تغییر مقررات شهروندی ترکیه با ملک؛ پایان انحصار ارزیابی دولتی و تمدید اعتبار گزارش‌ها به ۱۲ ماه

در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶، اداره کل ثبت اسناد و املاک ترکیه (TKGM) با صدور بخشنامه‌ای جدید، تغییرات مهمی در روند اخذ شهروندی از طریق خرید ملک ایجاد کرد. این قانون جدید، به انحصار شرکت دولتی «گداش» (GEDAŞ) برای انجام ارزیابی‌های اجباری املاک پایان داد.

از مارس ۲۰۲۴، دولت ترکیه مقرر کرده بود که تنها این شرکت وابسته به دولت حق صدور گزارش‌های ارزیابی برای پرونده‌های تابعیت را دارد. این انحصار باعث ایجاد صف‌های طولانی، تاخیر در صدور اسناد و سردرگمی بسیاری از سرمایه‌گذاران بین‌المللی در شهرهای پرتقاضا شده بود.

بر اساس مقررات به‌روزرسانی‌شده، سرمایه‌گذاران خارجی اکنون می‌توانند گزارش ارزیابی ملک خود را از هر شرکت کارشناسی که دارای مجوز رسمی از هیئت بازار سرمایه ترکیه (SPK) باشد، دریافت کنند. این تصمیم، حق انتخاب را به خریداران بازگردانده و روند اداری را تسریع می‌کند.

دومین تغییر کلیدی و بسیار مهم در این بخشنامه، افزایش دو برابری مدت اعتبار گزارش‌های کارشناسی است. پیش از این، گزارش‌های ارزیابی تنها ۶ ماه اعتبار داشتند، اما اکنون این زمان به ۱۲ ماه کامل تمدید شده است.[1]

تمدید زمان برای تراکنش‌های پیچیده

این تمدید اعتبار مستقیماً به یکی از بزرگترین دغدغه‌های خریداران بین‌المللی پاسخ می‌دهد. تراکنش‌های فرامرزی، تایید مدارک در کنسولگری‌ها، ترجمه رسمی اسناد و فرآیندهای پیچیده بانکی اغلب بیش از زمان پیش‌بینی‌شده طول می‌کشد.

انقضای زودهنگام گزارش ارزیابی در سیستم قبلی، هزینه‌های مضاعفی را به خریداران تحمیل می‌کرد و روند پرونده را متوقف می‌ساخت. اکنون با فرصت یک‌ساله، سرمایه‌گذاران می‌توانند بدون استرسِ ابطال مدارک، مراحل قانونی انتقال وجه را تکمیل کنند.[1]

با وجود این تسهیلات رویه‌ای، هسته اصلی قوانین مالی شهروندی همچنان با جدیت و بدون هیچ‌گونه تخفیفی اجرا می‌شود. حداقل آستانه سرمایه‌گذاری برای دریافت پاسپورت ترکیه بدون تغییر روی رقم ۴۰۰ هزار دلار آمریکا باقی مانده است.[1]

خریدار همچنان متعهد است که ملک خریداری‌شده را حداقل به مدت سه سال نفروشد. این محدودیت به صورت یک تبصره قانونی در سند مالکیت (TAPU) درج می‌شود و تا پایان این دوره سه‌ساله، امکان انتقال مالکیت وجود نخواهد داشت.[2]

هزینه‌ها و زمان صدور گزارش

گزارش ارزیابی (Eksper Raporu) نقش حیاتی در این فرآیند ایفا می‌کند و سندی ۲۰ تا ۴۰ صفحه‌ای است. این گزارش علاوه بر تایید ارزش بازاری ملک، وضعیت حقوقی، بدهی‌های احتمالی و مجوزهای ساخت شهرداری را به دقت بررسی می‌کند.

کارشناسان بازار املاک خاطرنشان می‌کنند که صدور مجوز برای شرکت‌های متعدد SPK، زمان آماده‌سازی گزارش‌ها را به دو تا شش روز کاری کاهش خواهد داد. هزینه یک گزارش ارزیابی مسکونی در سال ۲۰۲۶ معمولاً بین ۷ تا ۱۲ هزار لیر ترکیه متغیر است.

یکی دیگر از مراحل حیاتی که زمان‌بر بودن آن لزوم تمدید اعتبار گزارش را توجیه می‌کند، دریافت «برگه خرید ارز» (DAB) است. خریدار خارجی موظف است پیش از انتقال سند، ارز خود را به بانک مرکزی ترکیه بفروشد و معادل لیری آن را دریافت کند.[2]

برای خریداران ایرانی که همواره در صدر فهرست سرمایه‌گذاران املاک ترکیه قرار دارند، این مهلت ۱۲ ماهه یک فضای تنفس حیاتی محسوب می‌شود. چالش‌های انتقال ارز از طریق صرافی‌ها پیش از این باعث می‌شد محدودیت ۶ ماهه استرس زیادی به خریداران وارد کند.[2]

یکپارچگی با سیستم‌های دیجیتال

دولت ترکیه از مکانیسم ارزیابی سخت‌گیرانه برای جلوگیری از دستکاری قیمت‌ها و تبانی میان سازندگان و خریداران استفاده می‌کند. اگر ارزش واقعی ملک در گزارش کارشناسی حتی اندکی کمتر از ۴۰۰ هزار دلار برآورد شود، پرونده شهروندی به طور خودکار رد خواهد شد.[1]

تمامی گزارش‌های صادر شده توسط شرکت‌های SPK اکنون باید از طریق سیستم تایید الکترونیکی (EIDS) متعلق به وزارت محیط زیست و شهرسازی ترکیه تایید شوند. این یکپارچگی دیجیتال تضمین می‌کند که هیچ‌گونه تغییر دستی یا تقلب در ارقام گزارش‌ها امکان‌پذیر نخواهد بود.

فرآیند درخواست ارزیابی نیز کاملاً سیستماتیک شده است و خریداران باید درخواست خود را از طریق پورتال‌های دولتی WebTapu ثبت کنند. سیستم به طور خودکار یا بر اساس انتخاب متقاضی، یکی از شرکت‌های مجاز را برای انجام کارشناسی ملک تعیین می‌کند.

این قوانین جدید تنها محدود به آپارتمان‌های مسکونی نیست و شامل تمامی کاربری‌ها می‌شود. سرمایه‌گذاران می‌توانند با خرید املاک تجاری، دفاتر کار، ویلاها یا زمین‌های دارای مجوز ساخت‌وساز نیز برای شهروندی اقدام کنند.[1]

واکنش بازار و توصیه‌های حقوقی

سرمایه‌گذاری ۴۰۰ هزار دلاری، علاوه بر متقاضی اصلی، شامل همسر و تمامی فرزندان زیر ۱۸ سال او نیز می‌شود. پس از تایید گزارش ارزیابی و انتقال سند، فرآیند صدور کارت اقامت کوتاه‌مدت و دریافت پاسپورت معمولاً بین ۶ تا ۱۲ ماه زمان می‌برد.[1][2]

وکلای مهاجرتی از این تغییرات استقبال گسترده‌ای کرده‌اند. سرکان کارا، وکیل پایه یک دادگستری در استانبول، در این باره می‌نویسد: «حلقه گسترده‌تر ارزیابان مجاز، رویه‌های عملی بازار را بسیار بیشتر از کاغذبازی‌های اداری تغییر می‌دهد و سرعت کار را بالا می‌برد.»

به خریداران توصیه می‌شود پیش از پرداخت هرگونه وجهی به فروشنده، از واجد شرایط بودن ملک اطمینان حاصل کنند. ملکی که قبلاً برای اخذ شهروندی استفاده شده باشد یا دارای بدهی‌های بانکی سنگین باشد، برای دریافت پاسپورت تایید نخواهد شد.[1]

با اجرایی شدن این بخشنامه از پایان سپتامبر ۲۰۲۶، امیدواری‌ها در بازار املاک افزایش یافته است. پرونده‌هایی که پیش از این به دلیل انقضای گزارش ۶ ماهه متوقف شده بودند، اکنون می‌توانند با استفاده از اعتبار ۱۲ ماهه روند قانونی خود را از سر بگیرند.