ترکیه مقررات جدیدی برای املاک خارجی‌ها وضع کرد؛ الزام به تأیید آگهی‌های آنلاین و قرارداد کتبی

مالکان خارجی املاک در ترکیه استدلال می‌کنند که الزام جدید به تأیید دیجیتال، یک هزارتوی بوروکراتیک ایجاد کرده که توانایی آن‌ها را برای اجاره یا فروش خانه‌هایشان عملاً متوقف می‌کند، در حالی که وزارت تجارت ترکیه پافشاری می‌کند که بدون این دروازه‌های سخت‌گیرانه دیجیتال، بازار همچنان زمین بازی آگهی‌های جعلی و تورم مصنوعی قیمت‌ها باقی خواهد ماند. این تقابل در قلب توسعه سیستم تأیید الکترونیکی آگهی (EİDS) قرار دارد که اکنون معافیت‌های پیشین مالکان خارجی را لغو کرده است.[1]

از اواخر سپتامبر ۲۰۲۶، دولت ترکیه به‌روزرسانی‌های گسترده‌ای را در مقررات املاک و مستغلات خود به اجرا گذاشته است. به گزارش «ترکیه تودی»، اتباع خارجی از این پس موظفند پیش از آنکه بتوانند آپارتمان خود را برای اجاره یا فروش در پورتال‌های آنلاین آگهی کنند، مراحل تأیید هویت و سند مالکیت (تاپو) را از طریق سامانه دولت الکترونیک (e-Devlet) تکمیل نمایند. آگهی‌هایی که از این فیلتر عبور نکنند، اجازه انتشار نخواهند یافت.[1]

پیش از این، مالکان می‌توانستند مجوز انتشار آگهی را به صورت دیجیتالی به نمایندگان املاک واگذار کنند، اما تنظیم‌کنندگان بازار دریافتند که این روش به تنهایی خلأهای قانونی ایجاد می‌کند. اکنون، هر آگهی آنلاین باید با یک قرارداد کتبی و رسمی کارگزاری بین مالک خارجی و یک آژانس املاک دارای مجوز پشتیبانی شود و یک کلیک دیجیتال دیگر کافی نیست.[1]

این تغییرات با الزامات مالیاتی جدیدی نیز همراه شده است. پایگاه «آمبرلا گروپ استیت» گزارش می‌دهد که از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶، پلتفرم‌های دیجیتال موظف شده‌اند اطلاعات مربوط به آگهی‌ها را به صورت ماهانه به اداره درآمد ترکیه ارسال کنند. برای مالکان خارجی، این بدان معناست که شماره شناسایی اتباع خارجی (YKN) یا شماره مالیاتی (VKN) آن‌ها باید دقیقاً با اطلاعات سند ملک و حساب کاربری آگهی‌دهنده مطابقت داشته باشد و هرگونه مغایرت می‌تواند به بررسی‌های بیشتر منجر شود.[2]

تأثیر این قوانین بر تصمیم‌گیری‌های روزمره سرمایه‌گذاران ملموس است. روزنامه «کارابوک پوستاسی» تأکید می‌کند که کسب‌وکارهای فاقد سند مجوز (Yetki belgesi) دیگر نمی‌توانند از طریق سیستم EİDS آگهی تأییدشده ثبت کنند. برای یک سرمایه‌گذار ایرانی که آپارتمانی در استانبول دارد، این قانون به معنای پایان دوران سپردن شفاهی کلید به دلالان محلی است؛ آن‌ها اکنون باید یک آژانس مجاز را به صورت رسمی در سامانه دولتی برای حداقل یک دوره ۳ ماهه انتخاب و تأیید کنند.[3]

دولت ترکیه این اقدامات را به عنوان بخشی از مبارزه گسترده‌تر خود با تورم که در ماه اوت ۲۰۲۶ به ۳۱.۵۱ درصد رسید، ضروری می‌داند. هاکان آکدوغان، رئیس انجمن مشاوران املاک کارآفرین (TÜGEM)، در گفتگو با «تی۲۴» با اشاره به جریمه‌های سنگین تا سقف ۲۸۶ هزار و ۲۰۶ لیر برای تخلفات، تأکید کرد: «این مقررات برای کسب‌وکارهای املاک که کار خود را مطابق با قوانین انجام می‌دهند مثبت است، اما سوءاستفاده در رسانه‌های اجتماعی ممکن است همچنان ادامه یابد.»[1][4]

اهمیت این مقررات زمانی روشن‌تر می‌شود که به حجم سرمایه‌گذاری خارجی در این کشور نگاه کنیم. بر اساس داده‌های منتشر شده، اتباع خارجی تنها در سال ۲۰۲۵ میلادی بالغ بر ۲۱ هزار و ۵۳۴ واحد مسکونی در ترکیه خریداری کرده‌اند. بسیاری از این خریداران با هدف دریافت شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری حداقل ۴۰۰ هزار دلاری یا اخذ اقامت کوتاه‌مدت با خرید ملک ۲۰۰ هزار دلاری وارد این بازار شده‌اند و اکنون مدیریت این دارایی‌ها نیازمند عبور از سدهای دیجیتال جدید است.[5]

با بسته شدن پنجره‌های فرار از این سیستم، مالکان خارجی اکنون با یک واقعیت جدید روبرو هستند: یا باید با یکپارچه‌سازی اطلاعات خود در سامانه دولت الکترونیک و انعقاد قراردادهای رسمی کارگزاری سازگار شوند، یا املاک آن‌ها به طور کامل از بازار دیجیتال املاک ترکیه کنار گذاشته خواهد شد.[1][3]