گزارش سازمان ملل: نقشه راه جهانی برای حل بحران مسکن ۳.۴ میلیارد نفری

وضعیت مسکن در جهان به یک نقطه عطف حیاتی رسیده است. بر اساس «گزارش شهرهای جهانی ۲۰۲۶» که توسط سازمان اسکان بشر ملل متحد (UN-Habitat) در سیزدهمین مجمع جهانی شهری در باکو، آذربایجان منتشر شد، تخمین زده می‌شود که ۳.۴ میلیارد نفر – تقریباً ۴۰ درصد از جمعیت جهان – اکنون با نوعی از کمبود یا نامناسب بودن مسکن روبرو هستند. این رقم نشان‌دهنده افزایش شدید نسبت به برآوردهای قبلی است و بر شکست سیستمی در نحوه اسکان جمعیت‌های رو به رشد توسط شهرها تأکید می‌کند.[1][4][7]

این بحران بسیار فراتر از بی‌خانمانی مطلق است. در حالی که صدها میلیون نفر فاقد هرگونه سرپناه باثبات هستند، رقم ۳.۴ میلیارد نفر طیف گسترده‌ای از ناامنی را در بر می‌گیرد. این شامل خانواده‌هایی است که زیر بار اجاره‌های غیرقابل تحمل له شده‌اند، ساکنانی که در شرایط شلوغ و پرجمعیت زندگی می‌کنند، و جوامعی که به آب و فاضلاب مدیریت‌شده و ایمن دسترسی ندارند. این گزارش بحران را نه به عنوان یک مسئله محلی فقر، بلکه به عنوان یک کمبود ساختاری جهانی که هم کشورهای در حال توسعه و هم اقتصادهای پیشرفته را تحت تأثیر قرار می‌دهد، بازتعریف می‌کند.[1][3][5]

با این حال، گزارش ۲۰۲۶ که با عنوان فرعی «مسیرهایی به سوی اقدام» منتشر شده است، نشان‌دهنده یک چرخش عمدی از هشدار دادن به سمت ترسیم راه‌حل‌ها است. سازمان‌های بین‌المللی و برنامه‌ریزان شهری به جای برخورد با کمبود مسکن به عنوان یک تراژدی غیرقابل حل، به طور فزاینده‌ای آن را به عنوان یک معمای سیاستی قابل حل می‌بینند. این چارچوب با تجزیه و تحلیل مداخلات موفق در سراسر جهان، طرحی را برای دور شدن از اتکای صرف به بازار و حرکت به سمت استراتژی‌های مسکن یکپارچه و با حمایت دولت ارائه می‌دهد.[1][2][8]

فراگیرترین عامل این بحران، شکاف فزاینده در توان مالی است. بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۳، نسبت جهانی قیمت مسکن به درآمد از ۹.۳ به ۱۱.۲ افزایش یافت – تقریباً چهار برابر معیار سنتی توان مالی که ۳.۰ است. این جدایی هزینه‌های مسکن از دستمزدهای محلی، فشار بی‌سابقه‌ای بر ساکنان وارد کرده است. در سطح جهان، ۴۴ درصد از مستأجران اکنون بیش از ۳۰ درصد درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند، که حاشیه امن کمی برای غذا، مراقبت‌های بهداشتی یا آموزش باقی می‌گذارد.[1][4][5]

تحلیلگران اقتصادی «مالی‌سازی» مسکن را به عنوان مقصر اصلی معرفی می‌کنند. طی دو دهه گذشته، املاک و مستغلات مسکونی به طور فزاینده‌ای به عنوان یک دارایی سرمایه‌گذاری سوداگرانه تلقی شده است تا یک حق اساسی انسانی. این پویایی، سرمایه جهانی را به بازارهای محلی املاک جذب می‌کند، ارزش زمین را بالا می‌برد و ساخت املاک لوکس با بازده بالا را به جای واحدهای قابل دسترس، تشویق می‌کند.[4][5][7]

عقب‌نشینی بخش خصوصی از توسعه مسکن ارزان‌قیمت به وضوح در مناطق با شهرنشینی سریع قابل مشاهده است. در هشت شهر بزرگ هند، سهم پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت از ۵۲ درصد ساخت‌وسازهای جدید در سال ۲۰۱۸ به تنها ۱۷ درصد در سال ۲۰۲۵ کاهش یافته است. سازندگان به طور سیستماتیک تمرکز خود را به سمت واحدهای متوسط و گران‌قیمت تغییر داده‌اند که در آن‌ها حاشیه سود به طور قابل توجهی بالاتر است، و عملاً خانوارهای با درآمد متوسط را از مالکیت رسمی خانه محروم کرده‌اند.[4]

با غیرقابل دسترس شدن مسکن رسمی، بخش غیررسمی این سرریز جمعیت را جذب می‌کند. بیش از ۱.۱ میلیارد نفر در حال حاضر در محله‌های فقیرنشین و سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند که بالاترین رقم ثبت شده در تاریخ است. این محله‌ها اغلب با ناامنی مالکیت زمین، آسیب‌پذیری‌های ساختاری و کمبود شدید خدمات شهری مشخص می‌شوند. در بسیاری از شهرهای آفریقایی، خانه‌های غیررسمی اکنون بیش از ۶۰ درصد از موجودی مسکن شهری را تشکیل می‌دهند.[1][5][6]

با این حال، اجماع بین‌المللی در مورد نحوه برخورد با سکونتگاه‌های غیررسمی به طور چشمگیری تغییر کرده است. از لحاظ تاریخی، دولت‌های محلی تخریب و تخلیه را ترجیح می‌دادند – رویکردی تنبیهی که تخمین زده می‌شود ۶۴ میلیون نفر را در سطح جهان بین سال‌های ۲۰۰۳ تا ۲۰۲۳ آواره کرده است. امروزه، سازمان اسکان بشر ملل متحد و گروه‌های جامعه مدنی به شدت از «بهسازی در محل» (in-situ upgrading) حمایت می‌کنند. با ارائه اسناد قانونی زمین، آسفالت کردن جاده‌ها و نصب زیرساخت‌های آب، شهرها می‌توانند این محله‌ها را بدون از بین بردن شبکه‌های اجتماعی موجود، در بافت رسمی شهری ادغام کنند.[1][3][8]

نمونه‌های موفقی از این ادغام در سراسر جهان در حال ظهور است. در برزیل، برنامه‌های تحت حمایت دولت به جای تخریب، در حال بهسازی محله‌های فقیرنشین (favelas) هستند، در حالی که شهرهایی در کامبوج و فیلیپین پیشگام برنامه‌ریزی مبتنی بر جامعه شده‌اند که در آن ساکنان به طور جمعی بهبودهای محله خود را طراحی می‌کنند. در هند، «پروژه شبکه‌سازی محله‌های فقیرنشین» احمدآباد به عنوان یک مداخله بسیار مؤثر از سمت تقاضا برجسته شده است که شرایط زندگی را بهبود می‌بخشد و در عین حال انسجام اجتماعی را حفظ می‌کند.[2][3][4]

تهدید فزاینده تغییرات اقلیمی، فشارهای اقتصادی را تشدید می‌کند. بخش مسکن در تقاطع ناپایداری از آسیب‌پذیری اقلیمی و انتشار کربن قرار دارد. ساختمان‌ها تقریباً ۳۷ درصد از انتشار گازهای گلخانه‌ای جهانی را تشکیل می‌دهند، که صنعت ساخت‌وساز را به یک عامل اصلی گرمایش جهانی تبدیل می‌کند. در عین حال، محیط ساخته‌شده به شدت در معرض پیامدهای این گرمایش قرار دارد.[1][2][8]

تا سال ۲۰۴۰، شوک‌های مرتبط با آب و هوا – از جمله گرمای شدید، سیل و طوفان‌های سهمگین – می‌توانند تخمیناً ۱۶۷ میلیون خانه را ویران کنند. تنها در سال ۲۰۲۳، بلایای طبیعی ۲۸۰ میلیارد دلار خسارت اقتصادی جهانی به بار آوردند که بخش اعظم آن بیمه نشده بود. این چالش دوگانه ایجاب می‌کند که شهرها نه تنها ۲۸۸ میلیون واحد جدید برای جبران کمبود فعلی مسکن بسازند، بلکه اطمینان حاصل کنند که سازه‌های جدید و موجود هر دو بسیار مقاوم و کم‌مصرف از نظر انرژی باشند.[1][2][4]

برای دستیابی به این هدف، کارشناسان استدلال می‌کنند که دولت‌ها باید نقش خود را در بخش مسکن بازپس گیرند. گزارش سازمان ملل به صراحت خواستار مداخله قوی‌تر دولت برای اصلاح شکست‌های بازار است. این شامل گسترش برنامه‌های مسکن عمومی و اجتماعی، اجرای مقررات قوی اجاره‌بها – مانند مواردی که برای تثبیت بازار در آلمان استفاده می‌شود – و استفاده از زمین‌های عمومی برای منافع جامعه به جای حراج آن‌ها به بالاترین پیشنهاددهنده است.[1][2][5]

همچنین از سیاست‌گذاران خواسته می‌شود تا مدل‌های مالکیت و تصرف مسکن را فراتر از دوگانه سنتی مالکیت خصوصی خانه و اجاره خصوصی، متنوع سازند. گسترش مسکن تعاونی، صندوق‌های زمین اجتماعی و مسکن افزایشی با حمایت دولتی به خانواده‌های کم‌درآمد اجازه می‌دهد تا سرمایه ایجاد کنند و سرپناه باثباتی را بدون نیاز به تأمین مالی سنتی وام مسکن، که برای میلیاردها نفر غیرقابل دسترس است، تضمین کنند.[1][4][8]

نکته مهم این است که سرمایه‌گذاری در مسکن مناسب صرفاً یک هزینه اجتماعی نیست؛ بلکه یک موتور اقتصادی قدرتمند است. ساخت‌وساز مسکونی اشتغال قابل توجهی ایجاد می‌کند، به ویژه در کشورهای در حال توسعه. مدل‌سازی اقتصادی نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری‌های محلی در مسکن یک اثر چندبرابری ایجاد می‌کند، هم مشاغل رسمی و هم غیررسمی تولید می‌کند و در عین حال صنایع مجاور مانند تولید و لجستیک را تحریک می‌نماید.[4][6]

با این حال، مانع مالی همچنان بسیار بزرگ است. برای بستن شکاف جهانی مسکن و مقاوم‌سازی زیرساخت‌های شهری در برابر تغییرات اقلیمی، تخمین زده می‌شود که سالانه ۳ تا ۴ تریلیون دلار تا سال ۲۰۳۰ مورد نیاز باشد. دستیابی به این حجم از سرمایه‌گذاری مستلزم سازوکارهای مالی نوآورانه، بسیج منابع داخلی گسترده‌تر و تعهدات قوی‌تر از سوی بانک‌های توسعه بین‌المللی است.[1][7]

در نهایت، گزارش شهرهای جهانی ۲۰۲۶ به عنوان یک نقشه راه جامع برای بازتعریف هدف محیط ساخته‌شده عمل می‌کند. با به رسمیت شناختن کارکرد اجتماعی زمین و اولویت دادن به رفاه انسانی بر بازده سوداگرانه، شهرها ابزارهایی برای معکوس کردن بحران توان مالی در اختیار دارند. این گذار نیازمند اراده سیاسی عظیمی است، اما مسیرهای دستیابی به مسکن ایمن، عادلانه و مقاوم اکنون به وضوح ترسیم شده‌اند.[1][3][5]