تحلیل جدید ردفین: بازگشت بازار مسکن آمریکا به شرایط عادی ممکن است تا ۱۰ سال طول بکشد

خریدارانی که تصمیم‌گیری برای تهیه خانه را به امید بازگشت بازار مسکن آمریکا به روزهای آرام گذشته به تعویق انداخته‌اند، اکنون با یک چشم‌انداز زمانی طولانی و چالش‌برانگیز مواجه شده‌اند. تحلیل جدید شرکت ردفین نشان می‌دهد که بازگشت به سطح عادی توان‌پذیری مسکن ممکن است تا ۱۰ سال زمان ببرد. این یعنی استراتژی صبر کردن دیگر برای بسیاری از خانواده‌ها کارآمد نخواهد بود.[1][2]

این گزارش که در هفته دوم اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شده است، آب پاکی را روی دست کسانی می‌ریزد که منتظر سقوط ناگهانی قیمت‌ها بودند. بر اساس این داده‌ها، اگر نرخ بهره وام مسکن در محدوده فعلی باقی بماند و قیمت خانه‌ها به رشد ملایم خود ادامه دهد، خریداران باید خود را برای یک دوره طولانی از هزینه‌های بالای مسکن آماده کنند.[1][2]

اسد خان، اقتصاددان ارشد ردفین، وضعیت فعلی را برای خریداران بسیار دشوار توصیف می‌کند. او می‌گوید بسیاری از متقاضیان خرید خانه احساس می‌کنند بین دو گزینه بد گیر افتاده‌اند؛ یا باید با نرخ‌های بهره امروزی به خود فشار بیاورند، یا منتظر کاهش نرخ‌ها بمانند و ببینند که قیمت‌ها باز هم از دسترس آن‌ها دورتر می‌شود.[1][3]

در حال حاضر، میانگین نرخ بهره وام مسکن ۳۰ ساله ثابت در آمریکا به حدود ۷.۴ تا ۷.۵ درصد رسیده است. این رقم که بالاترین سطح از نوامبر ۲۰۲۳ محسوب می‌شود، در کنار قیمت‌های بی‌سابقه مسکن، فشار مضاعفی را بر بودجه خانوارها وارد کرده است. میانگین قیمت خانه در سطح ملی اکنون در محدوده ۳۹۹ هزار دلار قرار دارد.[1][2]

تعریف شرایط عادی در بازار مسکن

برای درک بهتر این پیش‌بینی‌ها، ابتدا باید بدانیم که ردفین چه تعریفی از شرایط عادی دارد. در این گزارش، بازار زمانی عادی تلقی می‌شود که نسبت پرداخت اقساط وام مسکن به درآمد ناخالص خانوار به ۳۰ درصد بازگردد. این همان استانداردی است که مشاوران مالی همواره برای حفظ سلامت اقتصاد خانواده پیشنهاد می‌دهند.[1][2]

آخرین باری که بازار مسکن آمریکا این استاندارد ۳۰ درصدی را تجربه کرد، به آگوست ۲۰۱۸ بازمی‌گردد. در آن زمان، نرخ بهره در سطح پایینی قرار داشت و فدرال رزرو تازه چرخه کوتاه افزایش نرخ‌ها را آغاز کرده بود. از آن زمان تاکنون، ترکیب رشد سریع قیمت‌ها و جهش نرخ بهره، این تعادل را کاملا بر هم زده است.[1][4]

اکنون خریداران بخش بسیار بزرگتری از درآمد ماهانه خود را صرف پرداخت اقساط، مالیات بر دارایی و بیمه می‌کنند. این عدم تعادل باعث شده تا بسیاری از مستاجران توانایی ورود به بازار خرید را از دست بدهند و مالکان فعلی نیز تمایلی به فروش و از دست دادن وام‌های ارزان‌قیمت قدیمی خود نداشته باشند.[3]

با این حال، ردفین تاکید می‌کند که رسیدن به این نقطه تعادل غیرممکن نیست، اما مسیر آن به شدت به سیاست‌های پولی و رفتار قیمت‌ها بستگی دارد. این شرکت چهار سناریوی مختلف را برای آینده بازار ترسیم کرده است که هر کدام پیامدهای متفاوتی برای خریداران و فروشندگان به همراه دارد.[2][3]

سناریوهای پیش‌رو؛ از خوش‌بینی تا واقع‌گرایی

در بدترین سناریوی ممکن که ردفین آن را محتمل اما دشوار می‌داند، نرخ بهره در محدوده ۷ تا ۸ درصد باقی می‌ماند و قیمت خانه‌ها سالانه ۲.۱ درصد رشد می‌کند. در این حالت، بازگشت به توان‌پذیری عادی بیش از ۱۰ سال طول خواهد کشید و تا سال ۲۰۳۶ یا بعد از آن محقق نخواهد شد.[2][3]

سناریوی دوم که کمی خوش‌بینانه‌تر است، فرض می‌کند که نرخ بهره در همین سطح ۷.۵ درصد ثابت بماند اما رشد قیمت خانه‌ها کاملا متوقف شود. اگر قیمت‌ها دیگر بالا نروند، افزایش تدریجی دستمزدها می‌تواند در عرض شش سال، یعنی تا حدود سال ۲۰۳۲، بازار را به حالت عادی بازگرداند.[2][4]

بهترین و سریع‌ترین مسیر برای خریداران زمانی رقم می‌خورد که نرخ بهره وام مسکن به ۶ درصد کاهش یابد و همزمان رشد قیمت‌ها نیز متوقف شود. در این سناریوی ایده‌آل، نسبت هزینه مسکن به درآمد می‌تواند تا فوریه ۲۰۲۹، یعنی کمی بیشتر از دو سال دیگر، به مرز ۳۰ درصد بازگردد.[2][4]

با این وجود، کارشناسان ردفین هشدار می‌دهند که تحقق این سناریوی رویایی بسیار بعید است. اگر نرخ بهره به شکل معناداری کاهش یابد، تقاضای سرکوب‌شده خریداران دوباره وارد بازار می‌شود و همین امر می‌تواند محرک جدیدی برای افزایش دوباره قیمت خانه‌ها باشد و چرخه گرانی را تمدید کند.[2]

تفاوت‌های چشمگیر در بازارهای محلی

یکی از مهم‌ترین یافته‌های این گزارش این است که زمان‌بندی بازگشت به شرایط عادی در سراسر آمریکا یکسان نیست. بازارهای محلی بسته به روند رشد دستمزدها و تغییرات قیمت مسکن، مسیرهای کاملا متفاوتی را طی می‌کنند. برای یک خریدار، موقعیت جغرافیایی می‌تواند به اندازه نرخ بهره ملی اهمیت داشته باشد.[2]

شهرهایی مانند سن‌خوزه، اوکلند، سیاتل، پورتلند و آستین در خط مقدم بازگشت به شرایط عادی قرار دارند. در این مناطق، قیمت مسکن در حال کاهش است و همزمان پیش‌بینی می‌شود که درآمد ساکنان رشد خوبی داشته باشد. به عنوان مثال، در سن‌خوزه با افت ۳.۲ درصدی قیمت‌ها و رشد ۶.۵ درصدی دستمزدها، شرایط می‌تواند در کمتر از یک سال عادی شود.[2]

در نقطه مقابل، نیمی از کلان‌شهرهای بررسی شده در این تحلیل، به حداقل یک دهه زمان نیاز دارند تا به توان‌پذیری استاندارد برسند. این فهرست شامل مناطقی در شمال شرق و غرب میانه آمریکا مانند بوستون، نیویورک، شیکاگو و میلواکی می‌شود که در آن‌ها سرعت رشد قیمت خانه از سرعت افزایش درآمدها پیشی گرفته است.[2]

به عنوان نمونه، در شیکاگو قیمت خانه‌ها نسبت به سال گذشته ۵.۵ درصد افزایش یافته، در حالی که پیش‌بینی رشد درآمد تنها ۳.۹ درصد است. در منطقه ناسائو کانتی نیویورک نیز قیمت‌ها ۵.۳ درصد بالا رفته‌اند. در تمام سناریوهای نرخ بهره، بازگشت این شهرها به سطح توان‌پذیری سال ۲۰۱۸ حداقل ۱۰ سال زمان می‌برد.[2]

استراتژی‌های جدید برای خریداران و فروشندگان

با توجه به این چشم‌انداز طولانی‌مدت، تلاش برای زمان‌بندی دقیق بازار استراتژی پرریسکی به نظر می‌رسد. اقتصاددانان توصیه می‌کنند که اگر خانواده‌ای از نظر مالی آمادگی خرید دارد و قصد دارد برای مدت طولانی در یک خانه بماند، نباید منتظر کاهش چشمگیر قیمت‌ها یا نرخ بهره بنشیند.[3]

در سمت دیگر بازار، فروشندگان نیز در حال تغییر رفتار خود هستند. گزارش‌ها نشان می‌دهد که دوران جنگ‌های قیمتی و پیشنهادات نجومی به پایان رسیده است. اکنون فروشندگان به جای کاهش مداوم قیمت‌ها، از همان ابتدا قیمت‌های واقع‌بینانه‌تری را برای املاک خود تعیین می‌کنند تا از ماندن طولانی‌مدت ملک در بازار جلوگیری کنند.[1][2]

داده‌های ماه آگوست نشان می‌دهد که خریداران در حال به دست آوردن قدرت چانه‌زنی بیشتری هستند. در حدود ۴۵ درصد از معاملات مسکن، فروشندگان امتیازاتی را به خریداران ارائه داده‌اند و در ۱۶ درصد مواقع، این امتیازات با کاهش قیمت اولیه نیز همراه بوده است. این یعنی بازار از طریق مذاکره در حال رسیدن به تعادل است.[1]

در نهایت، این تحلیل به وضوح نشان می‌دهد که دوران وام‌های ارزان‌قیمت و سودهای سریع دوران همه‌گیری کرونا به پایان رسیده است. بازار مسکن در حال ورود به یک دوره طولانی و تدریجی از اصلاحات است که در آن، رشد دستمزدها نقش اصلی را در بهبود قدرت خرید مردم ایفا خواهد کرد.[2][3]