ادامه سخت‌گیری‌های نیویورک بر مراکز داده؛ مقررات جدید هوش مصنوعی بازار املاک دیجیتال را تحت فشار قرار داد

برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال ورود به بازار پررونق املاک دیجیتال هستند، نقطه تعیین‌کننده دیگر تنها تامین سرمایه یا خرید زمین نیست؛ بلکه عبور از سد تاییدات نظارتی است. در ایالت نیویورک، این سد به تازگی بلندتر شده است.

کتی هوکول، فرماندار نیویورک، در ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ اعلام کرد که توسعه‌دهندگان هوش مصنوعی و مالکان زیرساخت‌های مرتبط باید از ماه نوامبر حوادث ایمنی خود را ظرف ۷۲ ساعت گزارش دهند و در ایالت ثبت‌نام کنند. این تصمیم نشان می‌دهد که چگونه یک سیاست نظارتی می‌تواند معادلات توسعه املاک تجاری و زیرساخت‌های فناوری را به طور کامل تغییر دهد.[1]

این مقررات جدید تنها دو ماه پس از آن وضع می‌شود که نیویورک با صدور فرمان اجرایی شماره ۶۲ در ۱۴ ژوئیه ۲۰۲۶، صدور مجوزهای زیست‌محیطی برای مراکز داده جدید با مصرف برق ۵۰ مگاوات یا بیشتر را به مدت یک سال متوقف کرد.

به گزارش نشریه اینک (Inc)، یک مرکز داده ۵۰ مگاواتی می‌تواند به اندازه ۵۰ هزار خانه مسکونی برق مصرف کند. این توقف موقت که برای بررسی اثرات زیست‌محیطی و فشار بر شبکه برق اعمال شد، نیویورک را به اولین ایالت آمریکا تبدیل کرد که چنین محدودیت گسترده‌ای را بر زیرساخت‌های فیزیکی هوش مصنوعی اعمال می‌کند.[1][2][3]

گام جدید نیویورک، اجرای قانون «آموزش و ایمنی مسئولانه هوش مصنوعی» (RAISE) مصوب سال ۲۰۲۵ است. بر اساس این دستورالعمل، توسعه‌دهندگان باید تا ژانویه ۲۰۲۷ گزارش‌های منظمی از جمله تحلیل ریسک سه‌ماهه و چارچوب‌های شفافیت را به «دفتر نوآوری، حاکمیت، یکپارچگی و اعتماد دیجیتال» (DIGIT) ارائه دهند.

مارک گیلمن به عنوان معاون مدیر این نهاد برای اجرای قانون منصوب شده است. هوکول در بیانیه خود تاکید کرد: «وقتی شرکت‌ها در حال ساخت برخی از قدرتمندترین فناوری‌های جهان هستند، مردم حق دارند بدانند آنها برای حفظ ایمنی چه می‌کنند و این شرکت‌ها باید در صورت بروز مشکل پاسخگو باشند.»[1]

تاثیر این سخت‌گیری‌ها بر بازار املاک دیجیتال بسیار ملموس است. پیش از این محدودیت‌ها، در آوریل ۲۰۲۶، شرکت «دیجیتال ریالتی» (Digital Realty) موفق شد ۳.۲۵ میلیارد دلار سرمایه از صندوق‌های بازنشستگی و ثروت حاکمیتی برای توسعه مراکز داده در شش کلان‌شهر آمریکا از جمله نیویورک جمع‌آوری کند.

با پیش‌بینی رسیدن هزینه‌های سرمایه‌ای زیرساخت‌های هوش مصنوعی به ۷۰۰ میلیارد دلار در سال ۲۰۲۶، نیویورک یکی از مقاصد اصلی این سرمایه‌ها بود. اما اکنون، سرمایه‌گذاران نهادی باید ارزیابی کنند که آیا بازدهی پروژه‌ها در نیویورک، ارزش خواب سرمایه در دوران تعلیق مجوزها را دارد یا خیر.[4]

این سطح از نظارت، مالکان مراکز داده را ملزم می‌کند تا علاوه بر هزینه‌های سنگین ساخت، بودجه قابل‌توجهی را برای انطباق با الزامات دولتی در نظر بگیرند. تهیه گزارش‌های مداوم، استخدام تیم‌های حقوقی متخصص و پیاده‌سازی سیستم‌های پایش لحظه‌ای، هزینه‌های عملیاتی (OpEx) این املاک را به شدت افزایش می‌دهد. برای مستاجرانی که فضای سرور اجاره می‌کنند، این هزینه‌های اضافی به احتمال زیاد در قالب افزایش نرخ اجاره‌بها یا شارژهای خدماتی منعکس خواهد شد و حاشیه سود شرکت‌های کوچک‌تر را فشرده‌تر می‌کند.

در مواجهه با این موانع، توسعه‌دهندگان املاک دیجیتال در حال تغییر استراتژی هستند. برخی از شرکت‌ها به دنبال طراحی پروژه‌هایی با ظرفیت کمتر از ۵۰ مگاوات هستند تا از شمول فرمان تعلیق خارج شوند. برخی دیگر به سمت توسعه مراکز داده خارج از شبکه (Off-grid) حرکت کرده‌اند. این تاسیسات برق خود را به صورت مستقل تولید می‌کنند و از سیستم‌های خنک‌کننده مداربسته بهره می‌برند تا فشار بر منابع آب و برق محلی کاهش یابد.[2][3]

این تغییرات فنی، هزینه اولیه ساخت (CapEx) را به شدت افزایش می‌دهد و مدل‌های سنتی اجاره و بازگشت سرمایه در املاک تجاری را دگرگون می‌کند. ساخت یک نیروگاه اختصاصی برای یک مرکز داده، نیازمند تخصص‌های مهندسی متفاوت و اخذ مجوزهای جداگانه‌ای است که زمان بهره‌برداری از پروژه را طولانی‌تر می‌کند. با این حال، برای سازندگانی که بتوانند این مدل را با موفقیت پیاده‌سازی کنند، استقلال از شبکه برق دولتی می‌تواند به یک مزیت رقابتی بزرگ تبدیل شود که مستاجران حاضرند برای آن حق بیمه پرداخت کنند.

اقدامات نیویورک در خلأ رخ نمی‌دهد و به یک الگو برای سایر ایالت‌ها تبدیل شده است. در حال حاضر بیش از ۱۱ ایالت دیگر در آمریکا در حال بررسی لوایح مشابهی برای توقف یا محدودسازی ساخت مراکز داده هستند.

برای خریداران و مستاجران سازمانی در بازار املاک دیجیتال، این روند به معنای کاهش عرضه فضاهای آماده در بازارهای کلیدی و در نتیجه افزایش نرخ اجاره‌بها است. در نهایت، تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در این بخش دیگر تنها به مکان‌یابی و دسترسی به فیبر نوری محدود نمی‌شود، بلکه نیازمند تحلیل دقیق ریسک‌های قانون‌گذاری و توانایی تامین مستقل انرژی است.[2]