چرا مالیات بر ارزش زمین، کامل‌ترین ایده اقتصادی است که هرگز اجرا نمی‌شود؟

یک نظام مالیاتی تنها در صورتی می‌تواند از تحریف رفتار انسانی جلوگیری کند که بر چیزی مالیات ببندد که قابل جابجایی، پنهان شدن یا تولید در مقادیر کمتر نباشد. این شرط دقیقاً برای یک دارایی اقتصادی بزرگ صدق می‌کند: سطح فیزیکی زمین. اگر دولت بر نیروی کار مالیات ببندد، کارگران ممکن است ساعات کاری خود را کاهش دهند؛ اگر بر درآمد شرکت‌ها مالیات ببندد، سرمایه به حوزه‌های قضایی با مالیات کمتر فرار می‌کند. اما زمین کاملاً ثابت باقی می‌ماند و فرصتی نظری و منحصر به فرد برای تأمین مالی خدمات عمومی بدون کوچک کردن اقتصاد کلان ایجاد می‌کند.

هر نوع مالیات مرسوم، چیزی را که اقتصاددانان «زیان مرده» می‌نامند، به همراه دارد. همانطور که دفتر ملی تحقیقات اقتصادی در تحلیل سال ۲۰۰۲ خود تشریح کرد، گُوِه مالیاتی معاملات اقتصادی‌ای را که در غیر این صورت رخ می‌دادند، از بین می‌برد [۴]. اگر خریداری مایل به پرداخت ۱۰۰ دلار برای خدمتی باشد و فروشنده ۹۰ دلار را بپذیرد، مالیات ۱۵ دلاری به کلی مانع انجام معامله می‌شود. در نتیجه، جامعه به میزانی فقیرتر می‌شود که از درآمد واقعی جمع‌آوری شده توسط دولت بیشتر است.[4]

مالیات بر ارزش زمین (LVT) این قاعده اساسی را می‌شکند. از آنجایی که عرضه زمین کاملاً غیرقابل انعطاف است—هیچ کس در مرکز منهتن یا لندن زمین جدید تولید نمی‌کند—مالیات‌ستانی از آن نمی‌تواند عرضه آن را کاهش دهد. یک مقاله کاری صندوق بین‌المللی پول در سال ۲۰۲۲ این پویایی را مدل‌سازی کرد و به این نتیجه رسید که انتقال کامل بار مالیاتی به ارزش زمین، «منافع قابل توجهی در عدالت و کارایی» به همراه خواهد داشت [۱]. صندوق بین‌المللی پول دریافت که برخلاف مالیات بر سرمایه که سرمایه‌گذاری را دلسرد می‌کند، مالیات بر ارزش زمین ظرفیت تولیدی اقتصاد را تغییر نمی‌دهد.[1]

ریاضیات این کارایی کاملاً واضح است. مالیات‌های سنتی بر دارایی به طور فعال توسعه را جریمه می‌کنند: اگر مالک یک ساختمان آپارتمانی ۵۰ واحدی در یک زمین خالی بسازد، ارزیاب شهرداری قبض مالیاتی او را افزایش می‌دهد. اما یک مالیات خالص بر ارزش زمین، دقیقاً همان ۵۰,۰۰۰ دلار هزینه سالانه را دریافت می‌کند، چه آن زمین یک آسمان‌خراش ۱۰ طبقه داشته باشد و چه یک پارکینگ روباز. «پروسپر استرالیا»، یک گروه حمایت اقتصادی، از سال ۲۰۰۹ استدلال کرده است که این ساختار مالکان زمین را مجبور می‌کند تا قطعات خود را برای پوشش بار مالیاتی، به بالاترین و بهترین کاربری خود توسعه دهند و به این ترتیب «مسئله مالیات کارآمد» را حل می‌کند [۶].[6]

بانک فدرال رزرو شیکاگو اشاره می‌کند که این مفهوم، که در اصل توسط هنری جورج، اقتصاددان سیاسی قرن نوزدهم، حمایت می‌شد، نزدیک‌ترین چیز به «ناهار مجانی» در مالیه عمومی باقی مانده است [۳]. با حذف جریمه مالیاتی بر سازه‌ها، شهرها می‌توانند به لحاظ نظری ساخت و ساز گسترده مسکن را تحریک کنند، اجاره‌ها را کاهش دهند و زشتی‌های شهری را از بین ببرند، در حالی که پایگاه درآمدی موجود خود را نیز حفظ می‌کنند.[3]

پس چرا تقریباً هیچ شهرداری‌ای عملاً از آن استفاده نمی‌کند؟ استدلال موافق مالیات بر ارزش زمین بر یک فرض بدون اصطکاک متکی است: اینکه ارزیابان محلی می‌توانند ارزش خاک را از ارزش ساختمانی که روی آن قرار دارد، به طور دقیق و مستمر جدا کنند. در سال ۲۰۲۵، وبلاگ حقوقی و اقتصادی «حقیقت در بازار» دقیقاً همین نقطه شکست را برجسته کرد و خاطرنشان ساخت که «هیچ کس مالیات بر زمین را دوست ندارد» زیرا فرآیند ارزیابی ذاتاً ذهنی و از نظر سیاسی سمی است [۵].[5]

در هسته توسعه‌یافته شهری، فروش زمین‌های خالی بسیار نادر است. بنابراین، ارزیابان باید ارزش زمین را با بررسی کل فروش املاک و کسر هزینه تخمینی جایگزینی سازه‌ها برآورد کنند. این امر اصطکاک اداری عظیمی ایجاد می‌کند. هنگامی که یک شهر حتی ۱۰٪ در محاسبات اشتباه کند، خطر ورشکستگی ساکنان ثروتمند از نظر دارایی اما فقیر از نظر نقدینگی را به همراه دارد—مانند مالکان مسن در محله‌هایی که در حال اعیان‌نشین شدن هستند و ارزش زمین آنها ۳۰۰٪ افزایش یافته، در حالی که درآمد ثابت آنها تغییری نکرده است.

مدرسه شهروندی و امور عمومی ماکسول، تأثیر این مالیات‌ها را بررسی کرد و دریافت که اگرچه کارایی نظری واقعی است، اما شوک‌های توزیعی ناشی از گذار به مالیات بر ارزش زمین بسیار شدید است [۲]. اگر یک شهرداری به طور ناگهانی از مالیات سنتی ۱.۵ درصدی بر دارایی به مالیات خالص ۵ درصدی بر زمین تغییر مسیر دهد تا درآمد خود را ثابت نگه دارد، بار مالیاتی به شدت جابجا می‌شود. مالکان املاک تجاری متراکم شاهد کاهش‌های عظیم مالیاتی خواهند بود، در حالی که مالکان خانه‌های تک‌خانواری در زمین‌های بزرگ و ارزشمند با افزایش‌های ویرانگر روبرو می‌شوند.[2]

تحلیل تیم تحریریه فکت‌لن از این مدل‌ها، بده‌بستان اصلی را آشکار می‌سازد: زیان مرده مالیات سنتی بر دارایی، به سادگی با اصطکاک اداری و سیاسی مالیات بر ارزش زمین جایگزین می‌شود [۷]. مبنای نظری «زیان مرده صفر» فرض می‌کند که اطلاعات کامل وجود دارد. در واقعیت، هزینه ارزیابی مستمر و بسیار دقیق ارزش زمین، همراه با سرمایه سیاسی مورد نیاز برای زنده ماندن از شوک‌های گذار، تقریباً یک سوم از منافع کارایی نظری را خنثی می‌کند.[7]

شواهد اقتصادی تأیید می‌کنند که مالیات بر ارزش زمین از نظر ریاضی برتر از مالیات‌ستانی بر سازه‌ها است. اما سیاست عمومی روی تخته سفید اجرا نمی‌شود. تا زمانی که فناوری ارزیابی نتواند ارزش زمین را بدون ذهنیت انسانی، به طور کامل و شفاف جدا کند، مالیات بر ارزش زمین یک نظریه درخشان باقی خواهد ماند که شهرها آن را تحسین می‌کنند اما از اجرای آن سر باز می‌زنند. محدودیت اصلی ریاضیات نیست، بلکه مکانیک اندازه‌گیری خاک است.