اصلاحات جدید املاک چین: ممنوعیت استفاده از پیش‌فروش، درآمد دولت‌های محلی از فروش زمین را ۳۶٪ کاهش داد

تصمیم اخیر پکن برای پایان دادن به سیستم سه‌دهه‌ای پیش‌فروش مسکن، توانایی انبوه‌سازان برای خرید زمین را فلج کرده و درآمدهای حیاتی دولت‌های محلی را به شدت کاهش داده است. بر اساس داده‌های منتشر شده در اواسط سپتامبر ۲۰۲۶، تنها یک هفته پس از اجرای این اصلاحات، فروش زمین در ۷۰ شهر بزرگ چین با افت شدید ۳۶ درصدی مواجه شد. این افت ناگهانی نشان می‌دهد که چگونه قطع دسترسی سازندگان به پول خریداران پیش از تکمیل پروژه، کل زنجیره تامین مالی در بازار املاک را مختل کرده است.[1]

برای یک خریدار عادی مسکن در چین، این قانون جدید به معنای پایان کابوس «خانه‌های ناتمام» است؛ کابوسی که از سال ۲۰۲۱ میلیون‌ها خانواده را درگیر پرداخت اقساط وام برای آپارتمان‌هایی کرد که هرگز ساخته نشدند.

اما برای شهرداری‌ها و دولت‌های محلی، این تغییر به معنای از دست رفتن منبع اصلی درآمدی است که سال‌ها برای ساخت مترو، مدارس و زیرساخت‌های شهری به آن وابسته بودند. وقتی سازندگان پول نقد خریداران را در اختیار ندارند، نمی‌توانند در مزایده‌های زمین شرکت کنند و این یعنی بودجه عمومی شهرها با کسری بی‌سابقه‌ای مواجه می‌شود.[1]

در اواخر آگوست ۲۰۲۶، سه نهاد دولتی از جمله وزارت مسکن و توسعه شهری-روستایی چین قوانین جدیدی را تصویب کردند که سازندگان را ملزم می‌کند پیش از آغاز پیش‌فروش، ساختار اصلی و سقف ساختمان‌ها را تکمیل کنند. این دستورالعمل که هدف آن گذار تدریجی به سمت فروش خانه‌های کاملاً آماده است، مدل مالی انبوه‌سازان را زیر و رو کرد. پیش از این، سازندگان می‌توانستند تنها با پیشرفت ۲۵ درصدی پروژه، پول کامل را از خریداران دریافت کرده و از آن برای خرید زمین‌های جدید استفاده کنند.[2]

اثرات این محدودیت‌ها بلافاصله در بازار زمین نمایان شد. در اوایل سپتامبر ۲۰۲۶، مقامات پکن در حال آماده‌سازی برای برگزاری مزایده یک قطعه زمین مرغوب به ارزش حداقل ۱ میلیارد دلار بودند. در حالی که پیش از این سه شرکت بزرگ توسعه‌دهنده برای خرید این زمین ابراز تمایل کرده بودند، در روز مزایده تنها یک خریدار حاضر شد و در نتیجه، نهاد تنظیم‌گر زمین مجبور به لغو کامل این حراج شد. این اتفاق در پایتخت، زنگ خطری برای سایر شهرهای چین بود.[1]

ژانگ کای (Zhang Kai)، تحلیلگر بازار زمین در موسسه تحقیقاتی چاینا ایندکس هولدینگز (China Index Holdings)، در این باره می‌گوید: «اشتیاق برای خرید زمین در پکن طی دو ماه گذشته به دلیل اصلاحات اخیر در فروش مسکن به طور قابل‌توجهی سرد شده است و توسعه‌دهندگان محتاط‌تر شده‌اند.» این احتیاط به وضوح در آمارهای کلان نیز دیده می‌شود. در هفت ماهه نخست سال ۲۰۲۶، درآمد مقامات محلی در سراسر کشور از محل واگذاری زمین نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۱، حدود ۷۲ درصد کاهش یافته است.[1]

موسسه مالی گلدمن ساکس (Goldman Sachs) در گزارشی که در ۳۱ آگوست ۲۰۲۶ منتشر شد، پیش‌بینی کرد که این اصلاحات ساختاری منجر به کاهش ۳۰ درصدی درآمدهای حاصل از فروش زمین در کل سال جاری خواهد شد. این رقم بسیار شدیدتر از افت سالانه ۱۷ درصدی است که در چهار سال گذشته تجربه شده بود.

اقتصاددانان این بانک انتظار دارند که این روند نزولی تا سال ۲۰۲۷ و حتی پس از آن ادامه یابد و در نهایت، درآمدهای این بخش را تا ۹۰ درصد نسبت به نقطه اوج آن در اواسط سال ۲۰۲۱ کاهش دهد.[1]

دولت‌های محلی که اکنون با بحران نقدینگی مواجه شده‌اند، در تلاشند تا این شکاف درآمدی را از راه‌های دیگر پر کنند. برخی از شهرداری‌ها به سمت افزایش مالیات‌ها، انتشار اوراق قرضه ویژه برای تامین مالی زیرساخت‌ها و بررسی دقیق‌تر درآمدهای خارج از کشور روی آورده‌اند. با این حال، کارشناسان معتقدند که هیچ‌یک از این روش‌ها نمی‌تواند در کوتاه‌مدت جایگزین درآمدهای هنگفت حاصل از فروش زمین شود و این فشار مالی در نهایت می‌تواند به کاهش خدمات عمومی و کند شدن روند توسعه شهری منجر شود.[1]

گام بعدی در این بحران، واکنش دولت مرکزی به کسری بودجه فزاینده در استان‌ها خواهد بود. اگر پکن نتواند مسیرهای جایگزینی برای تامین مالی شهرداری‌ها ایجاد کند، فشار برای بازنگری در قوانین پیش‌فروش یا ارائه بسته‌های محرک اقتصادی عظیم افزایش خواهد یافت. تا آن زمان، بازار املاک چین در یک دوره گذار دردناک باقی می‌ماند؛ دوره‌ای که در آن خریداران امنیت بیشتری دارند، اما سازندگان و دولت‌های محلی باید با واقعیت‌های یک اقتصاد بدون پولِ ارزان کنار بیایند.