شاخص حباب املاک جهانی UBS منتشر شد؛ زوریخ و توکیو در صدر، دبی در رده «ریسک بالا»

از یک سو، توسعه‌دهندگان املاک و آژانس‌های فروش در کلان‌شهرهایی مانند دبی و زوریخ استدلال می‌کنند که هجوم متخصصان بین‌المللی، کیفیت بالای زندگی و عرضه محدود، جهش قیمت‌ها را کاملاً توجیه می‌کند و این بازارها را «بالغ و مقاوم» می‌دانند.

در نقطه مقابل، تحلیلگران مالی و اقتصاددانان کلان هشدار می‌دهند که قیمت مسکن در این شهرها به طور خطرناکی از درآمد واقعی و توانایی پرداخت محلی‌ها فاصله گرفته است. گزارش جدید بانک سوئیسی UBS که در ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر شد، وزنه را به سمت این هشدارها سنگین‌تر کرده و نشان می‌دهد که این شکاف در حال تبدیل شدن به یک حباب پرخطر است.[1][2]

بر اساس «شاخص حباب املاک جهانی ۲۰۲۶» که روز سه‌شنبه توسط UBS منتشر شد و قیمت املاک مسکونی در ۲۳ شهر بزرگ جهان را بررسی می‌کند، زوریخ و توکیو اکنون در بالاترین سطح ریسک حباب مسکن در جهان قرار دارند. زوریخ که سال گذشته در رتبه سوم قرار داشت، اکنون با پشت سر گذاشتن توکیو و میامی، به خطرناک‌ترین بازار املاک جهان از نظر حباب قیمتی تبدیل شده است.[1][2][3]

در این رده‌بندی، شهر میامی آمریکا که در دو سال گذشته در صدر فهرست قرار داشت، اکنون به دسته «ریسک بالا» سقوط کرده است. در این دسته، شهرهای دبی، سئول، ژنو و لیسبون نیز حضور دارند. لیسبون و سئول که امسال برای اولین بار به این شاخص اضافه شده‌اند، بیشترین میزان افزایش ریسک حباب را در میان تمام شهرهای مورد بررسی ثبت کرده‌اند.[1][3]

وضعیت دبی برای سرمایه‌گذاران خاورمیانه و ایرانیانی که به دنبال خرید ملک در این شهر هستند، پیام‌های متناقضی دارد. اگرچه ریسک حباب در دبی از ماه مارس تا حدودی تعدیل شده است، اما عدم تعادل در بازار این شهر همچنان تشدید شده است. ماتیاس هولتزهای، اقتصاددان ارشد UBS و نویسنده اصلی این گزارش، توضیح می‌دهد: «هزینه‌های بالاتر تأمین مالی که در برخی موارد دوباره در حال افزایش است، پتانسیل افزایش قیمت‌ها را حداقل در کوتاه‌مدت محدود می‌کند.»[1][2]

برای یک خریدار واقعی، این اعداد به معنای فشار بی‌سابقه بر بودجه خانوار است. طبق داده‌های این گزارش، هزینه سالانه تملک یک آپارتمان نوساز ۶۰ متری — شامل بهره وام مسکن و هزینه‌های نگهداری — اکنون در بیشتر این شهرها به بیش از ۴۰ درصد درآمد ناخالص یک نیروی کار متخصص و ماهر رسیده است. در شهرهایی مانند مونیخ، هنگ‌کنگ و سیدنی، هزینه‌های مالکیت به مراتب بیشتر از اجاره‌بهای یک ملک مشابه است.[2][3]

در اروپا، شهرهای آمستردام، مادرید، فرانکفورت، مونیخ و میلان در دسته «ریسک متوسط» قرار گرفته‌اند. در مقابل، بازارهای پاریس و لندن با «ریسک پایین» حباب مواجه هستند. در خارج از اروپا نیز تنها نیویورک، سانفرانسیسکو و سائوپائولو در دسته کم‌خطر جای گرفته‌اند. فرانکفورت و آمستردام بیشترین کاهش را در نمره ریسک خود در میان شهرهای اروپایی ثبت کرده‌اند.[1][3]

این گزارش همچنین نشان می‌دهد که بازارهای لوکس و گران‌قیمت در حال جدا شدن از بازارهای گسترده‌تر مسکن هستند. در زوریخ، جذابیت بالای شهر برای زندگی در کنار ورود گسترده متخصصان بین‌المللی، منجر به شدیدترین رشد قیمت مسکن شده است. با این حال، در سطح جهانی، میانگین قیمت خرید املاک تا حد زیادی راکد مانده است.[1][2]

تجربه سال‌های اخیر نشان می‌دهد که ورود به بازارهای دارای حباب بدون ریسک نیست. بازارهایی که در سال ۲۰۲۱ به عنوان پرخطرترین حباب‌ها شناسایی شده بودند، از آن زمان تاکنون به طور متوسط حدود ۱۵ درصد افت قیمت را تجربه کرده‌اند. برای خریداران و مستأجران، این به معنای آن است که تصمیم‌گیری بر اساس روندهای گذشته می‌تواند به ضررهای سنگین در آینده منجر شود، به ویژه زمانی که نرخ‌های بهره همچنان بالا باقی مانده‌اند.[3]