تغییر فاز بازار املاک چین: سهم معاملات خانه‌های دست دوم رسماً از خانه‌های نوساز پیشی گرفت

سازندگان مسکن و دولت‌های محلی در چین، افت شدید ساخت‌وسازهای جدید را یک اصلاح دردناک اما ضروری برای مهار مازاد عرضه می‌دانند؛ اما در مقابل، خریداران و فعالان بازار ثانویه معتقدند این یک تغییر دائمی در اعتماد عمومی است. خریداران چینی دیگر حاضر نیستند روی پیش‌خرید خانه‌های روی کاغذ ریسک کنند و ترجیح می‌دهند خانه‌ای را بخرند که بتوانند کلید آن را همان روز تحویل بگیرند. این تقابل دیدگاه‌ها اکنون در آمارهای رسمی خود را نشان داده است.

ژانگ ژوئه‌تائو، مقام وزارت مسکن و توسعه شهری-روستایی چین، در ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۶ رسماً اعلام کرد که بازار املاک این کشور وارد فاز جدیدی شده است. بر اساس داده‌های این وزارتخانه، سهم معاملات خانه‌های دست‌دوم از کل معاملات مسکن در هشت ماه نخست سال جاری میلادی به ۵۲ درصد رسیده است.[2]

ژانگ در یک کنفرانس خبری در پکن تاکید کرد: «سهمی فراتر از ۵۰ درصد، نشان‌دهنده گذار بازار املاک به فاز جدیدی است که به طور فزاینده‌ای بر موجودی مسکن متمرکز است.» این تغییر با سرعتی چشمگیر رخ داده است؛ سهم خانه‌های دست‌دوم در سال ۲۰۲۰ تنها ۲۷ درصد بود و در سال ۲۰۲۵ به ۴۶ درصد رسید.[2]

بحران بدهی توسعه‌دهندگان بزرگ و توقف پروژه‌های نیمه‌کاره در سال‌های اخیر، باعث شد تا خریداران به‌شدت از بازار خانه‌های نوساز و پیش‌فروش فاصله بگیرند. اکنون، تقاضا به سمت خانه‌های موجود سرازیر شده است، جایی که ریسک عدم تحویل پروژه وجود ندارد. این چرخش تقاضا، شکاف قیمتی معناداری را در بازار ایجاد کرده است.

در حالی که میانگین قیمت خانه‌های نوساز در ۷۰ شهر بزرگ چین در ماه اوت ۰.۱۷ درصد کاهش یافت، قیمت خانه‌های دست‌دوم در شهرهای درجه یک برای ششمین ماه متوالی با رشد همراه بود. به گزارش کایکسین گلوبال، خریداران به‌طور فزاینده‌ای خانه‌های موجود را ترجیح می‌دهند که این امر حجم معاملات بازار ثانویه را از فروش خانه‌های نوساز فراتر برده است.[1][3]

پکن نیز در واکنش به این تغییر ساختاری، اصلاحات گسترده‌ای را در ۲۸ اوت آغاز کرد. هدف از این بسته سیاستی، هدایت توسعه‌دهندگان به سمت فروش خانه‌های تکمیل‌شده و دور شدن از مدل پیش‌فروش است که بحران فعلی را تشدید کرده بود. دولت در تلاش است تا با این رویکرد، اعتماد از دست رفته خریداران را بازگرداند.[3]

علاوه بر تغییر مدل فروش، سیاست‌گذاران ابزارهای مالی جدیدی را نیز معرفی کرده‌اند. مدت زمان بازپرداخت وام‌های مسکن برای خریداران از حداکثر ۳۰ سال به ۴۰ سال افزایش یافته است تا فشار مالی بر خانوارها کاهش یابد. با این حال، تحلیلگران بلومبرگ اینتلیجنس در گزارشی که توسط بریفز منتشر شد، هشدار دادند: «وام‌های تمدیدشده نمی‌توانند روند نزولی فروش مسکن را متوقف کنند و انتظار می‌رود این روند تا سال ۲۰۲۸ ادامه یابد.»[3]

با وجود این اصلاحات، بازگشت به دوران رونق گذشته بعید به نظر می‌رسد. تمرکز بر خانه‌های موجود و تکمیل‌شده، پایه‌های یک بازار پایدارتر را بنا می‌گذارد، اما همزمان به معنای پایان رشدهای اقتصادی دو رقمی مبتنی بر ساخت‌وساز است. بازار مسکن چین اکنون به بازاری مصرف‌گرا و مبتنی بر نیازهای واقعی تبدیل شده است که در آن، کیفیت و قطعیت بر سفته‌بازی غلبه دارد.