ورود بزرگترین صندوق ثروت دولتی جهان به بازار ثانویه املاک؛ استراتژی جدید نروژ برای جبران عقب‌ماندگی

معمولاً زمانی که نهادهای مالی بزرگ تصمیم به گسترش سبد املاک خود می‌گیرند، مستقیماً به سراغ خرید برج‌های اداری یا سرمایه‌گذاری در پروژه‌های نوساز می‌روند و از نزدیک درگیر توسعه فیزیکی می‌شوند. اما صندوق بازنشستگی دولتی نروژ (GPFG) که با دارایی بیش از ۲.۴ تریلیون دلار بزرگترین صندوق ثروت دولتی جهان محسوب می‌شود، مسیر متفاوتی را انتخاب کرده است: ورود به بازار ثانویه املاک برای خرید سهام صندوق‌های موجود و تزریق سریع سرمایه به بازاری که تشنه نقدینگی است.[3][4]

الکس ناپ (Alex Knapp)، مدیر جهانی املاک در مدیریت سرمایه‌گذاری بانک نروژ (NBIM)، اواسط سپتامبر ۲۰۲۶ در مجمع PERE اروپا در لندن اعلام کرد که این صندوق برای رسیدن به اهداف تخصیص دارایی خود، به طور جدی وارد بازار ثانویه خواهد شد. او تأکید کرد که در حال حاضر، این صندوق به شدت در بخش املاک «کم‌تخصیص» است و تنها حدود ۲.۷ درصد از کل دارایی‌های آن (معادل تقریبی ۶۰ میلیارد دلار) به املاک اختصاص دارد، در حالی که هدف‌گذاری رسمی آنها بین ۳ تا ۷ درصد است.[1][2]

این تصمیم پس از یک دوره عملکرد ضعیف در بخش املاک نروژ اتخاذ شده است. در نیمه اول سال ۲۰۲۶، سرمایه‌گذاری‌های غیربورسی املاک این صندوق تنها ۳ درصد بازدهی داشتند و در سال ۲۰۲۵ نیز با بازدهی ۴.۴ درصدی، ضعیف‌ترین کلاس دارایی در سبد این صندوق بودند. به همین دلیل، استراتژی قدیمی که صرفاً بر خرید مستقیم در هشت شهر بزرگ و در بخش‌های اداری و خرده‌فروشی متمرکز بود، اکنون جای خود را به رویکردی انعطاف‌پذیرتر داده است.[1][2]

ورود نروژ به بازار ثانویه به این معناست که آنها سهام سرمایه‌گذارانی را می‌خرند که پیش‌تر در صندوق‌های املاک سرمایه‌گذاری کرده‌اند اما اکنون به نقدینگی نیاز دارند. ناپ اشاره کرد که آنها به دنبال ایجاد روابط استراتژیک بزرگتر اما محدودتر هستند و ترجیح می‌دهند با شرکایی کار کنند که ظرفیت عملیاتی بالایی داشته باشند. او تصریح کرد که نروژ نمی‌تواند به راحتی به شرکایی با ظرفیت کمتر از ۵۰۰ میلیون یورو متعهد شود، زیرا مقیاس عظیم این صندوق بسیاری از فرصت‌های کوچک‌تر را از دایره انتخاب خارج می‌کند.[2]

برای بازار واقعی املاک، این تغییر استراتژی پیامدهای ملموسی دارد. در شرایطی که بسیاری از توسعه‌دهندگان و مالکان به دلیل نرخ‌های بهره بالا و تغییرات ساختاری (مانند دورکاری و کاهش تقاضا برای دفاتر سنتی) برای تأمین مالی مجدد پروژه‌های خود با مشکل مواجه‌اند، ورود سرمایه‌های کلان نروژ به بازار ثانویه می‌تواند به عنوان یک راه نجات عمل کند. این نقدینگی به صندوق‌ها اجازه می‌دهد تا پروژه‌های مسکونی و تجاری را تکمیل کرده و از توقف عرضه در بازار جلوگیری کنند.[4]

علاوه بر این، نروژ در حال گسترش جغرافیایی و بخشیِ سرمایه‌گذاری‌های خود است. خرید اخیر سهام عمده در یک سبد ۱.۴ میلیارد یورویی از مراکز خرید در اسپانیا از شرکت «سونا سئرا» (Sonae Sierra)، نشان می‌دهد که این صندوق دیگر خود را محدود نمی‌کند. ناپ در این باره می‌گوید: «ما قطعاً در یک پارادایم جدید برای املاک قرار داریم. پارادایم قدیمی تماماً درباره انتخاب بخش بود. فلسفه ما اکنون تماماً درباره انتخاب دارایی است. ما نسبت به بخش‌ها بسیار بی‌طرف‌تر شده‌ایم.»[2]

در نهایت، این حرکت نشان‌دهنده بلوغ بازار ثانویه املاک است. بازاری که پیش از این بیشتر به عنوان راهی برای خروج اضطراری سرمایه‌گذاران دیده می‌شد، اکنون به ابزاری استراتژیک برای بزرگترین بازیگران مالی جهان تبدیل شده است تا بتوانند به سرعت و با مقیاس بالا، سرمایه خود را در دارایی‌های باکیفیت مستقر کنند. این تغییر رویکرد می‌تواند الگویی برای سایر نهادهای مالی بزرگ باشد.[1][4]

با توجه به حجم عظیم سرمایه‌ای که نروژ در اختیار دارد، حتی افزایش یک درصدی سهم املاک در سبد این صندوق به معنای ورود ده‌ها میلیارد دلار نقدینگی جدید به بازار جهانی املاک است. این جریان سرمایه نه تنها به تثبیت قیمت‌ها در بازارهای تحت فشار کمک می‌کند، بلکه موتور محرکه‌ای برای توسعه پروژه‌های جدید در سال‌های پیش رو خواهد بود؛ اتفاقی که در نهایت به نفع مصرف‌کنندگان نهایی و مستأجران تمام می‌شود.[4]