گزارش جدید JLL: مراکز داده و زیرساخت‌های فناوری جایگزین املاک تجاری سنتی می‌شوند

برای سرمایه‌گذاران سنتی، بازار املاک و مستغلات جهانی همچنان در زمستان طولانی نرخ بهره بالا و ساختمان‌های اداری خالی گرفتار است. آن‌ها با احتیاط به آینده نگاه می‌کنند و منتظرند تا بانک‌های مرکزی هزینه‌های استقراض را کاهش دهند. اما برای موج جدیدی از سرمایه‌های نهادی، بازار از قبل وارد یک دوره بهبود قدرتمند شده است؛ با این تفاوت که آن‌ها دیگر به دنبال خرید برج‌های اداری یا مراکز خرید سنتی نیستند. در عوض، میلیاردها دلار به سمت مراکز داده، هاب‌های لجستیک پیشرفته و زیرساخت‌های فناوری سرازیر شده است. این تغییر مسیر، تعریف اینکه چه چیزی «املاک تجاری» محسوب می‌شود را به طور بنیادین تغییر داده و نشان می‌دهد که تقاضا برای فضاهای فیزیکی اکنون توسط نیازهای اقتصاد دیجیتال هدایت می‌شود.[2]

کاتالیزور این تغییر در گزارش جدید شاخص شفافیت املاک جهانی (GRETI) که در ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۶ توسط شرکت مشاوره املاک JLL منتشر شد، به وضوح دیده می‌شود. این گزارش جامع که وضعیت بازارهای مختلف را بررسی می‌کند، نشان می‌دهد که بخش‌های جایگزین مانند مراکز داده، زیرساخت‌های انرژی و تاسیسات تولیدی اکنون ۲۰ درصد از حجم معاملات مستقیم جهانی را به خود اختصاص داده‌اند. این رقم نسبت به یک دهه گذشته دقیقاً دو برابر شده است و نشان‌دهنده یک تغییر ساختاری در نحوه تخصیص سرمایه است. سرمایه‌گذاران دیگر تنها به دنبال دریافت اجاره‌بها از شرکت‌ها نیستند، بلکه می‌خواهند در زیرساخت‌هایی شریک شوند که ستون فقرات اینترنت و زنجیره تامین جهانی را تشکیل می‌دهند.

سرمایه‌گذاران در حال تعقیب رونق هوش مصنوعی و نیاز مبرم به تاب‌آوری زنجیره تامین هستند. بر اساس داده‌های منتشر شده توسط JLL، در بازارهایی که از شفافیت بالایی برخوردارند و داده‌های دقیقی ارائه می‌دهند، حجم معاملات در دو سال گذشته ۶۴ درصد رشد داشته است. این ۱۳ بازار برتر جهانی اکنون بیش از ۸۰ درصد از کل سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک درآمدزا را جذب می‌کنند. دلیل این امر روشن است: سرمایه‌گذاران نهادی برای ورود به پروژه‌های عظیم زیرساختی و مراکز داده، به داده‌های دقیق‌تر، کشف قیمت سریع‌تر و زیرساخت‌های دیجیتال قابل اعتماد نیاز دارند تا بتوانند ریسک‌های مرتبط با این دارایی‌های پیچیده را به حداقل برسانند.

داده‌های گروه آلتوس (Altus Group) از اوایل سپتامبر ۲۰۲۶ این چرخش استراتژیک را در بازار ایالات متحده نیز به خوبی تایید می‌کند. بر اساس این گزارش، حجم کلی معاملات املاک تجاری در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۶ نسبت به سه‌ماهه قبل ۱۱.۳ درصد افزایش یافته است که نشان‌دهنده بازگشت اعتماد به بازار است. با این حال، این رشد به هیچ وجه در تمامی بخش‌ها یکنواخت نیست. در حالی که تعداد کل معاملات تنها ۶.۷ درصد رشد داشته، افزایش چشمگیر حجم دلاری نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران در حال انجام معاملات بسیار بزرگ‌تر و متمرکزتر هستند و سرمایه خود را به سمت دارایی‌های استراتژیک و باکیفیت هدایت می‌کنند.[1]

املاک صنعتی، به ویژه انبارهای توزیع کالا و مراکز داده، پیشتاز بلامنازع این بهبود در بازار بوده‌اند. میانگین قیمت هر فوت مربع برای این دارایی‌های صنعتی با ۱۳.۲ درصد جهش سالانه به ۱۱۳ دلار رسیده است که نشان‌دهنده تقاضای شدید برای فضاهای لجستیکی است. در مقابل، قیمت املاک اداری تغییر چندانی نکرده و تقاضا برای آن‌ها همچنان ضعیف و شکننده باقی مانده است. این شکاف عمیق نشان می‌دهد که خریداران نهادی به دنبال دارایی‌های بزرگ‌تر و باکیفیت‌تری هستند که با نیازهای روزافزون اقتصاد دیجیتال، تجارت الکترونیک و پردازش ابری همخوانی داشته باشند و از دارایی‌های سنتی فاصله می‌گیرند.[1]

برای یک خریدار، مستاجر یا مالک محلی، این روندهای کلان اقتصاد جهانی معنای بسیار روشنی در تصمیم‌گیری‌های روزمره دارد: «بازار املاک» دیگر یک موجودیت واحد و یکپارچه نیست. مالکی که یک مجتمع اداری قدیمی در حومه شهر دارد، با واقعیتی کاملاً متفاوت و چالش‌برانگیزتر از مالکی روبرو است که یک فضای انبار-دفتر (Flex) در نزدیکی یک کریدور ترانزیتی مهم در اختیار دارد. ارزش‌گذاری املاک اکنون بیش از آنکه به زیبایی ساختمان یا ترافیک انسانی وابسته باشد، بر اساس کاربردپذیری در زنجیره تامین، دسترسی به شبکه‌های حمل‌ونقل و از همه مهم‌تر، ظرفیت تامین انرژی پایدار تعیین می‌شود.[1][2]

تحلیلگران موسسه ولور اینوست (Valor Invest) در بررسی جامع اواسط سپتامبر خود به این پدیده تحت عنوان یک «دوگانگی عمیق» در بازار املاک اشاره کرده‌اند. در حالی که بازارهای اصلی و توسعه‌یافته شاهد ورود سیل‌آسای سرمایه به بخش‌های فناوری، زیرساخت‌های ابری و هوش مصنوعی هستند، مناطقی که بیشتر در معرض خطرات ژئوپلیتیک، نوسانات انرژی یا اختلال در مسیرهای تجاری بحرانی قرار دارند، در حال تجربه یک قیمت‌گذاری مجدد و دردناک ریسک هستند. این بدان معناست که سرمایه‌گذاران اکنون پیش از خرید هر ملکی، تاب‌آوری آن را در برابر شوک‌های خارجی و تورم به دقت ارزیابی می‌کنند.[2]

در نهایت، دوران جدید سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات دیگر با معیارهای سنتی مانند نرخ اشغال آسمان‌خراش‌های شیشه‌ای در مراکز شهرها سنجیده نخواهد شد. همان‌طور که گزارش‌های اخیر به وضوح نشان می‌دهند، آینده و ارزش این بازار به ظرفیت شبکه برق، تاب‌آوری در برابر تغییرات اقلیمی و سطح اتصال دیجیتال بستگی دارد. سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگانی که بتوانند این زیرساخت‌های حیاتی را تامین کرده و با نیازهای اقتصاد مبتنی بر داده همگام شوند، برندگان اصلی و بلامنازع این چرخه جدید در بازار جهانی املاک خواهند بود.[2]