تغییر فاز بازار مسکن دبی در پاییز ۲۰۲۶؛ افت ۴۷ درصدی معاملات و فرصت طلایی برای خریداران واقعی

شرط اساسی رونق بازار املاک دبی در سال‌های اخیر، تمایل سرمایه‌های خارجی برای ورود به یک پناهگاه امن اقتصادی بوده است. اکنون با تشدید تنش‌های ژئوپلیتیک در خاورمیانه، این شرط در حال آزمایش است و خریداران بین‌المللی رویکرد محتاطانه‌تری در پیش گرفته‌اند.[1]

گزارش جدید مؤسسه «کاوندیش مکسول» نشان می‌دهد که ارزش معاملات مسکن دبی در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶ با سقوطی ۴۷ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل، به ۷۲.۶ میلیارد درهم کاهش یافته است. در همین بازه زمانی، حجم معاملات نیز با افت ۳۸ درصدی به حدود ۳۴ هزار فقره رسید.[1]

رنان آرتور، مدیر بخش ارزش‌گذاری مسکونی در کاوندیش مکسول، در این باره می‌گوید: «داده‌های سه‌ماهه سوم ۲۰۲۶ ترکیبی از خریدهای اخیر و گذشته را نشان می‌دهد که بازتاب‌دهنده فاصله زمانی بین توافق خرید و ثبت رسمی آن است.» به گفته او، خریداران پس از آغاز درگیری‌های منطقه‌ای بسیار دست‌به‌عصاتر عمل کرده‌اند.[1]

با این حال، کارشناسان تأکید می‌کنند که این آمار به معنای فروپاشی بازار نیست، بلکه نشان‌دهنده تغییر شکل و بلوغ آن است. تب و تاب خرید هیجانی در پروژه‌های پیش‌فروش فروکش کرده و جای خود را به تقاضای واقعی برای خانه‌های آماده تحویل داده است.[2]

چرخش به سمت خانه‌های آماده

داده‌های پلتفرم «ویرسانت» نشان می‌دهد که قیمت خانه‌های آماده نه تنها کاهش نیافته، بلکه با رشد ۴.۹ درصدی نسبت به سال گذشته به میانگین ۱,۶۸۶ درهم در هر فوت مربع رسیده است. این موضوع نشان می‌دهد که تقاضا برای سکونت فوری همچنان در بازار قدرتمند است.[2]

یکی از مهم‌ترین اتفاقات سه‌ماهه سوم ۲۰۲۶، رکوردشکنی سهم فروش مجدد در بازار دبی بود. در ماه سپتامبر، معاملات مالک‌به‌مالک ۴۷.۴ درصد از کل ارزش فروش مسکونی را به خود اختصاص دادند که بالاترین رقم در ۱۳ ماه گذشته است.[2]

این چرخش به سمت خانه‌های آماده، قدرت چانه‌زنی خریداران را به شدت افزایش داده است. در حالی که تا سال گذشته سازندگان شرایط پرداخت را دیکته می‌کردند، اکنون خریداران می‌توانند با بررسی دقیق‌تر، املاک باکیفیت‌تری را در بازار ثانویه پیدا کنند و از تخفیف‌های احتمالی بهره‌مند شوند.[2]

در بخش ویلاها، این تغییر فاز حتی چشمگیرتر است. طبق گزارش‌ها، ۶۵.۳ درصد از ارزش معاملات ویلاها در ماه سپتامبر مربوط به فروش مجدد بوده است. برای نخستین بار در ماه‌های اخیر، ارزش معاملات ویلاهای آماده از ویلاهای پیش‌فروش پیشی گرفته است که نشان‌دهنده تغییر ذائقه سرمایه‌گذاران است.[2]

تمرکز بر نیازهای مصرفی

نگاهی به توزیع قیمتی معاملات نشان می‌دهد که بازار دبی از تسلط املاک فوق‌لوکس خارج شده و به سمت تأمین نیازهای طبقه متوسط و مصرف‌کنندگان واقعی حرکت کرده است. بیش از ۸۴.۲۸ درصد از معاملات ثبت‌شده در سه‌ماهه سوم، مربوط به املاک ارزان‌تر از ۳ میلیون درهم بوده است.[3]

فاروق سید، مدیرعامل «اسپرینگ‌فیلد پراپرتیز»، در این باره می‌گوید: «توسعه مداوم دبی در حال ایجاد نسل جدیدی از جوامع مسکونی است. گستردگی پروژه‌ها در سطح شهر به خریداران اجازه می‌دهد تا به مکان‌ها، انواع املاک و قیمت‌های متنوع‌تری دسترسی داشته باشند.»[3]

در این میان، بازه قیمتی ۱ تا ۳ میلیون درهم با اختصاص ۴۴.۰۴ درصد از کل معاملات، پرطرفدارترین بخش بازار بوده است. همچنین املاک زیر یک میلیون درهم نیز ۴۰.۲۴ درصد از حجم خرید و فروش‌ها را تشکیل داده‌اند که نشان‌دهنده ورود پررنگ سرمایه‌گذاران خرد به بازار است.[3]

از نظر موقعیت مکانی، منطقه «دبی ساوث» با ثبت ۵,۱۶۵ معامله و میانگین قیمت ۱,۶۹۰ درهم بر فوت مربع، فعال‌ترین منطقه مسکونی در سه‌ماهه سوم بود. پس از آن، «جمیرا ویلج سرکل» با ۲,۳۱۲ معامله در رتبه دوم قرار گرفت که نسبت به سه‌ماهه قبل رشد داشته است.[3]

در بخش املاک تجاری نیز بازار دبی عملکرد قابل قبولی از خود نشان داد. در سه‌ماهه سوم، ارزش معاملات تجاری با ثبت ۲,۷۸۹ قرارداد به ۱۸.۰۴ میلیارد درهم رسید که نشان‌دهنده تداوم تقاضا برای فضاهای کسب‌وکار است.[3]

زمین‌های تجاری با اختصاص ۳۸.۳ درصد از ارزش فروش، بزرگترین دسته در این بخش بودند. همچنین دفاتر کار با ۱,۱۲۳ معامله به ارزش ۴.۳۵ میلیارد درهم، فعال‌ترین دارایی تجاری شناخته شدند که نسبت به سه‌ماهه دوم رشد ملموسی را تجربه کردند.[3]

رکوردشکنی در بازار اجاره

همزمان با آرام شدن تب خرید و فروش، بازار اجاره دبی روزهای بسیار پرالتهابی را پشت سر می‌گذارد. در ماه سپتامبر ۲۰۲۶، نزدیک به ۶۸ هزار قرارداد اجاره به ارزش ۶.۵۹ میلیارد درهم ثبت شد که بالاترین رقم ماهانه از سال ۲۰۱۳ تاکنون است.[2]

قراردادهای جدید اجاره با رشد ۱۶.۱ درصدی نسبت به سال قبل به بیش از ۳۱ هزار مورد رسیدند. این افزایش تقاضا نشان می‌دهد که بسیاری از متقاضیان مسکن، در شرایط فعلی ترجیح می‌دهند به جای خرید، گزینه اجاره را انتخاب کنند تا وضعیت بازار روشن‌تر شود.[2]

با وجود این حجم از تقاضا، نشانه‌هایی از تثبیت قیمت‌ها در بازار اجاره دیده می‌شود. اگرچه میانگین اجاره‌بهای قراردادهای جدید به ۹۰.۳ درهم در هر فوت مربع افزایش یافته، اما این رقم همچنان ۴.۲ درصد پایین‌تر از نقطه اوج خود در سپتامبر ۲۰۲۵ است.[2]

داده‌های پلتفرم «تاپ لاکچری پراپرتی» نیز تأیید می‌کند که در سه‌ماهه سوم، بیش از ۲۴۲ هزار ثبت قرارداد اجاره مسکونی انجام شده است. از این تعداد، حدود ۱۱۴ هزار مورد قرارداد جدید و بیش از ۱۲۷ هزار مورد تمدید قرارداد بوده است.[4]

چشم‌انداز بازار برای خریداران

کاهش ۴۷ درصدی ارزش معاملات، بیش از آنکه یک زنگ خطر باشد، نشانه‌ای از گذار بازار دبی از یک دوره رشد هیجانی به یک فاز تثبیت و بلوغ است. این شرایط، بازار را از حالت فروشنده‌محور خارج کرده و کفه ترازو را به نفع خریداران سنگین‌تر کرده است.[1][2]

برای سرمایه‌گذاران ایرانی که به دنبال حفظ ارزش دارایی خود هستند، این تغییر فاز یک فرصت طلایی محسوب می‌شود. کاهش رقابت بر سر پروژه‌های پیش‌فروش، به خریداران اجازه می‌دهد تا با دقت بیشتری سابقه سازندگان و کیفیت پروژه‌ها را ارزیابی کنند و اسیر تبلیغات کاذب نشوند.

در نهایت، بازار مسکن دبی در پاییز ۲۰۲۶ به جای تکیه بر سفته‌بازی، بر پایه‌های واقعی‌تری استوار شده است. خریدارانی که با دید بلندمدت و با تمرکز بر املاک آماده وارد این بازار می‌شوند، می‌توانند از ثبات نسبی قیمت‌ها و بازدهی مناسب اجاره بهره‌مند شوند.