تعویق اجرای سیستم پرداخت امن (Escrow) در معاملات املاک ترکیه تا اول اکتبر ۲۰۲۶

برای اینکه یک معامله ملکی کاملا از خطر کلاهبرداری در امان باشد، انتقال سند مالکیت و واریز وجه باید دقیقا در یک لحظه واحد اتفاق بیفتد. در بازار املاک ترکیه که سالانه میزبان بیش از ۱.۵ میلیون معامله مسکن است، این شرط کلیدی تاکنون به صورت سیستماتیک وجود نداشته است. خریداران یا باید پیش از دریافت سند، پول را به حساب فروشنده واریز می‌کردند، یا فروشندگان مجبور بودند پیش از تسویه کامل، سند را به نام خریدار منتقل کنند.[3][4]

دولت ترکیه برای حل این شکاف امنیتی، سیستم پرداخت امن (Güvenli Ödeme Sistemi) را طراحی کرد تا این همگام‌سازی را برای تمامی معاملات اجباری کند. با این حال، اجرای این سیستم که در ابتدا قرار بود از ۱ جولای ۲۰۲۶ آغاز شود، به دلیل آماده نبودن زیرساخت‌های یکپارچه بانکی و نیاز به هماهنگی بیشتر میان نهادها، تا ۱ اکتبر ۲۰۲۶ به تعویق افتاده است.[2][4]

این تاخیر ۹۰ روزه که در ۲۶ ژوئن ۲۰۲۶ طی یک بیانیه رسمی توسط وزارت تجارت ترکیه اعلام شد، به خریداران و سرمایه‌گذاران زمان بیشتری برای تطبیق با قوانین جدید می‌دهد. بر اساس این مقررات، از ابتدای ماه اکتبر، هرگونه پرداخت نقدی، حواله بانکی یا انتقال الکترونیکی وجه برای خرید ملک باید منحصرا از طریق یک حساب واسط (Escrow) تایید شده انجام شود.[2][4][5]

مکانیسم اجرایی این سیستم به گونه‌ای طراحی شده که ریسک را برای هر دو طرف به حداقل می‌رساند. خریدار، مبلغ توافق شده را به این حساب امن بانکی واریز می‌کند و این مبلغ تا زمان امضای نهایی در اداره تاپو (ثبت اسناد) مسدود می‌ماند. تنها پس از ثبت رسمی امضاها و انتقال قانونی مالکیت، سیستم به طور خودکار و در عرض چند ثانیه، پول را به حساب فروشنده واریز می‌کند.[1][7]

یکی از نگرانی‌های اولیه در بازار، احتمال حذف واسطه‌ها بود. بوراک آرپاچی، رئیس اتاق اصناف مشاوران املاک آنکارا (ATEM)، در واکنش به این نگرانی‌ها اعلام کرد: «در این سیستم هیچ شرایطی برای حذف مشاوران املاک از چرخه معاملات وجود ندارد و این پلتفرم تنها برای جلوگیری از حمل پول نقد در ادارات ثبت، ممانعت از سرقت و رفع مغایرت‌ها طراحی شده است.»[1][6]

به گفته مقامات صنفی، یکی دیگر از اهداف پنهان اما کلیدی این طرح، جلوگیری از فرار مالیاتی است. تا پیش از این، بسیاری از خریداران و فروشندگان برای فرار از پرداخت عوارض ۴ درصدی انتقال سند (Tapu Harcı)، رقم معامله را در ادارات ثبت بسیار کمتر از ارزش واقعی آن اظهار می‌کردند و مابه‌التفاوت را به صورت نقدی یا خارج از سیستم رسمی می‌پرداختند.[3][7]

با اجرایی شدن سیستم پرداخت امن از ۱ اکتبر ۲۰۲۶، تطبیق خودکار رقم واریزی در حساب واسط بانکی و رقم ثبت‌شده در اسناد رسمی الزامی خواهد بود. این یکپارچگی، ثبت ارقام غیرواقعی را عملا غیرممکن می‌سازد و انتظار می‌رود درآمدهای مالیاتی دولت از بخش املاک را به شکل چشمگیری افزایش دهد.[3]

از منظر حقوقی، این مداخله دولت به یک مشکل مزمن در حقوق اشیای ترکیه پایان می‌دهد. در دهه‌های گذشته، پرونده‌های قضایی متعددی بر سر اختلافات ناشی از تقدم و تاخر پرداخت وجه و انتقال سند تشکیل می‌شد که سال‌ها زمان دادگاه‌ها را می‌گرفت و سرمایه افراد را بلوکه می‌کرد.[3]

با اجرای سیستم جدید، اگر به هر دلیلی معامله در اداره تاپو نهایی نشود، مبلغ مسدود شده بدون هیچ‌گونه کسری مستقیما به حساب خریدار بازگردانده می‌شود. دلایلی مانند کشف توقیف روی سند در لحظه آخر، بدهی‌های مالیاتی تسویه‌نشده، یا انصراف یکی از طرفین در دقیقه ۹۰، دیگر منجر به از دست رفتن پول خریدار نخواهد شد.[3][4]

این مکانیزم به ویژه برای خریداران خارجی، از جمله سرمایه‌گذاران ایرانی که با رویه‌های قانونی و زبان محلی آشنایی کمتری دارند، یک لایه حفاظتی حیاتی محسوب می‌شود. با این حال، کارشناسان حقوقی هشدار می‌دهند که سیستم پرداخت امن تنها انتقال پول را تضمین می‌کند و به هیچ وجه جایگزین بررسی‌های فنی و حقوقی ملک پیش از معامله نمی‌شود.[4]

خریداران همچنان موظفند پیش از واریز وجه به حساب واسط، مواردی نظیر بدهی‌های شهرداری، وضعیت پایان‌کار ساختمان، محدودیت‌های منطقه‌بندی و صحت وکالت‌نامه‌های ارائه شده را به دقت بررسی کنند. سیستم بانکی تنها ضامن پول است، نه ضامن کیفیت یا سلامت فیزیکی ملکی که خریداری می‌شود.[4]

با نزدیک شدن به ضرب‌الاجل ۱ اکتبر ۲۰۲۶، بانک‌های دولتی و خصوصی ترکیه به همراه ادارات ثبت اسناد در حال نهایی کردن تست‌های یکپارچه‌سازی (API) خود هستند. موفقیت این طرح در هفته‌های ابتدایی پاییز، تعیین خواهد کرد که آیا بازار املاک ترکیه می‌تواند بدون کاهش سرعت معاملات، به سمت شفافیت کامل مالی حرکت کند یا خیر.[2][5]