دستورالعمل جدید دادگاه عالی چین برای ورشکستگی املاک؛ نجات شرکت‌های معتبر و اولویت خریداران

سال‌هاست که بحران املاک در چین به یک بن‌بست تبدیل شده است. از یک سو، طلبکاران نهادی و مدیران دارایی استدلال می‌کنند که بدون تضمین‌های قانونی روشن برای سرمایه‌شان، نمی‌توانند خطر تزریق بودجه جدید برای نجات پروژه‌های متوقف‌شده را بپذیرند. از سوی دیگر، میلیون‌ها خریدار عادی مسکن اصرار دارند که پس‌انداز زندگی‌شان باید پیش از تسویه هرگونه بدهی شرکتی محافظت شود. این هفته، دادگاه عالی خلق چین با صدور نخستین دستورالعمل سیستماتیک قضایی برای ورشکستگی توسعه‌دهندگان، وارد این بن‌بست شد تا به هر دو خواسته پاسخ دهد.[1][2]

این چارچوب جدید که در ۹ سپتامبر ۲۰۲۶ اعلام شد، با هدف پایان دادن به تناقضات قضایی در مناطق مختلف چین تدوین شده است. بر اساس بیانیه دادگاه عالی، این دستورالعمل خواستار بازسازی به موقع توسعه‌دهندگانی است که هنوز از نظر اقتصادی دوام دارند و در عین حال، انحلال سریع شرکت‌هایی را که فاقد ارزش پایدار هستند، تسریع می‌کند.[1][2]

یکی از مهم‌ترین بخش‌های این دستورالعمل، تعیین تکلیف قراردادهای فروش مسکن است. دادگاه عالی مقرر کرده است که اگر یک توسعه‌دهنده املاک ورشکسته شود و قرارداد فروش مسکونی به دلیل عدم امکان تحویل فسخ گردد، خریداران مسکن برای دریافت مبالغ پرداختی و وام‌های رهنی معوق خود در اولویت نخست بازپرداخت قرار می‌گیرند. این بند مستقیماً به نگرانی‌های اجتماعی گسترده‌ای پاسخ می‌دهد که پس از بحران شرکت‌هایی که حدود ۴۰ درصد از فروش مسکن چین را در اختیار داشتند، شکل گرفته بود.[2][4]

علاوه بر این حمایت‌های قضایی، نهادهای نظارتی نیز برای کاهش بار مالی خریداران وارد عمل شده‌اند. در اوایل سپتامبر، مقررات جدیدی اعلام شد که بر اساس آن حداکثر مدت وام‌های مسکن شخصی از ۳۰ سال به ۴۰ سال افزایش یافته است تا اقساط ماهانه خانواده‌ها کاهش یابد.[5]

در عین حال، این چارچوب برای ترغیب ورود سرمایه‌های جدید نیز مشوق‌هایی در نظر گرفته است. شرکت‌های مدیریت دارایی و سرمایه‌گذاران نهادی که در ادامه ساخت پروژه‌های متوقف‌شده مشارکت کنند، برای بازپرداخت سرمایه خود از اولویت بالاتری برخوردار خواهند شد. یان یوجین (Yan Yuejin)، نایب رئیس موسسه تحقیق و توسعه ای-هاوس چین، معتقد است که این اقدام امنیت طلبکاران را افزایش می‌دهد و سرمایه اجتماعی بیشتری را برای تضمین تحویل خانه‌ها جذب می‌کند.[1][2]

با این حال، همزمان با این گشایش‌های قضایی، نهادهای نظارتی در حال سخت‌گیری بر برخی ابزارهای مالی قدیمی هستند. کمیسیون تنظیم مقررات اوراق بهادار چین (CSRC) اخیراً از ثبت دسته‌ای از اوراق قرضه قابل تبدیل اجباری (MCBs) خودداری کرده است. این اوراق که بدهی را به سهام تبدیل می‌کنند، بخش کلیدی از مذاکرات بازسازی برای صنعتی بودند که حدود ۱۳۰ میلیارد دلار از بدهی‌های خود را نکول کرده است.[3][4]

این رویکرد دوگانه نشان‌دهنده استراتژی جدید پکن است: دادگاه‌ها مسیر را برای نجات پروژه‌های فیزیکی و محافظت از خریداران هموار می‌کنند، و در مقابل نهادهای نظارتی مالی از ایجاد حباب‌های بدهی جدید جلوگیری می‌کنند. به عنوان مثال، شرکت کانتری گاردن (Country Garden) با حدود ۱۹۶ میلیارد دلار بدهی، یکی از شرکت‌هایی است که به شدت تحت تاثیر این تغییرات قرار می‌گیرد.[3][4]

این تحولات دقیقاً پنج سال پس از آغاز بحران اورگراند (Evergrande) رخ می‌دهد؛ بحرانی که در ۲۱ اوت ۲۰۲۶ با پذیرش دادخواست انحلال واحد اصلی این شرکت در سرزمین اصلی چین و صدور حکم حبس ابد برای بنیانگذار آن، هوی کا یان، به فصل پایانی خود رسید.[2]

در نهایت، موفقیت این چارچوب قضایی به نحوه اجرای آن در دادگاه‌های محلی بستگی دارد. اگر سرمایه‌گذاران نهادی احساس کنند که اولویت‌های جدید در عمل رعایت می‌شود، میلیاردها یوان سرمایه مسدود شده می‌تواند دوباره به جریان بیفتد و چرخه ساخت‌وساز را برای کاهش موجودی تخمینی ۶۰۰ میلیون واحد مسکونی نیمه‌کاره یا فروش‌نرفته در یکی از بزرگترین بازارهای املاک جهان احیا کند.[4]