرده است.[1][2]

این کارنامه نشان می‌دهد که مسیر دریافت وام، با وجود چالش‌های اقتصادی و تورم، همچنان برای گروهی از خریداران باز است. در نیمه اول امسال، ۱۶ هزار و ۵۴۴ خانوار موفق شده‌اند با استفاده از این تسهیلات، کلید خانه جدید خود را دریافت کنند و وارد بازار مصرفی شوند.[1]

بر اساس آمارهای رسمی، مجموع رقم پرداختی برای وام‌های خرید مسکن در این مدت به ۱۱۵ هزار و ۴۹۳ میلیارد ریال (بیش از ۱۱.۵ همت) رسیده است. این تزریق نقدینگی، نقش مهمی در حفظ تحرک بازار در بخش آپارتمان‌های مصرفی و میان‌متراژ ایفا کرده و مانع از توقف کامل معاملات شده است.[1]

تغییرات سقف وام و قدرت خرید

یکی از مهم‌ترین تصمیماتی که در سال ۱۴۰۵ برای حمایت از خریداران گرفته شد، افزایش قابل توجه سقف تسهیلات از محل اوراق ممتاز (تسه) بود. این تغییرات مستقیما روی قدرت خرید متقاضیان در شهرهای مختلف تاثیر گذاشته و توانایی آن‌ها را برای ورود به بازار مسکن ارتقا داده است.[1]

در شهر تهران، سقف وام انفرادی به یک میلیارد تومان و برای زوجین به دو میلیارد تومان افزایش یافته است. این رقم در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر، برای زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است که عدد قابل توجهی محسوب می‌شود.[1]

خریداران در سایر مناطق شهری نیز می‌توانند تا یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات مشارکتی دریافت کنند. این طبقه‌بندی نشان می‌دهد که سیاست‌گذار تلاش کرده تا تسهیلات را با میانگین قیمت ملک در جغرافیای مختلف کشور متناسب سازد و توزیع عادلانه‌تری از منابع بانکی داشته باشد.[1]

رشد چشمگیر وام‌های تعمیرات

بخش دیگری از متقاضیان که در این مدت به بانک مراجعه کرده‌اند، مالکان خانه‌های نیازمند بازسازی بوده‌اند. با توجه به افزایش شدید هزینه‌های ساخت و ساز، تمایل به نوسازی بافت‌های موجود و تعمیرات داخلی رشد قابل توجهی در میان صاحبان املاک داشته است.[1]

گزارش‌ها حاکی از آن است که از ابتدای سال تا پایان شهریورماه، ۲۵ هزار و ۸۴۷ فقره تسهیلات جعاله (تعمیرات) به مالکان پرداخت شده است. ارزش کل این وام‌ها به حدود ۷۵ هزار میلیارد ریال می‌رسد که نشان‌دهنده استقبال گسترده مردم از این نوع تسهیلات است.[1]

این رقم در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، نشان‌دهنده یک جهش ۶۷ درصدی در مبلغ پرداختی است. سقف وام جعاله در سراسر کشور اکنون ۴۰۰ میلیون تومان است که می‌تواند هزینه‌های اولیه بازسازی یک واحد مسکونی، از جمله تاسیسات و نازک‌کاری را به خوبی پوشش دهد.[1]

تحلیل آماری؛ وام‌های کمتر اما درشت‌تر

بررسی دقیق‌تر داده‌های منتشر شده، تغییر رفتار متقاضیان و اثر تورم بر ساختار تسهیلات را نمایان می‌کند. در حالی که مبلغ کل وام‌های پرداختی عدد بزرگی است، تعداد خانوارهای دریافت‌کننده نسبت به سال قبل با کاهش روبرو بوده است.

در نیمه نخست سال ۱۴۰۴، بیش از ۲۶ هزار و ۱۲۵ خانوار موفق به دریافت وام خرید شده بودند، اما این رقم در سال جاری به ۱۶ هزار و ۵۴۴ خانوار رسیده است. این افت تعداد، ریشه در افزایش قیمت اوراق مسکن و سنگین‌تر شدن اقساط ماهانه دارد.

با این حال، میانگین مبلغ وامی که هر خانوار دریافت کرده، مسیر صعودی داشته است. این عدد از حدود ۶۲۵ میلیون تومان در سال گذشته، به مرز ۶۹۸ میلیون تومان در شش ماهه اول ۱۴۰۵ رسیده است که نشان‌دهنده تمایل خریداران به استفاده از حداکثر ظرفیت وام است.

این آمار تایید می‌کند که خریداران برای جبران قیمت‌های بالای مسکن، مجبور به دریافت سقف‌های حداکثری تسهیلات هستند. در واقع، وام‌های پرداختی درشت‌تر شده‌اند تا بتوانند سهم معناداری از قیمت تمام‌شده یک آپارتمان را پوشش دهند و قدرت چانه‌زنی خریدار را بالا ببرند.

مشوق‌های جمعیتی در بازار مسکن

یکی از ابزارهای جدیدی که خریداران می‌توانند برای افزایش بودجه خود از آن بهره ببرند، قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت است. این قانون، امتیازات ویژه‌ای را به سقف تسهیلات ملکی اضافه کرده که می‌تواند گره‌گشای بسیاری از خانواده‌ها باشد.[1]

بر اساس مقررات جدید، تمامی متقاضیان به ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال، مشمول ۲۵ درصد افزایش در سقف تسهیلات خرید و جعاله می‌شوند. این قانون تا سقف چهار فرزند قابل اعمال است و برخلاف بسیاری از طرح‌های حمایتی، نیازی به شرط خانه‌اولی بودن ندارد.[1]

تنها شرط اجرای این مشوق آن است که نرخ باروری شهرستان محل زادگاه پدر و فرزند، بالاتر از ۲.۵ نباشد. این تبصره می‌تواند قدرت خرید خانواده‌های دارای فرزند را در شهرهای بزرگ به شکل ملموسی ارتقا دهد و آن‌ها را به خانه‌های متراژ بالاتر نزدیک کند.[1]

سهم نهضت ملی مسکن

در کنار وام‌های خرید اوراق، بخش عمده‌ای از توان تسهیلات‌دهی شبکه بانکی به پروژه‌های ساخت‌وساز دولتی اختصاص یافته است. علی خورسندیان، مدیرعامل بانک مسکن، اخیرا جزئیات تامین مالی این بخش را نیز تشریح کرده و از رکوردهای جدیدی خبر داده است.[2]

به گفته وی، از مجموع تسهیلات پرداختی کل شبکه بانکی در طرح نهضت ملی مسکن، ۵۱ درصد آن منحصرا توسط بانک مسکن به سازندگان پرداخت شده است. این موضوع نشان‌دهنده تمرکز منابع این بانک بر تولید عرضه جدید و حمایت از انبوه‌سازان است.[2]

تا اوایل مهرماه ۱۴۰۵، قرارداد تسهیلاتی بیش از ۳۹۹ هزار واحد مسکونی در این طرح منعقد شده است. ارزش این قراردادها از مرز ۲۰۱ هزار میلیارد تومان (۲۰۱ همت) عبور کرده که رقم بی‌سابقه‌ای در تاریخ تامین مالی مسکن کشور محسوب می‌شود.[2]

همچنین بیش از ۲۰۵ هزار واحد مسکونی در این پروژه‌ها به مرحله فروش اقساطی رسیده‌اند. این بدان معناست که نیمی از واحدهای تامین مالی شده، تکمیل و آماده تحویل به متقاضیان نهایی شده‌اند که می‌تواند نویدبخش ورود واحدهای جدید به بازار مصرف باشد.[2]

چشم‌انداز متقاضیان در نیمه دوم سال

با ورود به نیمه دوم سال، خریداران مصرفی باید استراتژی خود را بر اساس این واقعیت‌های آماری تنظیم کنند. سقف‌های جدید وام، ابزار قدرتمندی هستند، اما هزینه تامین اوراق و توان بازپرداخت اقساط، دو مانع اصلی پیش روی متقاضیان باقی مانده است.[1]

روند بازار نشان می‌دهد که تسهیلات بانکی بیشتر به سمت آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و حومه شهرهای بزرگ هدایت می‌شود. در این مناطق، یک وام دو میلیارد تومانی می‌تواند درصد بسیار بالاتری از ارزش کل ملک را پوشش دهد و خرید را توجیه‌پذیرتر کند.

برای خانواده‌هایی که قصد ورود به بازار را دارند، ترکیب وام خرید زوجین، وام جعاله و استفاده از تبصره‌های قانون جوانی جمعیت، موثرترین راهکار برای تکمیل نقدینگی است. تصمیمی که نیازمند بررسی دقیق جریان درآمدی خانوار برای سال‌های آینده و مدیریت ریسک بازپرداخت خواهد بود.[1]