تغییر بزرگ در ویزای طلایی دبی: ملک رهنی (وام‌دار) اکنون برای آستانه ۲ میلیون درهمی اقامت محاسبه می‌شود

در سپتامبر ۲۰۲۶، اداره اراضی دبی (DLD) و اداره کل اقامت و امور اتباع خارجی (GDRFA) با ایجاد یک سیستم یکپارچه، یکی از بزرگترین موانع بر سر راه سرمایه‌گذاران املاک را برطرف کردند. بر اساس این به‌روزرسانی، خریدارانی که از وام‌های مسکن استفاده می‌کنند یا املاک پیش‌فروش (Off-plan) را خریداری کرده‌اند، اکنون می‌توانند تنها بر اساس ارزش‌گذاری رسمی ملک که باید حداقل ۲ میلیون درهم (حدود ۵۴۵ هزار دلار آمریکا) باشد، برای ویزای طلایی ۱۰ ساله دبی اقدام کنند.[1][2]

پیش از این، متقاضیان موظف بودند حداقل ۵۰ درصد از ارزش ملک یا حداقل ۱ میلیون درهم را به صورت نقدی و پیش‌پرداخت تسویه کنند تا واجد شرایط دریافت اقامت شوند. این قانون باعث می‌شد بسیاری از خریدارانی که از طرح‌های پرداخت اقساطی سازندگان استفاده می‌کردند، سال‌ها برای ثبت درخواست ویزای خود منتظر بمانند. اما با حذف این الزام، اکنون معیار اصلی، ارزش کل ملک در زمان خرید است، نه میزان پول نقدی که تا آن لحظه پرداخت شده است.[3][4]

مؤسسه مشاوره املاک «ریچ پراپرتی» (Rich Property) در گزارش ۸ سپتامبر ۲۰۲۶ خود این تغییر ساختاری را چنین توصیف می‌کند: «خرید ملک برای ویزای طلایی امارات پیش از این به معنای تشکیل دو پرونده دولتی مجزا بود؛ یکی در اداره اراضی دبی برای تأیید ملک و دیگری در اداره اقامت. این روند زمانی تغییر کرد که این دو نهاد توافق‌نامه‌ای را برای یکپارچه‌سازی هر سه مسیر اقامتی مرتبط با ملک در یک کانال واحد امضا کردند.»[2]

برای املاک رهنی، خریداران همچنان باید مدارک مشخصی را به مقامات ارائه دهند. اداره اراضی دبی ایجاب می‌کند که متقاضی یک «گواهی عدم مخالفت» (NOC) از بانک وام‌دهنده دریافت کند. این نامه باید به وضوح نشان دهد که بانک با صدور ویزای اقامت روی این ملک مخالفتی ندارد و همچنین مبلغ پرداخت‌شده و مانده بدهی وام را به دقت مشخص کند. مالکیت ملک نیز باید به طور کامل به نام شخص سرمایه‌گذار ثبت شده باشد.[1][4]

تأثیر این قانون بر بازار املاک پیش‌فروش بسیار چشمگیر است. داده‌های سه‌ماهه نخست سال ۲۰۲۶ نشان می‌دهد که املاک پیش‌فروش حدود ۶۷.۳ درصد از کل معاملات املاک دبی را به خود اختصاص داده‌اند. اکنون، خریداری که تنها با پرداخت ۱۰ تا ۲۰ درصد پیش‌پرداخت، یک قرارداد خرید (SPA) برای ملکی به ارزش ۲ میلیون درهم امضا کرده و در سیستم «عقود» (Oqood) ثبت شده است، می‌تواند بلافاصله برای دریافت ویزای طلایی اقدام کند.[3]

یکپارچه‌سازی سیستم‌های دولتی همچنین زمان پردازش درخواست‌ها را به شدت کاهش داده است. در حالی که در گذشته فرآیند تأیید مدارک بین دو اداره مختلف معمولاً بین ۳ تا ۶ هفته زمان می‌برد، اکنون سیستم یکپارچه GDRFA هدف‌گذاری کرده است تا پرونده‌های کامل و بدون نقص را در کمتر از ۵ روز کاری پردازش و تأیید کند. هزینه‌های دولتی برای متقاضی اصلی در این مسیر حدود ۹,۸۸۵ درهم برآورد می‌شود که شامل آزمایش‌های پزشکی، شناسه امارات (Emirates ID) و هزینه‌های اداری است.[2][4]

با وجود این تسهیلات، کارشناسان هشدار می‌دهند که آستانه ۲ میلیون درهمی به هیچ وجه کاهش نیافته است. در ماه‌های اخیر، شایعاتی مبنی بر حذف کامل حداقل ارزش ملک در برخی رسانه‌ها منتشر شد که گمراه‌کننده بود. این شایعات در واقع به ویزای سرمایه‌گذاری ۲ ساله اشاره داشتند که شرایط متفاوتی دارد. برای ویزای طلایی ۱۰ ساله، ارزش‌گذاری رسمی ملک توسط اداره اراضی دبی همچنان باید عدد ۲ میلیون درهم را لمس کند و این قانون که از سال ۲۰۲۲ وضع شده، در سال ۲۰۲۶ کاملاً پابرجا است.[3]

در نهایت، این اصلاحات نشان‌دهنده استراتژی کلان امارات متحده عربی برای جذب و حفظ سرمایه‌های بلندمدت است. با باز کردن مسیر اقامت برای خریداران متکی به وام بانکی، دبی نه تنها بازار املاک ثانویه (آماده) خود را تقویت می‌کند، بلکه به توسعه‌دهندگان اجازه می‌دهد پروژه‌های جدید خود را با وعده اقامت فوری به خریداران بین‌المللی عرضه کنند؛ رویکردی که انتظار می‌رود جریان ورود سرمایه به این شهر را در سال‌های آینده تضمین کند.[1][2]