بلک‌استون برای تامین نقدینگی صندوق ۱۱ میلیارد دلاری املاک خود به بازار ثانویه روی آورد

در اواسط سپتامبر ۲۰۲۶، شرکت بلک‌استون (Blackstone) مذاکرات رسمی خود را با خریداران بالقوه آغاز کرد تا راهی برای خروج سرمایه‌گذاران از یکی از بزرگ‌ترین صندوق‌های املاک تجاری خود پیدا کند. این صندوق که تحت مدیریت پلتفرم «بلک‌استون پراپرتی پارتنرز» (BPP) قرار دارد، دارای ارزش خالص دارایی (NAV) حدود ۱۱ میلیارد دلار است. در حالی که معاملات بازار ثانویه در میان سرمایه‌گذاران صندوق‌های خصوصی امری رایج است، بلک‌استون این بار نقش مستقیم و رسمی‌تری در سازماندهی این فروش بر عهده گرفته است.[1][2]

پس از دو سال فشار ناشی از نرخ‌های بهره بالا که ارزش املاک تجاری را کاهش داد، موجی از سرمایه‌گذاران نهادی خواستار بازپس‌گیری سرمایه خود از این صندوق شدند. در حالت عادی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری باز (Open-ended) برای تامین این نقدینگی مجبور به فروش بخشی از املاک خود می‌شوند. اما بلک‌استون تصمیم گرفته است به جای فروش دارایی‌ها در بازاری که هنوز به طور کامل احیا نشده، سهام سرمایه‌گذاران فعلی را در بازار ثانویه به خریداران جدید واگذار کند.[2][3]

صندوق ۱۱ میلیارد دلاری مورد بحث، بخشی از استراتژی گسترده‌تر ۵۷.۷ میلیارد دلاری BPP است که دارایی‌های مسکونی و تجاری مشهوری از جمله مجتمع عظیم «استایوسنت تاون-پیتر کوپر ویلج» (Stuyvesant Town-Peter Cooper Village) در منهتن نیویورک و «امریکن کمپس کامیونیتیز» (American Campus Communities) را در اختیار دارد. مدیران بلک‌استون معتقدند که فروش این دارایی‌های ارزشمند در شرایط فعلی به ضرر بازدهی بلندمدت صندوق خواهد بود، به ویژه در زمانی که بخش‌هایی از سبد دارایی آن‌ها، مانند زیرساخت‌های دیجیتال و مراکز داده، در حال تجربه رشد بی‌سابقه‌ای هستند.[1][2]

بلک‌استون برای آرام کردن سرمایه‌گذارانی که در صف خروج قرار دارند، مشوق‌های مالی نیز در نظر گرفته است. بر اساس اسناد عمومی منتشر شده از یک صندوق بازنشستگی در کالیفرنیا، BPP به سرمایه‌گذارانی که درخواست خروج خود را تا سپتامبر ۲۰۲۵ به زیر ۲۰ درصد از ارزش خالص دارایی‌شان محدود کنند، تخفیف ۳۰ درصدی در کارمزد مدیریت به مدت ۱۸ ماه پیشنهاد داده است. این اقدام نشان‌دهنده تنوع ابزارهایی است که مدیران املاک خصوصی برای حفظ سرمایه در زمان بحران نقدینگی به کار می‌گیرند.[1]

این فشار نقدینگی تنها مختص به پلتفرم BPP نیست. صندوق اعتباری خصوصی بلک‌استون (BCRED) که سرمایه‌گذاران خرد را هدف قرار می‌دهد، در سه‌ماهه دوم سال جاری با ۴.۳ میلیارد دلار درخواست بازخرید مواجه شد که معادل ۱۰ درصد از کل سهام آن بود و بیش از دو برابر سقف مجاز بازخرید فصلی صندوق محسوب می‌شد. با این حال، تجربه موفق بلک‌استون در مدیریت بحران مشابه در صندوق «برایت» (BREIT) که پس از محدودیت‌های سال ۲۰۲۲ اکنون به جریان خالص مثبت نقدینگی بازگشته است، نشان می‌دهد که این شرکت استراتژی‌های مشخصی برای عبور از این گلوگاه‌ها دارد.[1][2]

در نهایت، موفقیت بلک‌استون در جذب خریداران ثانویه برای این سهام ۱۱ میلیارد دلاری، می‌تواند به یک الگو برای سایر غول‌های املاک تجاری تبدیل شود. در بازاری که بر اساس برآوردهای جی‌پی‌مورگان (JPMorgan) ارزش املاک تجاری هنوز حدود ۲۵ درصد پایین‌تر از نقطه اوج خود قرار دارد، ایجاد بازارهای ثانویه ساختاریافته به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد بدون تخریب ارزش دارایی‌های پایه، به پول نقد خود دسترسی پیدا کنند. این روند نشان می‌دهد که در ماه‌های آینده، تامین نقدینگی به اندازه خود سرمایه‌گذاری در املاک، نیازمند نوآوری خواهد بود.[2][3]

این رویکرد جدید بلک‌استون در مدیریت نقدینگی، پیامدهای گسترده‌تری برای کل صنعت املاک و مستغلات به همراه دارد. با ورود سرمایه‌های خصوصی به عنوان بازیگر اصلی در بازار املاک تجاری، شفافیت صندوق‌ها، ارزیابی دقیق دارایی‌ها و مدیریت هوشمندانه نقدینگی به اولویت‌های اصلی تبدیل شده‌اند. اگر این فروش ثانویه با موفقیت انجام شود، می‌تواند راه را برای سایر مدیران دارایی باز کند تا بدون ایجاد شوک در بازار و افت ناگهانی قیمت‌ها، به تقاضای خروج سرمایه‌گذاران پاسخ دهند.[1]

از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران نیز باید انتظارات خود را با واقعیت‌های جدید بازار تطبیق دهند. دوران بازدهی‌های سریع و خروج‌های آسان که در زمان نرخ‌های بهره پایین تجربه می‌شد، جای خود را به دوره‌ای از سرمایه‌گذاری‌های صبورانه‌تر داده است. در این میان، صندوق‌هایی که بتوانند دارایی‌های خود را در بخش‌های رو به رشد مانند مراکز داده متمرکز کنند، شانس بیشتری برای حفظ سرمایه‌گذاران و عبور از این دوران گذار خواهند داشت.[2]