قوانین جدید «پیش‌دستی ایالتی» در آمریکا مقررات محلی اجاره‌های کوتاه‌مدت را ممنوع می‌کند؛ اتحادیه اروپا اشتراک‌گذاری داده‌های پلتفرم‌ها را الزامی کرد

بازار جهانی اجاره‌های کوتاه‌مدت در تابستان ۲۰۲۶ به یک دوراهی نظارتی رسیده است. در سراسر اتحادیه اروپا و ایالات متحده، قانون‌گذاران در حال بازنویسی اساسی قوانین حاکم بر پلتفرم‌هایی مانند Airbnb، Vrbo و Booking.com هستند و توازن قدرت بین مالکان املاک و شهرداری‌های محلی را تغییر می‌دهند.[1]

اما این دو بازار بزرگ در جهت‌های کاملاً متضادی حرکت می‌کنند. در اروپا، یک دستورالعمل جدید در سطح قاره، پلتفرم‌های رزرو را مجبور کرده است که داده‌های دقیق میزبان را مستقیماً با دولت‌ها به اشتراک بگذارند و به شهرهای محلی قدرت می‌دهد تا سقف‌های سختگیرانه مسکن را اجرا کنند. در آمریکا، موج فزاینده‌ای از مجالس قانون‌گذاری ایالتی در حال تصویب «قوانین پیش‌دستی» هستند که صراحتاً توانایی شهرداری‌های محلی برای تنظیم یا ممنوعیت اجاره‌های کوتاه‌مدت را سلب می‌کند.[1][2][4]

تغییر اروپایی مبتنی بر مقررات (EU) 2024/1028 است که رسماً در ۲۰ مه ۲۰۲۶ به مهلت انطباق خود رسید. این قانون اجاره‌های کوتاه‌مدت را ممنوع نمی‌کند، بلکه زیرساخت دیجیتالی لازم را برای نظارت مؤثر دولت‌های محلی بر آنها ایجاد می‌کند.[3][5]

بر اساس قوانین جدید، هر ۲۷ کشور عضو اتحادیه اروپا یک «نقطه ورود دیجیتال واحد» (Single Digital Entry Point) ایجاد کرده‌اند. پلتفرم‌های رزرو اکنون موظفند گزارش‌های فعالیت ماهانه – شامل تعداد شب‌های رزرو شده، تعداد مهمانان و هویت میزبانان – را مستقیماً به مقامات ملی ارسال کنند. میزبانان نیز باید یک شماره ثبت محلی معتبر را در تمام لیست‌های آنلاین خود نمایش دهند.[2][3][5]

دوران تکیه بر شکایات همسایگان یا استخراج دستی داده از وب برای یافتن لیست‌های غیرقانونی عملاً در اروپا به پایان رسیده است. پلتفرم‌ها باید شماره‌های ثبت را در برابر پایگاه‌های داده ملی تأیید کنند. اگر شهری ملکی را به عنوان غیرمنطبق یا ثبت‌نشده علامت‌گذاری کند، پلتفرم از نظر قانونی موظف است دسترسی به آن لیست را ظرف چند روز حذف یا غیرفعال کند.[1][2]

این خط لوله داده مستقیم به شهرداری‌های محلی اروپا قدرت می‌دهد تا قوانین منطقه‌بندی خود را با دقتی بی‌سابقه اجرا کنند. شهرهایی مانند آمستردام، که سقف سختگیرانه ۳۰ شب اجاره در سال را اجرا می‌کند، و بارسلونا، که در حال حذف تدریجی تمام ۱۰,۱۰۱ مجوز آپارتمان توریستی خود تا نوامبر ۲۰۲۸ است، اکنون داده‌های سطح پلتفرم مورد نیاز برای اجرای این سیاست‌ها را بدون اتکا به انطباق داوطلبانه در اختیار دارند.[4]

در آن سوی اقیانوس اطلس، چشم‌انداز نظارتی در امتداد خطوط ایالتی در حال گسست است که توسط یک سازوکار حقوقی به نام «پیش‌دستی ایالتی» هدایت می‌شود. به جای متمرکز کردن داده‌ها برای کمک به شهرها در تنظیم مقررات، چندین ایالت آمریکا در حال متمرکز کردن قدرت برای جلوگیری از تنظیم مقررات توسط شهرها هستند.[4][6]

در ۱ ژوئیه ۲۰۲۶، قوانین جدید و گسترده‌ای در آیداهو (HB 583) و ایندیانا (HEA 1210) به اجرا در می‌آیند. این قوانین صراحتاً شوراهای شهر محلی و هیئت‌های شهرستانی را از تعیین سقف برای تعداد اجاره‌های کوتاه‌مدت، تحمیل الزامات سکونت مالک یا تعیین محدودیت‌های نزدیکی بین املاک اجاره‌ای منع می‌کنند.[1][4]

بر اساس این قوانین پیش‌دستی، دولت‌های محلی باید با اجاره‌های کوتاه‌مدت دقیقاً مانند مسکن سنتی بلندمدت مسکونی رفتار کنند. در حالی که شهرها همچنان می‌توانند کدهای ایمنی اولیه، مقررات مربوط به سر و صدا و جمع‌آوری مالیات را اجرا کنند، نمی‌توانند از قوانین منطقه‌بندی برای ممنوعیت فعالیت‌های Airbnb در محله‌های تک‌خانواری استفاده کنند.[4][6]

آیداهو و ایندیانا به بلوک فزاینده‌ای از ایالت‌ها – از جمله فلوریدا، تگزاس، تنسی و آریزونا – می‌پیوندند که حمایت‌های مشابهی را برای مالکان املاک وضع کرده‌اند. در این حوزه‌های قضایی، دولت ایالتی تصمیم گرفته است که حقوق اقتصادی مالکان املاک بر تمایل یک شهرداری محلی برای مدیریت تراکم محله یا عرضه مسکن برتری دارد.[6][7]

با این حال، در ایالت‌های آمریکا که قوانین پیش‌دستی ندارند، دولت‌های محلی در حال به کارگیری سنگین‌ترین ابزارهای نظارتی موجود هستند. نتیجه یک سیستم دو مسیره آشکار است که در آن دوام سرمایه‌گذاری در اجاره کوتاه‌مدت کاملاً به مرزهای ایالتی بستگی دارد.[4]

تنها در ماه مه ۲۰۲۶، شهرها در سراسر ایالت‌های فاقد قانون پیش‌دستی، دستورالعمل‌های جدید تهاجمی را پیش بردند. مدیسون، ویسکانسین، سقف سختگیرانه‌ای معادل تنها ۱۹۰ مجوز در سطح شهر پیشنهاد کرد، در حالی که سایر شهرداری‌ها بافرهای جداسازی ۱۰۰۰ فوتی بین املاک اجاره‌ای را برای جلوگیری از تراکم سرمایه‌گذاران معرفی کردند.[4]

افراطی‌ترین مثال همچنان قانون محلی ۱۸ شهر نیویورک است که عملاً بازار سنتی اجاره تعطیلات بدون حضور میزبان را حذف کرد. نیویورک میزبانان را ملزم می‌کند که در طول اقامت مهمان حضور فیزیکی داشته باشند و ظرفیت را به دو مهمان محدود می‌کند، که نشان‌دهنده میزان تلاش شهرها در زمانی است که توسط «پیش‌دستی ایالتی» محدود نشده‌اند.[7]

برای حدود ۴ میلیون ملک اجاره کوتاه‌مدت در اروپا و میلیون‌ها ملک دیگر در آمریکا، این تغییرات ساختاری در حال بازتعریف اقتصاد این صنعت هستند. بار انطباق نظارتی از یک مزاحمت محلی به یک الزام عملیاتی اصلی تبدیل شده است که دیکته می‌کند سرمایه به کجا جریان یابد.[5][6]

تحلیلگران صنعت خاطرنشان می‌کنند که در حالی که دستورالعمل اشتراک‌گذاری داده اتحادیه اروپا شفافیت سختگیرانه‌ای را تحمیل می‌کند، یک چارچوب پایدار و استاندارد شده را نیز برای اپراتورهایی که طبق قوانین عمل می‌کنند، فراهم می‌آورد. در مقابل، بازار آمریکا بسیار بی‌ثبات باقی مانده است، و نبرد بین حقوق مالکیت و کنترل مسکن محلی همچنان شهر به شهر و ایالت به ایالت در حال وقوع است.[2][7]