چرا نمیتوانم فقط از سود خالص برای ارزیابی یک REIT استفاده کنم؟

سود خالص شامل کسورات زیادی برای استهلاک ملک است. از آنجا که املاک معمولاً ارزش خود را حفظ کرده یا افزایش میدهند، کسر این استهلاک به طور مصنوعی درآمد گزارش شده شرکت را کاهش میدهد و نقدینگی واقعی تولید شده را پنهان میکند.

تفاوت بین FFO و AFFO چیست؟

FFO استهلاک را اضافه میکند تا کل جریان نقدی عملیاتی را نشان دهد. AFFO آن رقم FFO را میگیرد و هزینههای واقعی نگهداری ساختمان، مانند تعویض سقف یا سیستمهای تهویه مطبوع، را کسر میکند تا نقدینگی واقعی باقیمانده برای سرمایهگذاران را نشان دهد.

کدام معیار برای بررسی ایمنی سود سهام بهتر است؟

AFFO معیار برتر برای ایمنی سود سهام است. این معیار نشاندهنده پول نقد واقعی و بدون مانع است که REIT پس از پرداخت هزینههای ضروری نگهداری ملک در بانک دارد و دقیقاً نشان میدهد چه چیزی را میتوان با اطمینان بین سهامداران توزیع کرد.

توضیح کوهستانارزیابی REITتوضیح و تشریح۱۳ شهریور ۱۴۰۵، ۲۰:۲۵· 6 دقیقه مطالعه

رمزگشایی از ارزیابی REIT: چگونه FFO و AFFO بازده واقعی سرمایه‌گذاران املاک را تعیین می‌کنند

قوانین استاندارد حسابداری، جریان نقدی واقعی تولید شده توسط سبد املاک را با تحمیل کسر استهلاک کاغذی، پنهان می‌کنند. FFO و AFFO با حذف این زیان‌های ساختگی و در نظر گرفتن هزینه‌های نگهداری فیزیکی، ظرفیت واقعی یک ملک برای پرداخت سود سهام را آشکار می‌سازند.

به قلم نیما ابراهیمی

این خبر را به اشتراک بگذارید

خالص‌گرایان جریان نقدی 40%حامیان استانداردسازی 35%حامیان سهام خصوصی 25%

خالص‌گرایان جریان نقدی: استدلال می‌کنند که AFFO تنها معیار مهم است، زیرا نادیده گرفتن فرسودگی فیزیکی یک ساختمان، نقدینگی واقعی در دسترس مالکان را به اشتباه نشان می‌دهد.
حامیان استانداردسازی: FFO را در اولویت قرار می‌دهند زیرا یک معیار یکنواخت و کاملاً تعریف شده است که امکان مقایسه‌های بی‌نقص همتا به همتا را در سراسر صنعت فراهم می‌کند.

سرمایه‌گذارانی که برای ارزیابی سبد املاک به گزارش‌های درآمدی استاندارد تکیه می‌کنند، بازده نقدی واقعی خود را با حاشیه‌های دو رقمی اشتباه محاسبه می‌کنند. بر اساس اصول حسابداری پذیرفته شده عمومی (GAAP)، یک شرکت باید استهلاک دارایی‌های فیزیکی خود را از سود خالص کسر کند. این امر برای کارخانه‌ای که یک دستگاه سنگین با عمر ۱۰ ساله می‌خرد، کاملاً منطقی است. اما برای مالک یک ملک تجاری، اعمال یک برنامه استهلاک استاندارد ۳۹ ساله برای یک برج اداری درجه یک، یک داستان ساختگی بزرگ حسابداری ایجاد می‌کند.[9]

یک تراست سرمایه‌گذاری املاک (REIT) را در نظر بگیرید که یک ساختمان تجاری را به قیمت ۱۰۰ میلیون دلار خریداری می‌کند. قوانین استاندارد حسابداری این REIT را مجبور می‌کند که تقریباً ۲.۵۶ میلیون دلار هزینه استهلاک را هر سال ثبت کند. روی کاغذ، ملک کم‌سودتر به نظر می‌رسد. در واقعیت، املاک تجاری در طول زمان ارزش خود را حفظ کرده و اغلب افزایش می‌دهند، به این معنی که REIT در حال کسر یک «زیان» است که هرگز به صورت نقدی متحمل نشده است. «FFO معیار اصلی پشت مضرب‌های ارزیابی REIT است،» زیرا دقیقاً این تحریف را اصلاح می‌کند.[1][9]

این ناهنجاری حسابداری به دلیل ساختار قانونی REITها، برای سرمایه‌گذاران املاک به طور منحصر به فردی مشکل‌ساز است. برای حفظ وضعیت معافیت مالیاتی خود، REITها باید حداقل ۹۰٪ از درآمد مشمول مالیات خود را به عنوان سود سهام بین سهامداران توزیع کنند. اگر یک سرمایه‌گذار بخواهد ایمنی آن سود سهام را با استفاده از سود خالص GAAP محاسبه کند، محاسبات نشان می‌دهد که شرکت در حال پرداخت پول نقد بیشتری نسبت به درآمد خود است، که هشدارهای کاذب در مورد پایداری سود سهام را به صدا در می‌آورد.[2][3]

آنچه نمی‌دانیم

از آنجا که AFFO به طور سختگیرانه توسط SEC استاندارد نشده است، مشخص نیست که برخی از تیم‌های مدیریتی REIT تا چه حد نگهداری روتین را به عنوان «ارتقاء افزایش‌دهنده ارزش» طبقه‌بندی می‌کنند تا از کسر آن از AFFO خودداری کنند.
تأثیر بلندمدت افزایش هزینه‌های سرمایه‌ای مرتبط با آب و هوا بر شکاف تاریخی بین FFO و AFFO در سبدهای املاک ساحلی.

نکات کلیدی

سود خالص استاندارد GAAP مالکان املاک را مجبور می‌کند استهلاک ملک را کسر کنند و جریان نقدی گزارش شده را به طور مصنوعی کاهش دهند.
وجوه حاصل از عملیات (FFO) این استهلاک کاغذی را اضافه می‌کند تا جریان نقدی عملیاتی واقعی تولید شده توسط سبد املاک را آشکار سازد.
وجوه تعدیل شده حاصل از عملیات (AFFO) هزینه‌های نگهداری روتین را از FFO کسر می‌کند تا نقدینگی واقعی موجود برای سود سهام را نشان دهد.
در حالی که FFO یک معیار استاندارد شده و تحت نظارت Nareit است، محاسبات AFFO می‌تواند بر اساس نحوه تعریف هزینه‌های سرمایه‌ای روتین توسط مدیریت متفاوت باشد.

بررسی عمیق دیدگاه‌ها

حامیان استانداردسازی

FFO را در اولویت قرار می‌دهند زیرا یک معیار یکنواخت و کاملاً تعریف شده است که امکان مقایسه‌های بی‌نقص همتا به همتا را فراهم می‌کند.

نهادهای صنعتی مانند Nareit از FFO حمایت می‌کنند زیرا ذهنیت حسابداری مدیریت را حذف می‌کند. با ایجاد یک فرمول سختگیرانه—سود خالص به علاوه استهلاک منهای فروش املاک—FFO تضمین می‌کند که سرمایه‌گذاری که یک REIT مسکونی در تگزاس را با یک REIT صنعتی در اوهایو مقایسه می‌کند، دقیقاً به یک خط پایه ریاضی نگاه می‌کند. این استانداردسازی برای تخصیص‌دهندگان سرمایه نهادی که برای ساخت سبدهای گسترده املاک به غربالگری الگوریتمی و مجموعه‌های داده یکنواخت متکی هستند، حیاتی است.

خالص‌گرایان جریان نقدی

استدلال می‌کنند که AFFO تنها معیار مهم است، زیرا نادیده گرفتن فرسودگی فیزیکی یک ساختمان، نقدینگی واقعی در دسترس را به اشتباه نشان می‌دهد.

تحلیلگران مالی و ضامن‌های محافظه‌کار، FFO را تصویری ناقص می‌دانند زیرا ساختمان‌ها دارایی‌های فیزیکی هستند که فرسوده می‌شوند. ملکی که FFO بالایی تولید می‌کند اما نیاز به تزریق سرمایه مداوم برای زیرساخت‌های در حال شکست دارد، عملاً سودآوری کمتری نسبت به یک ساختمان جدیدتر با همان FFO اما بدون نیاز به نگهداری دارد. خالص‌گرایان AFFO با کسر هزینه‌های سرمایه‌ای و تعدیل اجاره خط مستقیم، استدلال می‌کنند که آنها تنها عددی را بررسی می‌کنند که نمی‌تواند توسط هموارسازی حسابداری دستکاری شود: پول نقد واقعی واریز شده به بانک.

جویندگان بازده خرد

به شدت بر نسبت پرداخت AFFO تمرکز می‌کنند تا اطمینان حاصل کنند که چک‌های سود سهام فصلی آنها از نظر ریاضی پایدار هستند.

برای سرمایه‌گذار منفردی که REITها را عمدتاً برای درآمد خریداری می‌کند، ارزش دارایی زیربنایی در درجه دوم اهمیت نسبت به ایمنی سود سهام قرار دارد. این گروه از AFFO به عنوان یک آزمون سختگیرانه قبولی/ردی استفاده می‌کنند. اگر یک REIT ۹۵٪ از AFFO خود را به عنوان سود سهام پرداخت کند، جویندگان بازده متوجه می‌شوند که شرکت در صورت تخلیه یک مستأجر بزرگ یا فروریختن سقف، تقریباً هیچ حاشیه خطایی ندارد. آنها از AFFO برای حذف «تله‌های بازده»—املاکی که درصد سود سهام بالایی ارائه می‌دهند اما مخفیانه آن پرداخت‌ها را از طریق بدهی به جای جریان نقدی واقعی ملک تأمین می‌کنند—استفاده می‌کنند.

چرا مهم است

از آنجا که REITها موظفند ۹۰٪ از درآمد مشمول مالیات خود را بین سهامداران توزیع کنند، شناسایی دقیق میزان نقدینگی تولید شده توسط یک ملک، تنها راه برای اطمینان از پایداری سود سهام است. اتکا به سود خالص استاندارد باعث می‌شود ساختمان‌های بسیار سودآور را دست‌کم بگیرید و بازده واقعی خود را اشتباه محاسبه کنید.