ثبت ۵۷۴ میلیارد درهم معامله در بازار املاک دبی طی ۹ ماه نخست ۲۰۲۶؛ دومین رکورد تاریخی ارزش فروش

آیا دوران طلایی و رشدهای نجومی بازار املاک دبی به پایان رسیده است؟ داده‌های جدید نشان می‌دهد که پاسخ به این پرسش منفی است، اما قواعد بازی برای خریداران و سرمایه‌گذاران به وضوح تغییر کرده است. در ۹ ماه نخست سال ۲۰۲۶، مجموع ارزش کل معاملات املاک دبی شامل فروش، وام مسکن و هدایا از مرز ۵۷۴ میلیارد درهم عبور کرد.[1][2]

بر اساس تحلیل داده‌های اداره املاک و اراضی دبی (DLD)، ارزش خالص فروش املاک در این بازه زمانی ۹ ماهه به بیش از ۳۸۰ میلیارد درهم (معادل ۱۰۳.۵ میلیارد دلار) رسید. این حجم از سرمایه از طریق ثبت بیش از ۱۲۳ هزار تراکنش فروش وارد بازار شده است. این عملکرد، دومین رکورد تاریخی فروش ۹ ماهه در دبی را به ثبت رسانده است.[1][2]

برای درک بهتر جایگاه فعلی بازار، باید به روند پنج سال گذشته نگاه کرد. فروش ۳۸۰ میلیارد درهمی در سال ۲۰۲۶، به راحتی از رکورد ۳۷۴ میلیارد درهمی سال ۲۰۲۴ عبور کرده است. این رقم همچنین بیش از دو برابر ۱۸۳.۵ میلیارد درهمی است که در ۹ ماه نخست سال ۲۰۲۲ ثبت شده بود.[1][2]

ولید الزرعونی، رئیس شرکت کارگزاری املاک دبلیو کپیتال (W Capital)، معتقد است که این ارقام نشان‌دهنده تقاضای پایدار است. او می‌گوید: «عملکرد بازار املاک دبی در ۹ ماه نخست سال ۲۰۲۶، قدرت مداوم این بخش را منعکس می‌کند. شاخص‌های فعلی نشان می‌دهند که ماه‌های پایانی سال می‌تواند دوره‌ای فوق‌العاده فعال باشد.»[1]

تغییر ترکیب خریداران؛ عبور از پول نقد به وام مسکن

یکی از مهم‌ترین و معنادارترین تغییرات بازار در سال ۲۰۲۶، رشد چشمگیر معاملات مبتنی بر وام مسکن است که سریع‌تر از خود معاملات فروش رشد کرده است. در ۹ ماه اول سال، ارزش وام‌های مسکن با ۱۴ درصد رشد نسبت به سال قبل به ۱۵۰.۶ میلیارد درهم رسید.[1][2]

در همین حال، ارزش هدایای ملکی نیز با ۹ درصد افزایش، رقم ۴۳.۵ میلیارد درهم را ثبت کرد. این افزایش استفاده از تسهیلات بانکی نشان می‌دهد که خریداران بیشتری به جای پرداخت‌های نقدی کامل، در حال تامین مالی خریدهای خود هستند.[1][2]

تحلیلگران موسسه اتوگراف ریلتورز (Autograph Realtors) تأکید می‌کنند که این روند معمولاً سیگنالی از ورود خریداران واقعی و مصرف‌کنندگان نهایی به بازار است. بازاری که پایگاه خریداران خود را گسترش می‌دهد، بسیار پایدارتر از بازاری است که صرفاً به سرمایه‌گذاران ثروتمند متکی باشد.[2]

کاهش نرخ بهره توسط فدرال رزرو آمریکا در سه‌ماهه سوم، مستقیماً بر نرخ‌های وام مسکن امارات تأثیر گذاشته و این روند را تسریع کرده است. بر اساس گزارش وی کپیتال (V Capital)، نرخ وام مسکن ثابت برای افراد غیرمقیم اکنون از ۴.۴۹ درصد آغاز می‌شود.[3]

این بهبود شرایط تامین مالی، خرید خانه‌های آماده را برای اولین بار از سال ۲۰۲۲ در برابر طرح‌های پرداخت اقساطی توسعه‌دهندگان رقابت‌پذیرتر کرده است. در نتیجه این تغییرات، بازار املاک آماده (ثانویه) جان تازه‌ای گرفته و تعداد معاملات فروش مجدد حدود ۱۸ درصد افزایش یافته است.[3][4]

تعدیل قیمت‌ها و ورود به فاز گزینشی بازار

پس از سال‌ها رشد خیره‌کننده و بی‌وقفه، قیمت‌ها در تابستان ۲۰۲۶ سرانجام کمی تعدیل شدند تا بازار نفس تازه‌ای بکشد. میانگین اجاره‌بهای آپارتمان‌ها حدود ۴ درصد و ویلاها حدود ۲ درصد در مقایسه با سه‌ماهه قبل کاهش یافت.[2]

به موازات آن، میانگین قیمت فروش نیز افت ملایم ۳ درصدی را برای هر دو بخش آپارتمان و ویلا تجربه کرد. این تعدیل قیمت‌ها به معنای سقوط بازار نیست، بلکه نشان‌دهنده ورود به یک فاز گزینشی است که در آن خریداران با دقت بیشتری دارایی‌ها را ارزیابی می‌کنند.[2][4]

گزارش‌ها نشان می‌دهند که املاک فوق‌لوکس و پریمیوم همچنان به دلیل ورود سرمایه‌های جهانی در حال رشد هستند. اما در بخش املاک میان‌رده، مناطقی که با حجم انبوهی از تحویل پروژه‌های پیش‌فروش مواجه‌اند، با توقف رشد قیمت روبه‌رو شده‌اند، در حالی که مناطق دارای کمبود عرضه همچنان افزایش ارزش را تجربه می‌کنند.[3]

با وجود جذابیت خانه‌های آماده، بازار پیش‌فروش (Off-plan) همچنان سلطه بلامنازع خود را حفظ کرده است. در سه‌ماهه سوم، حدود ۶۸ تا ۷۰ درصد از کل معاملات به پروژه‌های پیش‌فروش اختصاص داشت. توسعه‌دهندگان با ارائه طرح‌های پرداخت منعطف، همچنان موفق به جذب سرمایه‌های خارجی می‌شوند.[3]

جزئیات معاملات ۹ ماهه نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران دقیقاً چه چیزی می‌خرند. در این مدت، بیش از ۱۰۳ هزار واحد مسکونی، حدود ۹ هزار و ۵۰۰ ساختمان کامل و بیش از ۹ هزار و ۶۰۰ قطعه زمین معامله شده است. این تنوع نشان می‌دهد که سرمایه به بخش‌های مختلف شهر تزریق می‌شود.[1]

تأثیر ژئوپلیتیک و چشم‌انداز سه‌ماهه پایانی

تحولات بازار املاک دبی را نمی‌توان بدون در نظر گرفتن شرایط ژئوپلیتیک خاورمیانه در سال ۲۰۲۶ تحلیل کرد. تنش‌های منطقه‌ای بر اعتماد برخی سرمایه‌گذاران و سرعت تصمیم‌گیری آن‌ها تأثیر گذاشته است.[4]

با این حال، دبی توانسته است جایگاه خود را به عنوان یک پناهگاه امن برای سرمایه، تجارت و اقامت حفظ کند و جریان ورود پول را تداوم بخشد. در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶، بازار شاهد ثبت ۳۷ هزار و ۱۲۴ معامله فروش به ارزش ۹۲.۳ میلیارد درهم بود.[2][4]

اگرچه این رقم نسبت به ۱۶۹ میلیارد درهم ثبت شده در مدت مشابه سال ۲۰۲۵ کاهش چشمگیری را نشان می‌دهد، اما کارشناسان هشدار می‌دهند که مقایسه هر فصل با سال استثنایی ۲۰۲۵ باعث می‌شود قدرت واقعی بازار نادیده گرفته شود.[2]

در واقع، حجم معاملات سه‌ماهه سوم ۲۰۲۶ همچنان بسیار بالاتر از خط پایه پیش از سال ۲۰۲۰ قرار دارد. ترکیب معاملات در این فصل، بیش از هر زمان دیگری در تاریخ دبی به سمت مصرف‌کنندگان نهایی متمایل بوده است که یک نشانه سلامت برای بازار محسوب می‌شود.[3]

برای خریداران ایرانی که همواره بخش مهمی از سرمایه‌گذاران خارجی در دبی بوده‌اند، این شرایط جدید نیازمند استراتژی متفاوتی است. دوران خرید هر ملکی با انتظار سودهای سریع به پایان رسیده است و اکنون کیفیت ساخت و موقعیت مکانی تعیین‌کننده بازدهی نهایی خواهد بود.[4]

با ورود به سه‌ماهه چهارم، رقابت میان توسعه‌دهندگان برای راه‌اندازی پروژه‌های جدید به اوج خود خواهد رسید. بازاری که اکنون با ۵۷۴ میلیارد درهم معامله در ۹ ماه، جایگاه خود را تثبیت کرده، نشان داده است که حتی در شرایط پیچیده منطقه‌ای نیز می‌تواند مسیر رشد خود را پیدا کند.[1][4]