اتحادیه اروپا حداقل رتبه انرژی «E» را تا سال ۲۰۳۰ الزامی می‌کند، وادار کردن به موج عظیم نوسازی و تغییر قیمت‌گذاری املاک مسکونی اروپا.

اتحادیه اروپا گسترده‌ترین تحول در بخش املاک و مستغلات خود را در دهه‌های اخیر آغاز کرده است و حکم داده که املاک مسکونی باید تا سال ۲۰۳۰ حداقل رتبه عملکرد انرژی کلاس E را کسب کنند.

این سیاست که توسط دستورالعمل بازنگری شده عملکرد انرژی ساختمان‌ها (EPBD) هدایت می‌شود و اغلب به عنوان «دستورالعمل خانه‌های سبز» شناخته می‌شود، هدف دارد تا به طور جدی ذخیره مسکن قدیمی قاره را کربن‌زدایی کند. برای مالکان، خریداران و سرمایه‌گذاران املاک، این دستورالعمل بهره‌وری انرژی را از یک هدف زیست‌محیطی داوطلبانه به یک الزام نظارتی سخت تبدیل می‌کند و اساساً نحوه ارزش‌گذاری و معامله املاک اروپایی را تغییر می‌دهد.[1][4]

در قلب این دستورالعمل، استانداردهای حداقل عملکرد انرژی (MEPS) قرار دارند که کشورهای عضو را مجبور می‌کند تا ساختمان‌هایی با بدترین عملکرد را شناسایی و نوسازی کنند. تحت این چارچوب، ساختمان‌های مسکونی باید تا پایان دهه به حداقل رتبه گواهی عملکرد انرژی (EPC) کلاس E ارتقا یابند و پس از آن، تا سال ۲۰۳۳، الزام سخت‌گیرانه‌تر کلاس D اعمال شود. انتظار می‌رود تا سال ۲۰۵۰، کل ذخیره ساختمان‌های اروپا بدون انتشار کربن باشد.[1]

سازوکار اجرایی این طرح به شدت به هماهنگ‌سازی گواهی‌های EPC در سراسر اتحادیه متکی است. در حال حاضر، رتبه‌بندی‌های انرژی بین کشورهای عضو تفاوت‌های قابل توجهی دارند، اما EPBD بازنگری شده، یک مقیاس استاندارد شده را تا سال ۲۰۲۶ الزامی می‌کند. این گواهی‌ها، که مصرف انرژی و ردپای کربن یک ساختمان را ارزیابی می‌کنند، در حال حاضر برای فروش و اجاره اجباری هستند، اما به زودی تعیین خواهند کرد که آیا یک ملک می‌تواند به طور قانونی اجاره داده شود یا به راحتی بدون جریمه‌های قیمتی قابل توجه فروخته شود.

این فشار نظارتی به سرعت در حال تقسیم بازار مسکن اروپا به دو سطح متمایز است. املاکی که در حال حاضر استانداردهای بالای انرژی را برآورده می‌کنند، شاهد افزایش تقاضا هستند، در حالی که خانه‌های قدیمی و ناکارآمد با «تخفیف قهوه‌ای» (Brown Discount) فزاینده‌ای روبرو می‌شوند.

تحلیلگران املاک و مستغلات هشدار می‌دهند که ساختمان‌هایی که نتوانند آستانه‌های سال ۲۰۳۰ را برآورده کنند، در معرض خطر تبدیل شدن به «دارایی‌های به گل نشسته» قرار دارند—املاکی که دچار کاهش ارزش شدید می‌شوند زیرا هزینه نوسازی‌های مورد نیاز، جذابیت بازار آن‌ها را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد.[2]

اثر تغییر قیمت‌گذاری در بازارهای بزرگ از قبل قابل مشاهده است. در ایتالیا، جایی که بخش قابل توجهی از ذخیره مسکن شامل ساختمان‌های تاریخی یا قدیمی است، املاک دارای بالاترین رتبه‌های انرژی (کلاس A و B) در حال حاضر تقریباً ۵۰۰ یورو در هر متر مربع نسبت به خانه‌های با رتبه پایین‌تر، مزیت قیمتی دارند. علاوه بر این، این خانه‌های با بهره‌وری انرژی تا ۲۰ درصد سریع‌تر از نمونه‌های ناکارآمد خود به فروش می‌رسند، که ناشی از تمایل خریداران به هزینه‌های کمتر آب و برق و اطمینان نظارتی است.

مقیاس موج نوسازی مورد نیاز حیرت‌آور است. تنها در آلمان، دستیابی به هدف کلاس D در سال ۲۰۳۳ مستلزم نوسازی تقریباً ۴۵ درصد از کل ذخیره ساختمان‌های کشور است. تخمین‌های صنعتی نشان می‌دهد که این امر می‌تواند تا ۱۸۲ میلیارد یورو در سال هزینه داشته باشد. در ایتالیا، تقریباً ۵ میلیون از ۱۰ میلیون ملک در حال حاضر در پایین‌ترین کلاس‌های انرژی (E، F یا G) قرار دارند و نیازمند توجه فوری هستند.[3]

برای مالکان خانه‌های شخصی، بار مالی یک نگرانی اصلی است. ارتقاء یک خانه با عایق‌بندی ضعیف برای رسیدن به استاندارد کلاس E اغلب مستلزم نصب پمپ‌های حرارتی مدرن، تعویض پنجره‌ها و افزودن عایق حرارتی عمیق است. در ایتالیا، مدافعان حقوق مصرف‌کننده تخمین می‌زنند که نوسازی این ۵ میلیون ملک اولویت‌دار، ۱۵ میلیون خانواده را ملزم می‌کند که به طور متوسط هر کدام ۲۰,۰۰۰ یورو هزینه کنند که در مجموع بیش از ۳۰۰ میلیارد یورو سرمایه‌گذاری خصوصی خواهد بود.[3]

برای جلوگیری از یک بحران گسترده مسکن، کشورهای عضو مجبور به توسعه مشوق‌های ساختاری هستند. EPBD اذعان دارد که این انتقال نمی‌تواند به طور کامل توسط سرمایه خصوصی تأمین مالی شود، که دولت‌ها را وادار به ارائه تخفیف‌های مالیاتی، کمک‌های مالی برای نوسازی و برنامه‌های وام یارانه‌ای می‌کند. بدون حمایت قوی دولتی، این دستورالعمل خطر تشدید مسائل مربوط به مقرون به صرفه بودن مسکن را به همراه دارد، به ویژه برای خانواده‌های کم‌درآمدی که در ساختمان‌هایی با بدترین عملکرد زندگی می‌کنند.[1][3][4]

بخش مالی همزمان در حال انطباق با واقعیت جدید از طریق گسترش «وام‌های مسکن سبز» است. وام‌دهندگان به طور فزاینده‌ای عملکرد انرژی را در ارزیابی‌های ریسک خود لحاظ می‌کنند و نرخ‌های بهره ترجیحی و نسبت‌های وام به ارزش بالاتر را برای املاکی که استانداردهای EPBD را برآورده می‌کنند یا از آن فراتر می‌روند، ارائه می‌دهند.

در مقابل، خریدارانی که به دنبال وام مسکن برای املاک کلاس G هستند، ممکن است با هزینه‌های استقراض بالاتر یا شرایط وام‌دهی سخت‌گیرانه‌تر روبرو شوند، زیرا بانک‌ها تلاش می‌کنند تا مواجهه خود را با دارایی‌های به گل نشسته آتی محدود کنند.[2]

فراتر از موانع مالی، انتظار می‌رود تقاضای گسترده برای نوسازی، زنجیره تأمین ساخت و ساز اروپا را تحت فشار قرار دهد. حجم عظیمی از خانه‌هایی که تا سال ۲۰۳۰ نیاز به ارتقاء دارند، مستلزم افزایش گسترده در تولید مواد عایق، پنل‌های خورشیدی و سیستم‌های تهویه مطبوع (HVAC) خواهد بود. علاوه بر این، این صنعت با کمبود حیاتی نیروی کار ماهر آموزش دیده در تکنیک‌های نوسازی عمیق و فناوری‌های ساختمان هوشمند روبرو است که می‌تواند زمان‌بندی‌های انطباق را به تأخیر اندازد.[4]

در حالی که تمرکز فوری بر اهداف مسکونی ۲۰۳۰ است، EPBD همچنین قوانین سخت‌گیرانه‌ای را برای ساخت و سازهای جدید معرفی می‌کند. از سال ۲۰۲۸ برای ساختمان‌های عمومی و ۲۰۳۰ برای تمام ساختمان‌های جدید، سازندگان باید استاندارد ساختمان با انتشار صفر (ZEB) را رعایت کنند. این استاندارد مستلزم عملکرد انرژی بسیار بالا، انتشار صفر سوخت فسیلی در محل و ادغام منابع انرژی تجدیدپذیر مانند پنل‌های خورشیدی روی پشت بام است.

نکته مهم این است که این دستورالعمل دامنه خود را فراتر از مصرف انرژی عملیاتی گسترش می‌دهد تا شامل محاسبات «کربن کل عمر» (Whole-Life Carbon) شود. از سال ۲۰۳۰، تمام ساختمان‌های جدید باید پتانسیل گرمایش جهانی (GWP) خود را در گواهی‌های EPC خود افشا کنند. این ارزیابی چرخه عمر، کربن تجسم‌یافته (Embodied Carbon) را در نظر می‌گیرد—انتشاراتی که در طول استخراج، تولید و حمل و نقل مصالح ساختمانی تولید می‌شوند—و سازندگان را مجبور می‌کند تا استراتژی‌های تأمین خود را بازنگری کرده و مصالح کم‌کربن را ترجیح دهند.[4]

با وجود اهداف کلی سخت‌گیرانه، EPBD انعطاف‌پذیری‌هایی را در اجرا به کشورهای عضو اعطا می‌کند. دولت‌های ملی مسئول تعریف مسیرهای نوسازی خاص خود و تعیین آستانه‌های دقیق برای ذخیره ساختمان‌هایشان هستند. دسته‌های خاصی، مانند ساختمان‌های تاریخی حفاظت‌شده رسمی، سازه‌های مذهبی و املاک مستقل کوچک، ممکن است برای حفظ میراث فرهنگی از سخت‌گیرانه‌ترین الزامات معاف شوند.[1]

با این حال، حتی املاک معاف شده نیز به طور کامل از نیروهای بازار مصون نیستند. با حرکت بازار گسترده‌تر به سمت بهره‌وری انرژی، خانه‌های تاریخی نوسازی نشده ممکن است همچنان از «تخفیف قهوه‌ای» رنج ببرند، زیرا خریداران به طور فزاینده‌ای هزینه‌های عملیاتی کمتر و امکانات رفاهی مدرن را بر میراث معماری صرف ترجیح می‌دهند. مالکان این املاک تشویق می‌شوند تا نوسازی‌های مرحله‌ای و حساس را برای حفظ ارزش دارایی خود دنبال کنند.[4]

در نهایت، دستورالعمل ۲۰۳۰ اتحادیه اروپا در حال تبدیل املاک و مستغلات اروپا از یک طبقه دارایی منفعل و ایستا به یک بخش فعالانه مدیریت شده است که در آن عملکرد انرژی، ارزش را دیکته می‌کند. با نزدیک شدن به ضرب‌الاجل، شکاف بین خانه‌های سبز و منطبق با استاندارد و املاک قدیمی و انرژی‌بر همچنان گسترش خواهد یافت و تخصیص مجدد تاریخی سرمایه را در بازارهای مسکن قاره تحمیل می‌کند.[2][4]